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“雙減政策”是學(xué)科類校外培訓(xùn) 機(jī)構(gòu)強(qiáng)行退租的責(zé)任豁免？

2021年第12期    作者:蔣春鳴    閱讀 3,386 次

2021年7月19日，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步減輕義務(wù)教育階段學(xué)生作業(yè)負(fù)擔(dān)和校外培訓(xùn)負(fù)擔(dān)的意見(jiàn)》（下稱“雙減政策”），旨在規(guī)范校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)模式，減輕各階段學(xué)生的學(xué)習(xí)壓力。

政策的出臺(tái)，可謂是壓垮校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的“最后一根稻草”。各大商場(chǎng)、商務(wù)樓以及沿街店面的學(xué)科類校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)場(chǎng)所紛紛趁勢(shì)人去樓空，甚至連新東方、學(xué)而思、學(xué)大教育等也借機(jī)縮小規(guī)模、節(jié)省支出，只留下學(xué)生家長(zhǎng)在風(fēng)中茫然，更令各房東錯(cuò)愕不已。

基于長(zhǎng)期為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)提供法律服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，本文旨在從商業(yè)地產(chǎn)出租方或營(yíng)運(yùn)方的角度，探討如何辨別是否系由“雙減政策”引發(fā)的房屋租賃合同糾紛以及如何應(yīng)對(duì)。

中國(guó)民辦教育協(xié)會(huì)在“雙減政策”出臺(tái)后迅速作出反應(yīng)，于2021年8月8日發(fā)布了《關(guān)于校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)房租有關(guān)問(wèn)題的行業(yè)意見(jiàn)書(shū)》(下稱《行業(yè)意見(jiàn)書(shū)》)，為各協(xié)會(huì)成員指明了前進(jìn)的“道路”：“根據(jù)我國(guó)《民法典》第五百三十三條主張構(gòu)成情勢(shì)變更，并與出租方重新協(xié)商變更租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限等，也可以與出租方協(xié)商提前解除房屋租賃合同。出租方不應(yīng)將此視為違約，不應(yīng)收取違約金，并應(yīng)退還押金和所預(yù)付的部分租金?！?/span>

那么，面對(duì)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《行業(yè)意見(jiàn)書(shū)》，校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)是否真的就手持“免死金牌”而出租方又完全束手無(wú)策呢？筆者認(rèn)為，出租方不必過(guò)于悲觀，承租方也應(yīng)謹(jǐn)慎樂(lè)觀，各方均應(yīng)做好充分預(yù)案，共同降低政策因素帶來(lái)的損失。

一、《行業(yè)意見(jiàn)書(shū)》不是法律依據(jù)

網(wǎng)上大量流傳著《行業(yè)意見(jiàn)書(shū)》的紅頭文件，但細(xì)究其法律效力，筆者并不認(rèn)為其必然具有法律意義上的強(qiáng)制效力。具體理由如下：

1. 根據(jù)我國(guó)《立法法》相關(guān)規(guī)定，具有法定效力的文件包括：法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例及規(guī)章（含部門(mén)規(guī)章與地方政府規(guī)章）；而立法的主體也均為各級(jí)人大及人大常委會(huì)或各級(jí)地方政府。

2. 根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)法律解釋工作的決議》《最高人民法院關(guān)于司法解釋工作的規(guī)定》，最高人民檢察院、最高人民法院對(duì)具體應(yīng)用法律、法令的問(wèn)題具有解釋權(quán)，即具有法律效力。

由此可見(jiàn)，中國(guó)民辦教育協(xié)會(huì)作為社團(tuán)法人，并非是法律意義上的立法主體及法律解釋主體，筆者認(rèn)為其發(fā)布的文件不是司法實(shí)踐中的法律依據(jù)。

但另一方面，《行業(yè)意見(jiàn)書(shū)》中提到校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)可適用“情勢(shì)變更原則”而不是引導(dǎo)適用“不可抗力”，還是值得稱道的。

根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，“不可抗力”是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況；“情勢(shì)變更”則指合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于當(dāng)事人一方明顯不公平的，受不利影響的當(dāng)事人可以與對(duì)方重新協(xié)商；在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同。

2020年初，學(xué)界、實(shí)務(wù)界就新冠疫情是適用“不可抗力”還是適用“情勢(shì)變更”進(jìn)行過(guò)大討論。最終，最高人民法院印發(fā)《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（一）》，將新冠疫情歸于不可抗力。至此，可將新冠疫情歸于法律規(guī)定的不可抗力情形之一。然而，與新冠疫情這一客觀事實(shí)不同，對(duì)于行業(yè)政策調(diào)整是否構(gòu)成情勢(shì)變更，在最高院公布的指導(dǎo)性案例中另有參考（湖南農(nóng)大學(xué)生公寓項(xiàng)目合同糾紛）：行業(yè)政策調(diào)整與情勢(shì)變更并不構(gòu)成必然的因果關(guān)系，雖然行業(yè)政策的變更可能會(huì)在客觀上影響經(jīng)營(yíng)環(huán)境，甚至可能出現(xiàn)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)困難的情況，但是并不必然導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

就實(shí)際情況而言，校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)緊急退租存在是否不可預(yù)見(jiàn)、是否導(dǎo)致合同目的不可實(shí)現(xiàn)及是否對(duì)履約雙方公平的問(wèn)題。首先，“雙減政策”的出臺(tái)并非是絕對(duì)不可預(yù)見(jiàn)的。自2018年起，各級(jí)政府部門(mén)就陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策、發(fā)布合同示范文本、警示消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)，從合規(guī)經(jīng)營(yíng)、收費(fèi)管理、規(guī)模擴(kuò)張等角度規(guī)范校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)。目前的“雙減政策”沒(méi)有明文規(guī)定禁止學(xué)科類教育的校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)。從合同目的的實(shí)現(xiàn)性上看，雖然學(xué)科類培訓(xùn)的教學(xué)時(shí)間因?yàn)檎哒{(diào)整受到了限制，作為承租人的校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)辦線下班受到了一定的影響，但不代表其不可以使用承租的商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租商鋪用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的目的并不是實(shí)現(xiàn)不了。從公平的角度看來(lái)，如果一個(gè)行業(yè)出現(xiàn)了利空的政策調(diào)整，即行要求出租方降低租金、解除合同，且承租方不需要承擔(dān)任何違約責(zé)任，這樣的操作對(duì)出租人是否公平還有待商榷。

通過(guò)以上簡(jiǎn)要的分析，我們不難發(fā)現(xiàn)，即使“雙減政策”出臺(tái)，也無(wú)法得出校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)簽訂房屋租賃合同的根本目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)這一結(jié)論。因此，《行業(yè)意見(jiàn)書(shū)》指引校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)以“情勢(shì)變更”為由與出租方進(jìn)行磋商是一個(gè)正確的方向。

二、校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)主張適用“情勢(shì)變更原則”的基礎(chǔ)判斷和考量

（一）校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)是否為“雙減政策”的調(diào)整對(duì)象

筆者認(rèn)為，當(dāng)校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)提出情勢(shì)變更要求變更或解除房屋租賃合同時(shí)，出租方首先應(yīng)當(dāng)判斷其是否為學(xué)齡前、義務(wù)教育階段及高中階段的學(xué)科類校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。其余階段的學(xué)科類教育機(jī)構(gòu)或非學(xué)科類的校外培訓(xùn)以及針對(duì)成人的培訓(xùn)（如成人英語(yǔ)教育等）并未受“雙減政策”的影響。其次，即使是學(xué)科類的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，“雙減政策”也為其指出了生存之道，即轉(zhuǎn)型為“非企業(yè)單位法人”，因此原先就已經(jīng)是非營(yíng)利機(jī)構(gòu)的學(xué)科類培訓(xùn)機(jī)構(gòu)無(wú)法主張“情勢(shì)變更”。

（二）校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)自身的合規(guī)性

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)發(fā)展的意見(jiàn)》明確指出，校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)必須證照齊全。即校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)必須經(jīng)審批取得辦學(xué)許可證后，登記取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照（或事業(yè)單位法人證書(shū)、民辦非企業(yè)單位登記證書(shū)，下同），才能開(kāi)展培訓(xùn)。

換言之，依法開(kāi)展培訓(xùn)活動(dòng)的校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，不僅需要具備營(yíng)業(yè)執(zhí)照，更需要具備辦學(xué)許可證。需要特別提醒注意的是，辦學(xué)許可證為取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的前置條件。一般情況下，出租方只會(huì)要求查看校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，而忽略了辦學(xué)許可證。

如校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)因自身合規(guī)性存疑而處于國(guó)家政策重點(diǎn)整治之列，那么筆者認(rèn)為其無(wú)權(quán)以“情勢(shì)變更”為由要求任何責(zé)任的減免。

因此，無(wú)論是出租方還是承租方，都需要區(qū)分校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)究竟是“先天缺陷”導(dǎo)致位于整治名單中還是“后天政策調(diào)整”不得已被整治，避免混淆兩種不同情形帶來(lái)的不同后果。

（三）校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的資信及履約信用

雖然在法律層面和政策層面從未明確規(guī)定對(duì)于在先已有違約行為的，不得以“情勢(shì)變更”為由變更或解除合同。但是筆者認(rèn)為，如若校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)在“雙減政策”出臺(tái)前已存在重大違約或多次違約情形的，則其無(wú)權(quán)以“情勢(shì)變更”為由主張免除其在先違約責(zé)任。同時(shí)，出租方亦可考慮其提出“情勢(shì)變更”的真實(shí)目的是否僅為搭乘政策的“東風(fēng)”，變相實(shí)現(xiàn)自身利益最大化。

三、協(xié)商不成，房屋租賃合同解除的后果

2020年新冠疫情暴發(fā)時(shí)，已產(chǎn)生相當(dāng)數(shù)量的房屋租賃糾紛，其中不乏一些承租人以國(guó)家政策規(guī)定為由提出減免租金、降低后續(xù)租金標(biāo)準(zhǔn)甚至解除合同的各類要求，目的旨在將承租人自身?yè)p失降至最低。

對(duì)于新冠疫情屬于不可抗力這一觀點(diǎn)，已在實(shí)務(wù)中有了較為明確的定論。但是對(duì)于疫情期間的租金承擔(dān)問(wèn)題，法院及仲裁機(jī)構(gòu)則以出租方與承租方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)原則為主（國(guó)有企業(yè)根據(jù)政策進(jìn)行免租的除外），對(duì)于承租方無(wú)責(zé)解除合同的訴求更是慎之又慎。

此外，作為學(xué)科類校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，其有場(chǎng)地面積大、消防要求嚴(yán)格的特點(diǎn)。為此，出租方一般在前期都花費(fèi)了巨大的財(cái)力和物力配合進(jìn)行場(chǎng)地改造，若就此“人去樓空”，后續(xù)招租亦是一大難點(diǎn)與痛點(diǎn)。

因此，結(jié)合前文的分析以及疫情期間的大量相似案例，筆者謹(jǐn)慎預(yù)計(jì)，《行業(yè)意見(jiàn)書(shū)》中“出租方不應(yīng)將此視為違約，不應(yīng)收取違約金，并應(yīng)退還押金和所預(yù)付的部分租金”的結(jié)論與司法判決或仲裁裁決對(duì)適用情勢(shì)變更的審慎態(tài)度存在較大差距，難以被法院或仲裁機(jī)構(gòu)直接采納。即使校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)在符合前文所述的適用“情勢(shì)變更原則”的情況下執(zhí)意解除房屋租賃合同，也將承擔(dān)部分違約責(zé)任。否則，作為守約的出租方不僅喪失了后續(xù)租金的利益，還需額外投入成本進(jìn)行招租，這對(duì)其而言是極大的不公平；亦會(huì)顯得“雙減政策”規(guī)范、縮減經(jīng)營(yíng)的對(duì)象不是學(xué)科類校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，而是各個(gè)場(chǎng)地的出租方，那將滑天下之大稽。

四、應(yīng)對(duì)建議

（一）對(duì)于出租方的應(yīng)對(duì)建議

1.打鐵還需自身硬，全盤(pán)排查履約風(fēng)險(xiǎn)

出租方首先需要自查房屋租賃合同中，自身房屋的合規(guī)性。如房屋性質(zhì)、用途是否與實(shí)際相符，消防條件是否符合承租人簽約時(shí)告知的條件等。

2.時(shí)刻關(guān)注經(jīng)營(yíng)動(dòng)態(tài)、履約狀況

對(duì)于“雙減政策”出臺(tái)后仍在經(jīng)營(yíng)的學(xué)科類校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，出租方應(yīng)當(dāng)做好相應(yīng)備案工作，要求其提供相應(yīng)資質(zhì)文件，對(duì)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要時(shí)刻注意（包括經(jīng)營(yíng)時(shí)間、出入的人員及物品變化、營(yíng)業(yè)額是否驟增或驟減）。對(duì)于確系受政策影響而無(wú)法經(jīng)營(yíng)的校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)基于誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則，與其充分協(xié)商，達(dá)成調(diào)整合同或解除合同的一致，避免糾紛的產(chǎn)生，維持商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定。

3.出租方應(yīng)以減損為目標(biāo)

既然政策已經(jīng)出臺(tái)，出租方就應(yīng)當(dāng)做好校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)隨時(shí)關(guān)門(mén)走人的應(yīng)對(duì)預(yù)案，包括如何應(yīng)對(duì)預(yù)付費(fèi)卡消費(fèi)者、場(chǎng)地的收回、是否留置并保管場(chǎng)地內(nèi)的物品等。

4.審慎處理與消費(fèi)者的關(guān)系

伴隨著校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的關(guān)門(mén)大吉，接踵而來(lái)的將會(huì)是學(xué)員及家長(zhǎng)的索賠無(wú)門(mén)。此時(shí)，建議出租方在處理與消費(fèi)者之間的關(guān)系時(shí)把握以下原則：

（1）明確責(zé)任界限，不推卸應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，但也不建議主動(dòng)承擔(dān)不應(yīng)由出租方承擔(dān)的責(zé)任；

（2）及時(shí)履行告知義務(wù)，第一時(shí)間告知學(xué)員及家長(zhǎng)相關(guān)事件的最新情況，爭(zhēng)取“統(tǒng)一戰(zhàn)線”，直指矛盾實(shí)際所在之處，指引廣大消費(fèi)者依法、理性維權(quán)。

（3）積極配合政府有關(guān)部門(mén)，及時(shí)向當(dāng)?shù)嘏沙鏊笆袌?chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)進(jìn)行報(bào)備，并安排專人于現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)告知、解釋及安撫情緒的工作。

（二）對(duì)于承租方的應(yīng)對(duì)建議

1.全面審查自身合規(guī)性，正視政策風(fēng)險(xiǎn)

筆者認(rèn)為，承租方應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)對(duì)“雙減政策”帶來(lái)的不利因素。對(duì)于證照齊全的承租人，應(yīng)當(dāng)先從企業(yè)性質(zhì)、投資結(jié)構(gòu)著手改變，爭(zhēng)取符合政策要求，尋求進(jìn)一步的持續(xù)發(fā)展。對(duì)于證照缺失的承租人，應(yīng)當(dāng)正視自身不足，主動(dòng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

2.制定全面、系統(tǒng)的應(yīng)對(duì)方案

校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)作為企業(yè)，即使面臨政策的不利因素、面臨虧損，也不應(yīng)當(dāng)無(wú)視契約精神和社會(huì)責(zé)任。應(yīng)當(dāng)制定全面、系統(tǒng)且可行的后續(xù)方案，積極主動(dòng)地與出租人協(xié)商房屋租賃后續(xù)事宜。即使確需解除租賃合同，也可通過(guò)尋找后續(xù)承租人的方式減少出租人的損失，從而使出租人降低或免除自身的違約責(zé)任。同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)擬定針對(duì)消費(fèi)者的退費(fèi)計(jì)劃，并主動(dòng)進(jìn)行告知。

3.依據(jù)自身情況，調(diào)整組織架構(gòu)

2021年8月31日，教育部辦公廳、民政部辦公廳、市場(chǎng)監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合發(fā)布了《教育部辦公廳等三部門(mén)關(guān)于將面向義務(wù)教育階段學(xué)生的學(xué)科類校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一登記為非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)的通知》，該通知明確了：

（1）關(guān)于現(xiàn)有線下非營(yíng)利性學(xué)科類培訓(xùn)機(jī)構(gòu)：已取得辦學(xué)許可證，且在民政部門(mén)登記為民辦非企業(yè)單位法人的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，根據(jù)“雙減”文件規(guī)定，相應(yīng)修改章程、完善管理制度，依法依規(guī)繼續(xù)開(kāi)展培訓(xùn)活動(dòng)。

（2）關(guān)于現(xiàn)有線下?tīng)I(yíng)利性學(xué)科類培訓(xùn)機(jī)構(gòu)：已取得辦學(xué)許可證，且在市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)登記的從事義務(wù)教育階段學(xué)科類培訓(xùn)業(yè)務(wù)的營(yíng)利性機(jī)構(gòu)，需要注銷營(yíng)利性機(jī)構(gòu)主體，或者向原審批機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更許可范圍，剝離義務(wù)教育階段學(xué)科類培訓(xùn)業(yè)務(wù)后繼續(xù)依法從事其他培訓(xùn)活動(dòng)。繼續(xù)開(kāi)展義務(wù)教育階段學(xué)科類培訓(xùn)活動(dòng)的，向原審批機(jī)關(guān)申請(qǐng)換發(fā)辦學(xué)許可證，到民政部門(mén)登記為民辦非企業(yè)單位法人。

（3）關(guān)于現(xiàn)有線上學(xué)科類培訓(xùn)機(jī)構(gòu)：已向教育行政部門(mén)進(jìn)行備案的線上培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，按標(biāo)準(zhǔn)重新辦理審批手續(xù)時(shí)，其法人類型登記參照線下培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的操作路徑處理。對(duì)在規(guī)定時(shí)限內(nèi)整改不到位、未通過(guò)審批的線上培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，取消原有備案登記和互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)許可證（ICP），依法依規(guī)停止其線上培訓(xùn)活動(dòng)。（4）現(xiàn)有線上或線下培訓(xùn)機(jī)構(gòu)決定解散機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)按相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)該培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的決策機(jī)構(gòu)決議后，向原審批機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)。結(jié)語(yǔ)想要?jiǎng)?chuàng)業(yè)、經(jīng)商、致富，必須學(xué)會(huì)承擔(dān)責(zé)任。想要成就一番事業(yè)，自身的素質(zhì)是客戶考核的重要因素。

蔣春鳴北京國(guó)楓（上海）律師事務(wù)所律師，上海律協(xié)行政法業(yè)務(wù)研究委員會(huì)委員業(yè)務(wù)方向：建設(shè)工程、房地產(chǎn)、行政訴訟