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2022年疫情之下上海商業(yè)地產(chǎn)租金減免政策解讀

2023年第01期    作者:文│夏明亮 姚微    閱讀 2,323 次

2022年開(kāi)年，新冠疫情再次在全國(guó)范圍內(nèi)多點(diǎn)相繼暴發(fā)；上海本土疫情自3月起發(fā)展迅猛，對(duì)承租商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的小微企業(yè)帶來(lái)了強(qiáng)烈沖擊。在此情況下，中央和上海均出臺(tái)了針對(duì)小微企業(yè)的租金減免政策，作為總體扶持政策的組成部分。這些租金減免政策在很大程度上緩解了承租房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的小微企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力，對(duì)促進(jìn)上海復(fù)工復(fù)產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。本文將對(duì)上海的商業(yè)地產(chǎn)租金減免政策進(jìn)行要點(diǎn)梳理，并就實(shí)踐中可能產(chǎn)生的政策解讀問(wèn)題進(jìn)行探討。

 

一、2022年疫情背景下的租金減免政策框架

就國(guó)有房屋租金減免事宜，中央和上海均出臺(tái)了相關(guān)政策。政策框架均為先出臺(tái)包括租金減免在內(nèi)的總體扶持政策，再就租金減免頒布專項(xiàng)政策。具體包括：

2022年2月18日，國(guó)家發(fā)改委等14部門發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域困難行業(yè)恢復(fù)發(fā)展的若干政策》（發(fā)改財(cái)金[2022]271號(hào)），包含八條43項(xiàng)。其中，第一條第6項(xiàng)規(guī)定了對(duì)承租國(guó)有房屋經(jīng)營(yíng)的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)及個(gè)體工商戶減免3至6個(gè)月的租金。

2022年3月23日，國(guó)務(wù)院國(guó)資委發(fā)布《關(guān)于做好2022年服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶房租減免工作的通知》（國(guó)資廳財(cái)評(píng)[2022]29號(hào)），對(duì)租金減免的主體、對(duì)象及減免幅度進(jìn)行了明確。同時(shí)，針對(duì)服務(wù)業(yè)的劃分標(biāo)準(zhǔn)存在一定模糊性的問(wèn)題，特別指出“原則上第三產(chǎn)業(yè)都可以視為服務(wù)業(yè)”。

2022年3月28日，上海市政府辦公廳發(fā)布《上海市全力抗疫情助企業(yè)促發(fā)展的若干政策措施》（滬府辦規(guī)[2022]5號(hào)），包含六條21項(xiàng)。其中，第二條第（七）項(xiàng)規(guī)定了減免小微企業(yè)和個(gè)體工商戶房屋租金的政策。與中央的政策相比，上海的政策沒(méi)有再將從事服務(wù)業(yè)作為承租人的資格要求之一。這一變化雖然在擴(kuò)大減免對(duì)象范圍方面的作用有限（因承租國(guó)有房屋從事農(nóng)業(yè)及工業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的小微企業(yè)及個(gè)體工商戶數(shù)量有限），但大大簡(jiǎn)化了審核難度和流程。

2022年3月30日，上海市國(guó)資委、住建委及房管局共同發(fā)布《上海市國(guó)有企業(yè)減免小微企業(yè)和個(gè)體工商戶房屋租金的實(shí)施細(xì)則》（滬國(guó)資委規(guī)[2022]1號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）。

2022年3月31日，上海市國(guó)資委發(fā)布《〈上海市國(guó)有企業(yè)減免小微企業(yè)和個(gè)體工商戶房屋租金的實(shí)施細(xì)則〉解讀》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則解讀》），對(duì)《實(shí)施細(xì)則》的內(nèi)容進(jìn)行了進(jìn)一步細(xì)化，以指導(dǎo)租金減免工作的實(shí)際操作。

二、上海2022年租金減免政策要點(diǎn)分析及實(shí)操指南

（一）實(shí)施主體及適用房屋

《實(shí)施細(xì)則》第一條第（一）項(xiàng)規(guī)定了實(shí)施主體為“上海市、區(qū)國(guó)資委監(jiān)管的市屬、區(qū)屬國(guó)有企業(yè)集團(tuán)（含委托監(jiān)管企業(yè)）及納入合并報(bào)表范圍內(nèi)下屬企業(yè)”，第（二）項(xiàng)規(guī)定了適用房屋為“實(shí)施主體自有經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)和使用權(quán)房”。

問(wèn)題1：承租人如何確認(rèn)其承租的房屋是否適用租金減免政策？

根據(jù)政策內(nèi)容，承租人在判斷其所承租的房屋是否適用租金減免政策時(shí)需核查的核心問(wèn)題為房屋的所有權(quán)屬性，而房屋的所有權(quán)屬性又取決于房屋所有權(quán)人的性質(zhì)。即僅當(dāng)所承租房屋的所有權(quán)人屬于政策規(guī)定的實(shí)施主體時(shí)，其承租的房屋才可納入減免租金房屋范圍。筆者之所以強(qiáng)調(diào)這一問(wèn)題，是因?yàn)閷?shí)踐操作中存在很多國(guó)有企業(yè)將其名下的房屋委托給其他主體對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)的情況，這時(shí)承租人簽署的租賃合同所記載的出租人可能并非該房屋真正的所有權(quán)人，而是受托經(jīng)營(yíng)者。因此，承租人在考察其承租的房屋是否享受租金減免政策時(shí)，首先應(yīng)確認(rèn)真正的所有權(quán)人是哪一方，并以該所有權(quán)人的性質(zhì)來(lái)判斷所承租房屋的性質(zhì)。

問(wèn)題2：“國(guó)有企業(yè)集團(tuán)”的范圍包括哪些主體？

根據(jù)《實(shí)施細(xì)則解讀》第1條的規(guī)定，在判斷相關(guān)房屋的所有權(quán)人是否為國(guó)有企業(yè)集團(tuán)時(shí)，首先可查詢上海市國(guó)資委網(wǎng)站及各區(qū)國(guó)資委網(wǎng)站的公開(kāi)披露信息。根據(jù)筆者查詢情況，市國(guó)資委網(wǎng)站中可查詢到“市國(guó)資委系統(tǒng)管理單位分類一覽表”（https://www.gzw.sh.gov.cn/shgzw_xtdw/index.html），其中對(duì)國(guó)有企業(yè)集團(tuán)的名稱進(jìn)行了明確的列表披露。而各區(qū)的網(wǎng)站導(dǎo)航設(shè)置不統(tǒng)一，有些查詢起來(lái)相對(duì)困難，建議直接通過(guò)《實(shí)施細(xì)則解讀》后附的電話或電子郵箱查詢，可以較快獲取準(zhǔn)確的信息。其次，對(duì)于國(guó)有企業(yè)集團(tuán)納入合并報(bào)表范圍內(nèi)的下屬企業(yè)，則須由下級(jí)企業(yè)向上級(jí)企業(yè)進(jìn)行確認(rèn)。

對(duì)于承租人來(lái)說(shuō)，如果首先確認(rèn)其所承租房屋的所有權(quán)人并非國(guó)有企業(yè)集團(tuán)，則可以通過(guò)網(wǎng)上公開(kāi)信息了解該所有權(quán)人的控股股東；如果該股東為國(guó)有企業(yè)集團(tuán)，則可進(jìn)一步與其確認(rèn)該所有權(quán)人是否為其納入合并報(bào)表范圍的下屬企業(yè)。

問(wèn)題3：集體企業(yè)所有房產(chǎn)能否強(qiáng)制適用本次租金減免政策？

《實(shí)施細(xì)則解讀》第1條規(guī)定，上海市的集體企業(yè)可參照?qǐng)?zhí)行本次免租政策。筆者在解答法律咨詢的過(guò)程中曾就相關(guān)問(wèn)題咨詢上海某區(qū)國(guó)資委，該國(guó)資委的答復(fù)是集體企業(yè)不屬于國(guó)資委的監(jiān)管范圍，國(guó)資委政策對(duì)集體企業(yè)不具有約束力。即是否“參照?qǐng)?zhí)行”由集體企業(yè)自行決定。

問(wèn)題4：“經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)”是指哪些房產(chǎn)？

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十一條，“經(jīng)營(yíng)性用房”是與“住宅”相對(duì)的概念，即強(qiáng)調(diào)其非居住、用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的屬性。因此，承租國(guó)有企業(yè)集團(tuán)名下的房屋用于居住的情況不適用本次租金減免政策。

問(wèn)題5：“使用權(quán)房”是指哪些房產(chǎn)？

《實(shí)施細(xì)則》將“使用權(quán)房”明確為“依法建立公房租賃關(guān)系、執(zhí)行市政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)，由本市相關(guān)國(guó)有企業(yè)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理的公有非居住房屋”。根據(jù)這一定義，如果相關(guān)主體所承租的房屋并非國(guó)有企業(yè)集團(tuán)名下房屋，但已建立公房租賃法律關(guān)系、由國(guó)有企業(yè)集團(tuán)對(duì)外出租管理并按市政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取租金，亦適用本次租金減免政策。

（二）減免對(duì)象

《實(shí)施細(xì)則》第一條第（三）項(xiàng)規(guī)定了減免對(duì)象為“最終簽約承租實(shí)施主體房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的小微企業(yè)和個(gè)體工商戶”。

上海2022年的租金減免政策不同于上海2020年及中央2022年的政策，減免對(duì)象不再局限于服務(wù)業(yè)，只對(duì)承租人的經(jīng)營(yíng)規(guī)模作出了要求（即小微企業(yè)和個(gè)體工商戶）。該限制的解除一方面在中央政策的基礎(chǔ)上擴(kuò)大了減免對(duì)象范圍，另一方面減少了出租人的核查環(huán)節(jié)，無(wú)需再對(duì)租戶所屬行業(yè)進(jìn)行審核判斷。

問(wèn)題1：如何認(rèn)定承租人是否屬于“小微企業(yè)”？

根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》的要求，小微企業(yè)的確認(rèn)應(yīng)參照《統(tǒng)計(jì)上大中小微型企業(yè)劃分辦法（2017）》及《金融業(yè)企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》（銀發(fā)[2015]309號(hào)）進(jìn)行確定。實(shí)際操作中，小微企業(yè)名錄可在“全國(guó)個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)網(wǎng)”進(jìn)行查詢。但應(yīng)注意的是，該網(wǎng)站的信息來(lái)源為自行申報(bào)，可能有一些租戶自稱小微企業(yè)，但在該網(wǎng)站上查詢不到，這時(shí)就需要參照上述規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)、核查。

上述規(guī)定對(duì)小微企業(yè)的劃分根據(jù)所屬行業(yè)的不同制定了不同的量化標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)際操作中，首先需根據(jù)承租人的經(jīng)營(yíng)范圍來(lái)確認(rèn)其所屬行業(yè)，然后根據(jù)所屬行業(yè)確認(rèn)其適用的量化標(biāo)準(zhǔn)（一般從“從業(yè)人員”及“營(yíng)業(yè)收入/資產(chǎn)總額”兩個(gè)維度進(jìn)行考查）。因此，在無(wú)法通過(guò)上述網(wǎng)站獲取小微企業(yè)信息的情況下，需核查的材料相對(duì)比較復(fù)雜，一般包括承租人的社保繳納材料及財(cái)務(wù)報(bào)表。

問(wèn)題2：享受租金減免政策主體的負(fù)面清單有哪些？

《實(shí)施細(xì)則解讀》第3條規(guī)定：“大中型企業(yè)集團(tuán)及下屬的子企業(yè)、國(guó)有企業(yè)最終承租經(jīng)營(yíng)的，不在本次免租政策適用范圍內(nèi)?！逼浠具壿嫅?yīng)該是以上主體有國(guó)資和大中型企業(yè)的股東背景，資金及抗擊打能力較強(qiáng)，相對(duì)扶持力度無(wú)需那么大。

筆者通過(guò)電子郵件向上海市國(guó)資委咨詢了相關(guān)問(wèn)題，包括：所謂的“子企業(yè)”是指全資子企業(yè)，還是控股、參股的情況也包括在內(nèi)？所謂的“下屬”是穿透一層股東即可，還是需要逐層穿透至實(shí)際控制人？

對(duì)此，上海市國(guó)資委給予了及時(shí)、明確的回復(fù)：下屬企業(yè)包括所有具有實(shí)際控制權(quán)的子企業(yè)，覆蓋直接持股和間接持股。以實(shí)際控制權(quán)作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，如果這家小租戶的控股股東是大中型企業(yè)，則該小租戶不在免租范圍內(nèi)。大中型企業(yè)集團(tuán)及下屬的子企業(yè)、國(guó)有獨(dú)資企業(yè)、國(guó)有全資企業(yè)、國(guó)有控股企業(yè)、國(guó)有實(shí)際控制企業(yè)最終承租經(jīng)營(yíng)的，不在本次免租政策適用范圍內(nèi)。

根據(jù)上述回復(fù)，實(shí)際操作中需對(duì)小微企業(yè)承租人進(jìn)行股東穿透審核。這個(gè)穿透過(guò)程同樣比較復(fù)雜，包括查詢股東和持股比例、根據(jù)所屬行業(yè)對(duì)股東進(jìn)行劃分，從而確認(rèn)其是否屬于大中型企業(yè)。而且鑒于股東包括間接持股股東，因此要一直穿透到實(shí)際控制人，而非只穿透到上一層股東。

問(wèn)題3：存在轉(zhuǎn)租、分租情況時(shí)如何處理？

《實(shí)施細(xì)則》及《實(shí)施細(xì)則解讀》均明確規(guī)定，轉(zhuǎn)租方不享受本次租金減免政策，租金減免政策需落實(shí)到實(shí)際承租房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的主體。具體來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)租方為國(guó)有企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與房屋產(chǎn)權(quán)方以各自實(shí)收的租金為限共同承擔(dān)減免的租金；轉(zhuǎn)租方為非國(guó)有企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)配合房屋產(chǎn)權(quán)方及國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)租方將減免的租金全部落實(shí)到最終承租方。

根據(jù)上述政策，對(duì)于最終實(shí)際經(jīng)營(yíng)的承租人來(lái)說(shuō)，無(wú)論存在幾層轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)租人是否為國(guó)有企業(yè)，其租金的減免額度均不發(fā)生變化。但對(duì)于享有房屋所有權(quán)的出租人來(lái)說(shuō)，如果轉(zhuǎn)租人中存在國(guó)有企業(yè)，則因租金減免產(chǎn)生的收入損失可由各層國(guó)有企業(yè)分擔(dān)；如果轉(zhuǎn)租人中無(wú)國(guó)有企業(yè)，則因租金減免產(chǎn)生的收入損失將全部由房屋所有權(quán)人承擔(dān)。

（三）減免期限

《實(shí)施細(xì)則》第一條第（四）項(xiàng)規(guī)定了減免期限：“實(shí)施主體對(duì)最終承租方免除2022年部分租金，分兩檔執(zhí)行。第一檔，普遍免除3個(gè)月租金。所有地區(qū)內(nèi)的最終承租方，2022年免除3個(gè)月租金。最終承租方在2022年租期不滿一年的，根據(jù)租期按比例享受免租。第二檔，增加免除3個(gè)月租金。租賃合同存續(xù)期間，2022年被列為疫情中高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)所在的街鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)的最終承租方，或按有關(guān)部門防疫要求被封控、停業(yè)、征用房屋的最終承租方，以及全年經(jīng)營(yíng)虧損的最終承租方，經(jīng)出具上述任一證明材料，2022年再免除3個(gè)月租金，全年合計(jì)可免除6個(gè)月租金。最終承租方在2022年租期不滿一年的，根據(jù)租期按比例享受免租。符合第二檔免租條件的最終承租方增加免除金額不超過(guò)3個(gè)月租金。”

問(wèn)題1：針對(duì)上海已采取普遍性封控措施的情況，是否還需分檔次進(jìn)行租金減免？

從上海的封控情況來(lái)看，應(yīng)該所有租戶都可以滿足第二檔中“被封控、停業(yè)”的條件。在2022年4月22日的新冠肺炎疫情新聞發(fā)布會(huì)上，上海市國(guó)資委表示，針對(duì)承租人普遍反映的免租期限認(rèn)定問(wèn)題，在原來(lái)方案細(xì)則的基礎(chǔ)上，經(jīng)研究后作出進(jìn)一步明確：承租本市國(guó)有企業(yè)房屋的小微企業(yè)和個(gè)體工商戶無(wú)需提供受疫情影響的證明材料，憑租賃合同等必要材料，全部可以免除2022年6個(gè)月租金，其中租期不滿一年的按比例免租。這大大減少了承租人的材料準(zhǔn)備工作和出租人的審核工作，有效提高了租金減免工作效率。同時(shí)應(yīng)注意的是，本次租金減免政策所涉及的僅為租金本金，不包括物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等其他費(fèi)用。

問(wèn)題2：所謂“租期不滿一年”是指2022年租期還是總租期？

首先，從字面上看，《實(shí)施細(xì)則》中的相關(guān)表述均為“在2022年租期不滿一年的”；其次，該政策旨在降低2022年上海疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成的影響，促進(jìn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的快速恢復(fù)。因此，“租期不滿一年”應(yīng)指承租人在2022年度內(nèi)的租期不滿一年。另外，如果承租人在2022年內(nèi)根據(jù)租賃合同本來(lái)就享有免租期，則按照《實(shí)施細(xì)則解讀》的規(guī)定，在計(jì)算2022年租期時(shí)應(yīng)減去相應(yīng)的免租期間。

例如，某租賃合同的總租期為2022年8月1日至2032年7月31日，同時(shí)約定承租人在2022年內(nèi)享有一個(gè)月的免租期，即從2022年9月1日開(kāi)始支付租金。那么，承租人在2022年內(nèi)的租期為4個(gè)月，按比例僅能享受2個(gè)月的租金減免。

結(jié)語(yǔ)綜上所述，2022年度上海租金減免政策的總體原則是“應(yīng)免盡免，能免盡免”，鼓勵(lì)一切形式的租金減免；具體措施是國(guó)資企業(yè)對(duì)非國(guó)資的小微企業(yè)、個(gè)體工商戶進(jìn)行減免；強(qiáng)制減免期限基本上都為6個(gè)月租金（不包括物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等）。對(duì)于不完全滿足適用上述租金減免政策條件的小微企業(yè)及個(gè)體工商戶承租人來(lái)說(shuō)，如果在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的確存在較大困難，應(yīng)以不可抗力為由積極與出租人溝通，爭(zhēng)取參照?qǐng)?zhí)行上述減免政策，以達(dá)到雙贏的效果。