中文字幕影视,欧美一级二级在线观看,av在线激情,亚洲国产福利视频,国产精品久久久久久亚洲影视,亚洲午夜视频在线,日本在线不卡二区

建筑物區(qū)分所有權(quán)案件 常見疑難問題初析

2022年第04期    作者:文│宋安成    閱讀 2,228 次

目前，法院審理的涉及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其它相關(guān)民事主體相互之間的訴訟越來越多。筆者結(jié)合自己長期從事物業(yè)管理法律服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，對建筑物區(qū)分所有權(quán)案件處理中的一些常見焦點(diǎn)、難點(diǎn)問題提出自己的一孔之見，與大家分析討論。為更好地討論建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛，筆者將其分為如下四個(gè)問題：業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)的民事訴訟主體資格及相關(guān)問題、業(yè)主知情權(quán)訴訟的范圍邊界與其它問題、業(yè)主撤銷權(quán)司法審查的邊界及其它問題、公共收益返還類訴訟常見疑難問題。

一、業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)的民事訴訟主體資格及相關(guān)問題

實(shí)踐中對業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作為民事訴訟主體的一系列具體問題有較大爭議，筆者僅就業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的民事訴訟主體資質(zhì)系列問題與讀者展開討論。

（一）業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)主體資格的區(qū)別與聯(lián)系問題

對于業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)在何種情況下作為原告或被告，實(shí)務(wù)中有較大爭議。首先是作為原告的問題，如起訴前物業(yè)公司移交資料、公共收益等，目前并沒有明確法律法規(guī)規(guī)定是由業(yè)主大會(huì)還是業(yè)主委員會(huì)起訴。最高人民法院[2002]民立他字第46號(hào)《關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會(huì)是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復(fù)函》中答復(fù)：“金湖新村業(yè)主委員會(huì)符合‘其他組織’條件，對房地產(chǎn)開發(fā)單位未向業(yè)主委員會(huì)移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料，未提供配套公用設(shè)施、公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)、公共部位維護(hù)費(fèi)及物業(yè)管理用房、商業(yè)用房的，可以自己名義提起訴訟?！痹搹?fù)函承認(rèn)了業(yè)主委員會(huì)在一定條件下具有民事訴訟主體資格。實(shí)務(wù)中，法院在大多數(shù)情況下也會(huì)受理業(yè)主委員會(huì)作為原告的各類訴訟。但考慮到業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，一般情況下，業(yè)主委員會(huì)起訴需要業(yè)主大會(huì)的授權(quán)以獲得民事訴訟主體資格。

另外，根據(jù)最高人民法院網(wǎng)2016年9月19日發(fā)布的指導(dǎo)案例65號(hào)：上海市虹口區(qū)久樂大廈小區(qū)業(yè)主大會(huì)訴上海環(huán)亞實(shí)業(yè)總公司業(yè)主共有權(quán)糾紛案，明確了業(yè)主大會(huì)可以作為原告進(jìn)行訴訟。有觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主大會(huì)類似于公司的股東會(huì)或股東大會(huì)，一般情況下不具備民事訴訟主體資格，這顯然沒有注意到業(yè)主大會(huì)本身的特殊性。業(yè)主大會(huì)本身具有直接進(jìn)行民事行為的一定權(quán)利，而不是必然在作出決議后一定要通過業(yè)主委員會(huì)實(shí)施。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作被告的問題相對來說比較復(fù)雜。通常意義上，允許業(yè)主委員會(huì)作為被告。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，對外代表業(yè)主進(jìn)行民事活動(dòng)，所產(chǎn)生的法律后果由全體業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主委員會(huì)與他人發(fā)生民事爭議的，可以作為被告參加訴訟。在具體司法實(shí)踐案例中，業(yè)主委員會(huì)作為被告的情況亦大量存在。

業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)可能作為被告的情況有四類：一是業(yè)主的知情權(quán)訴訟；二是業(yè)主的撤銷權(quán)訴訟；三是業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)與其它民事主體的合同糾紛；四是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作為被告的侵權(quán)糾紛。

首先，對于業(yè)主的知情權(quán)訴訟，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)作為被告。原因是業(yè)主希望知悉的資料，如物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、停車位分配制度等，一般是由業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)——業(yè)主委員會(huì)保管。如果將非常設(shè)機(jī)構(gòu)業(yè)主大會(huì)作為被告，顯然難以提供業(yè)主希望知悉的資料。

其次，對于撤銷權(quán)訴訟的被告問題，要根據(jù)要求撤銷的內(nèi)容而定。若是要撤銷業(yè)主大會(huì)作出的決議，被告應(yīng)當(dāng)是業(yè)主大會(huì)；若是要撤銷業(yè)主委員會(huì)作出的決議（包括超權(quán)限所作決議），被告應(yīng)當(dāng)是業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主行使撤銷權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)決議作出的主體選擇不同的被告。

再次，對于業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)與其它民事主體的合同糾紛，例如業(yè)主委員會(huì)與施工單位簽署的合同，司法實(shí)踐中，既有業(yè)主委員會(huì)作被告，也有業(yè)主大會(huì)作被告。合同和小區(qū)事務(wù)一般由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)具體執(zhí)行，從這個(gè)意義上看，更合適的被告也應(yīng)當(dāng)是業(yè)主委員會(huì)，以業(yè)主大會(huì)作被告反而不利于案件事實(shí)的查清。所以，對于這類訴訟，筆者更傾向于被告應(yīng)當(dāng)是業(yè)主委員會(huì)。

最后，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作為被告的侵權(quán)糾紛常見于外墻脫落致他人損害或其它公共部位、公共設(shè)施造成他人權(quán)利被侵害的情況。筆者認(rèn)為，此時(shí)也應(yīng)以業(yè)主委員會(huì)作為被告為宜，理由同上，不再贅述。

（二）業(yè)主委員會(huì)“真空期”的訴訟主體資格問題

業(yè)主委員會(huì)的“真空期”有兩種情況：一是業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)到期，但是仍然愿意履行職責(zé)，業(yè)主委員會(huì)成員積極作為的情況；二是業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)到期或業(yè)主委員會(huì)大部分成員辭職，業(yè)主委員會(huì)成員不愿意繼續(xù)履行職責(zé)的情況。如果過期的業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，代表全體業(yè)主提出訴訟，筆者認(rèn)為，即使其已經(jīng)到期，也應(yīng)當(dāng)賦予其民事訴訟主體資格。從法理上看，這屬于“訴訟擔(dān)當(dāng)”的概念，也可以理解為“授權(quán)委托”的概念。至于“真空期”業(yè)主委員會(huì)作被告的情況，過期的業(yè)主委員會(huì)其實(shí)是代表全體業(yè)主承擔(dān)法律責(zé)任，必須賦予其一定的民事訴訟主體資格。筆者認(rèn)為，這應(yīng)屬于“訴訟擔(dān)當(dāng)”的范疇。但在執(zhí)行時(shí)，不宜對業(yè)主委員會(huì)的負(fù)責(zé)人進(jìn)行“限高”或采取其它強(qiáng)制執(zhí)行手段，因?yàn)槠洳⒎欠ǘǖ膶?shí)體權(quán)利義務(wù)人。實(shí)踐中，還有居民委員會(huì)“代行”業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的情況。筆者認(rèn)為，這里也需要引入“訴訟擔(dān)當(dāng)”的概念，即訴訟擔(dān)當(dāng)人基于權(quán)利人的授權(quán)而成為適格的訴訟主體。

關(guān)于“真空期”業(yè)主大會(huì)的訴訟主體資格問題，業(yè)主大會(huì)并不存在“真空期”。因?yàn)椴簧婕皳Q屆的問題，業(yè)主大會(huì)一經(jīng)成立，其訴訟主體資格一直客觀存在。

（三）民事案件中業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)承擔(dān)法律責(zé)任分析

關(guān)于業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)如何承擔(dān)民事責(zé)任，筆者總結(jié)了三點(diǎn)：一是金錢給付義務(wù)大都由全體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)承擔(dān)責(zé)任；二是非金錢給付義務(wù)，如返還原物、公開小區(qū)管理資料等，由業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)責(zé)任；三是金錢給付義務(wù)的執(zhí)行問題，可從維修資金直接劃扣或讓物業(yè)公司協(xié)助執(zhí)行小區(qū)的公共收益。涉及由部分業(yè)主承擔(dān)的情況，如某棟樓外立面維修費(fèi)用要支付給施工單位，法院亦可以直接扣劃整個(gè)小區(qū)維修資金專戶的款項(xiàng)，分戶賬目的具體分?jǐn)偭舸龢I(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）自行處理。

二、業(yè)主知情權(quán)訴訟的范圍邊界與其它問題

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）》（以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》）第十三條規(guī)定：“業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。”司法實(shí)踐中，業(yè)主的知情權(quán)訴訟并不罕見，也存在一些爭議，下面就業(yè)主知情權(quán)訴訟問題展開討論。

上述司法解釋雖已明確業(yè)主享有知情權(quán)的內(nèi)容，但表述過于模糊。有的法院依據(jù)該條款認(rèn)為，只要業(yè)主請求的事項(xiàng)包括在該條款中，就應(yīng)事無巨細(xì)地要求業(yè)主委員會(huì)滿足業(yè)主的訴請；有的法院則依據(jù)該條款并結(jié)合自身判斷及利弊因素，判定部分滿足業(yè)主要求。關(guān)于判定業(yè)主知情權(quán)的界限，可參考《公司法》對于股東知情權(quán)的相關(guān)規(guī)定?！豆痉ā返诙龡l規(guī)定：“股東有權(quán)查閱、復(fù)制公司章程、股東會(huì)會(huì)議記錄、董事會(huì)會(huì)議決議、監(jiān)事會(huì)會(huì)議決議和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告。股東可以要求查閱公司會(huì)計(jì)賬簿”。由此可知股東可以查閱的具體事項(xiàng)?！豆痉ā穼τ诠蓶|查閱公司會(huì)計(jì)賬目的問題更是作了詳細(xì)的規(guī)定：“股東要求查閱公司會(huì)計(jì)賬簿的，應(yīng)當(dāng)向公司提出書面請求，說明目的。公司有合理根據(jù)認(rèn)為股東查閱會(huì)計(jì)賬簿有不正當(dāng)目的，可能損害公司合法利益的，可以拒絕提供查閱，并應(yīng)當(dāng)自股東提出書面請求之日起十五日內(nèi)書面答復(fù)股東并說明理由。公司拒絕提供查閱的，股東可以請求人民法院要求公司提供查閱?！薄豆痉ā吩诠蓶|知情權(quán)的規(guī)定上權(quán)衡利弊，既保障股東合法的知情權(quán)，也避免股東知情權(quán)的濫用。公司的運(yùn)營涉及商業(yè)秘密，公司有證據(jù)證明股東有不正當(dāng)目的的，可以不予查閱。但小區(qū)物業(yè)管理運(yùn)作則不同，一般不涉及業(yè)主秘密或隱私。正常情況下，對于所有業(yè)主委員會(huì)對外簽署的合同、維修資金使用的原始財(cái)務(wù)憑證，業(yè)主委員會(huì)均應(yīng)當(dāng)提供。

業(yè)主的知情權(quán)實(shí)務(wù)操作還有幾個(gè)問題：

（1）知情權(quán)的時(shí)效。從目前的司法實(shí)踐看，對于業(yè)主知情權(quán)的保護(hù)并無訴訟時(shí)效的限制。但如遇到業(yè)主要求知情的事項(xiàng)跨度達(dá)10年以上，往往不能保證業(yè)主委員會(huì)有相關(guān)的資料。這就需要業(yè)主明確知情的具體內(nèi)容和事項(xiàng)，比如可以要求知情業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決議，但不能籠統(tǒng)地要求復(fù)制業(yè)主委員會(huì)決議。如果業(yè)主不能說明，則不應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С?。如果業(yè)主委員會(huì)明確表示自己沒有相關(guān)資料，客觀上也較有可能存在這種情況，比如業(yè)主委員會(huì)換屆后未進(jìn)行移交導(dǎo)致只有本屆資料，法院若判決一定要提供所有業(yè)主委員會(huì)資料顯然不可行。

（2）知情權(quán)提出主體資格的限制。只要是小區(qū)的業(yè)主，均可以行使對小區(qū)公共事務(wù)的知情權(quán)。對于使用權(quán)人的知情權(quán)，目前沒有法律或司法解釋的支持。對于新業(yè)主是否可以起訴知情其成為業(yè)主之前的小區(qū)公共事宜，筆者傾向于從寬原則，考慮小區(qū)公共事務(wù)的延續(xù)性；以及新業(yè)主作為新的建筑物區(qū)分所有權(quán)人之一，理應(yīng)有權(quán)了解小區(qū)以前的公共事務(wù)。

（3）物業(yè)公司作為知情權(quán)被告主體的問題。從《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》看，業(yè)主要知情的相對方并不拘泥于業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以成為知情權(quán)的對象，司法實(shí)踐中也不乏相關(guān)的案例。酬金制收費(fèi)的小區(qū)，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)提供所有物業(yè)管理的資料；包干制小區(qū)，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)提供公共收益等情況。

（4）業(yè)主知情權(quán)與業(yè)主隱私權(quán)的邊界問題。需要平衡知情權(quán)與隱私權(quán)之間的關(guān)系，例如停車位的出租情況，只需對應(yīng)特定門戶的業(yè)主，無需披露業(yè)主個(gè)人信息。至于業(yè)主知情權(quán)的行使限制，因業(yè)主知情權(quán)不涉及商業(yè)秘密，可以允許查閱會(huì)計(jì)賬簿、原始會(huì)計(jì)憑證等，以不影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)為限。

三、業(yè)主撤銷權(quán)司法審查的邊界及其它問題

關(guān)于業(yè)主撤銷權(quán)的規(guī)定主要見于《民法典》和《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》。業(yè)主要享有撤銷權(quán)，應(yīng)具備如下要件:（1）業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出了決定；（2）業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益或者違背法定程序；（3）撤銷權(quán)的行使必須在法定除斥期間內(nèi)以訴訟方式向人民法院提起。

關(guān)于業(yè)主撤銷權(quán)，有幾個(gè)問題需要探討：

（1）法院一般如何認(rèn)定侵害業(yè)主合法權(quán)益或者違反法律規(guī)定的程序？對于業(yè)主合法權(quán)益的侵害，如增加物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；程序上的權(quán)利侵害主要有投票權(quán)數(shù)達(dá)不到法定要求、選票送達(dá)不符合程序。合法權(quán)益的侵害一般根據(jù)表決的事項(xiàng)由法官來綜合評判對起訴業(yè)主的影響，而程序上的違法問題相對比較復(fù)雜：一方面，有法律法規(guī)明確規(guī)定的程序要求，比如業(yè)主大會(huì)召開應(yīng)當(dāng)提前15天就表決事項(xiàng)進(jìn)行公示；按照《民法典》第二百七十八條的規(guī)定，業(yè)主表決應(yīng)當(dāng)達(dá)到“雙參與”“雙通過”的法定要求等，如有違反，一般法院都可以對業(yè)主大會(huì)決議進(jìn)行撤銷。另一方面，所謂的程序是由小區(qū)的《議事規(guī)則》規(guī)定的，比如《議事規(guī)則》規(guī)定了送達(dá)選票應(yīng)當(dāng)有兩個(gè)以上業(yè)主見證，但實(shí)際操作中業(yè)主委員會(huì)沒有實(shí)施見證環(huán)節(jié)，這種違反《議事規(guī)則》程序的情況是否也屬于違反法定程序？筆者認(rèn)為，不宜一概認(rèn)定為違反了《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》法定程序，應(yīng)當(dāng)區(qū)別對待。如果判定違反約定程序?qū)ν镀苯Y(jié)果沒有較大影響，業(yè)主委員會(huì)也不是有意而為之，比如通知開會(huì)時(shí)間地點(diǎn)不明確、開票時(shí)間延后，這些往往不足以影響投票結(jié)果，不宜認(rèn)定為程序違法而被撤銷。反之，如果判定違反約定程序可能會(huì)直接影響投票結(jié)果，比如《議事規(guī)則》要求業(yè)主一定要核對身份證、房產(chǎn)證才能投票，但是業(yè)主委員會(huì)并未核實(shí)，法院可以考慮違反了《議事規(guī)則》的約定，予以撤銷業(yè)主大會(huì)決議。

（2）如何審查撤銷權(quán)中的焦點(diǎn)問題——業(yè)主投票權(quán)合法合規(guī)問題？這主要是《民法典》第二百七十八條規(guī)定的“雙參與”“雙多數(shù)”規(guī)則的應(yīng)用問題，也是業(yè)主對業(yè)主大會(huì)撤銷權(quán)訴訟中必然遇到的問題。根據(jù)《民法典》的新增規(guī)定，“業(yè)主共同決定事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決”。該規(guī)定在“參與表決”操作中的爭議最大——是指一定要業(yè)主投票，還是將選票給到業(yè)主也算其參與表決？從法律上看，參與表決應(yīng)當(dāng)以積極表示行為為準(zhǔn)?！睹穹ǖ洹纷鞒鲞@條規(guī)定的目的就是為了保護(hù)業(yè)主的表決權(quán)，鼓勵(lì)業(yè)主積極投票，保證投票的廣泛參與，防止業(yè)主以未參與表決為由不愿意執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議。當(dāng)然，業(yè)主投票還有很多問題，考慮到并非新的焦點(diǎn)問題，本文不再贅述。

（3）法院對舉證責(zé)任如何分配，舉證責(zé)任的邊界如何？關(guān)于撤銷權(quán)舉證責(zé)任的分配問題，司法實(shí)踐主要集中在違反程序規(guī)定上。關(guān)于違反法定程序的具體認(rèn)定，可以考慮通過舉證責(zé)任的分配完成程序合法性的審查。如果業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）舉證證明其決議過程符合法定程序（如邀請居民委員會(huì)或村民委員會(huì)派員列席），則應(yīng)認(rèn)定業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）就其決定的程序合法性完成舉證義務(wù)；如果業(yè)主進(jìn)一步對計(jì)票結(jié)果提出異議，則應(yīng)就計(jì)票結(jié)果錯(cuò)誤承擔(dān)舉證責(zé)任；如果業(yè)主舉證證明計(jì)票結(jié)果錯(cuò)誤存在高度可能性，比如有大量的業(yè)主表明自己未參加投票，但是計(jì)票結(jié)果顯示自己已投票，則業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）應(yīng)提供原始選票，并就原始選票的真實(shí)性和完整性承擔(dān)舉證責(zé)任；如果業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）無法完成舉證義務(wù)，則應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果，法院可以徑行認(rèn)定業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）決定存在瑕疵，也可以在法官的監(jiān)督下重新計(jì)票。

（4）對于業(yè)主委員會(huì)的選舉、換屆是否可以提出訴訟？一種觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)委員的選舉結(jié)果屬于業(yè)主大會(huì)的決定，若業(yè)主委員會(huì)委員不具備法定或約定的選任資格，將導(dǎo)致業(yè)主程序權(quán)利受損，由此構(gòu)成可撤銷的決定。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，業(yè)主就業(yè)主委員會(huì)委員的選任資格或者流程提出異議的，由于業(yè)主大會(huì)的召開系籌備組或者換屆改選小組實(shí)施，而籌備組或者換屆改選小組實(shí)際上是由街道房管部門主導(dǎo)，業(yè)主大會(huì)作為被成立的對象、業(yè)主委員會(huì)作為被選舉出來的對象均未參與選舉過程，對其提出民事訴訟顯然不合適；且業(yè)主完全可以就選舉過程提出異議，并提出行政復(fù)議或訴訟，這類行政訴訟亦非個(gè)案，業(yè)主完全有司法救濟(jì)的渠道。目前，司法實(shí)踐中傾向于認(rèn)為這一問題不屬于法院受理民事訴訟的范圍，以裁定不予受理、駁回起訴居多。

四、公共收益返還類訴訟常見疑難問題

《民法典》第二百八十二條規(guī)定：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有?！边@種收入一般稱之為“公共收益”，由物業(yè)公司代業(yè)主收取。如物業(yè)公司在退出小區(qū)時(shí)拒不返還公共收益，業(yè)主委員會(huì)只能代表全體業(yè)主提出訴訟。遇到此類案件時(shí)需要注意：

（1）公共收益可否抵扣物業(yè)公司對公共部位的維修支出？業(yè)主委員會(huì)成立之前，公共部位維修費(fèi)用理應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任或由全體業(yè)主承擔(dān)。但是業(yè)主委員會(huì)成立前，小區(qū)確實(shí)存在物業(yè)公司對外墻滲水、電梯維修的事項(xiàng)，所以物業(yè)公司往往要求在返還全體業(yè)主公共收益時(shí)扣除自己墊付的維修費(fèi)用，即相互抵扣。筆者認(rèn)為，公共收益返還和墊付費(fèi)用的問題屬于不同的法律關(guān)系。物業(yè)公司侵占全體業(yè)主公共收益返還是對業(yè)主物權(quán)的侵害，而物業(yè)公司墊付的維修費(fèi)用則是物業(yè)公司的無因管理行為，應(yīng)當(dāng)另行訴訟。但如果物業(yè)公司就使用公共收益征求過業(yè)主同意，則可以從公共收益中扣除物業(yè)公司墊付的費(fèi)用。

（2）司法實(shí)踐中一般如何考慮物業(yè)公司的合理成本？筆者認(rèn)為，法院可以自行酌定物業(yè)公司扣除一定比例作為管理成本。但是有幾個(gè)問題要說明：一是酬金制收益小區(qū)不應(yīng)考慮物業(yè)公司管理成本；二是小區(qū)地面停車收益的管理成本和廣告收益、租金收益的管理成本應(yīng)當(dāng)分別考慮，不應(yīng)當(dāng)“一刀切”，其管理成本是不一樣的——一般停車的管理成本較高，廣告和租賃的管理成本較低。

（3）公共收益訴訟中，物業(yè)公司拒不提供收益的相關(guān)資料或不配合審計(jì)的情況如何處理？筆者認(rèn)為，一種情況是物業(yè)公司拒不提供相應(yīng)的證據(jù)，法院根據(jù)小區(qū)停車的具體情況酌定公共收益；另一種情況是物業(yè)公司提供的證據(jù)明顯與業(yè)主訴求不符，法院根據(jù)業(yè)主委員會(huì)提供的證據(jù)認(rèn)定小區(qū)停車收益。此外，業(yè)主委員會(huì)對于小區(qū)的廣告費(fèi)或者其它公共收益要舉出證據(jù)有一定難度，律師應(yīng)協(xié)助業(yè)主委員會(huì)找到初步的證據(jù)，否則法院連酌定的基本依據(jù)都沒有。

（4）公共收益的訴訟時(shí)效如何起算？一般應(yīng)當(dāng)從業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)起算，其在成立3年內(nèi)均可以向物業(yè)公司提出公共收益的訴訟。這主要是考慮到在業(yè)主委員會(huì)成立前，法律上沒有一個(gè)合格的主體可以向物公司主張權(quán)利。司法實(shí)踐中也有即使業(yè)主委員會(huì)在成立3年后才主張公共收益，法院也支持的案件。大部分是因?yàn)楣彩找骈L期未結(jié)算，物業(yè)公司也從未公示，法院認(rèn)為未結(jié)算、業(yè)主不知曉具體數(shù)字的情況下，不存在時(shí)效問題。

結(jié)語

圍墻式中國物業(yè)管理模式的特殊性決定了此類糾紛法律關(guān)系的復(fù)雜性和司法實(shí)踐的高難度?？傮w來說，涉及業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的案件屬于較新型的案件，相關(guān)的司法實(shí)踐也在發(fā)展變化中。本文不可能窮盡所有此類糾紛，其中不完整、不恰當(dāng)之處請各位物業(yè)管理專家和法務(wù)、律師同行指正。

宋安成

上海市錦天城律師事務(wù)所合伙人，上海律協(xié)物業(yè)管理業(yè)務(wù)研究委員會(huì)主任，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)副秘書長

業(yè)務(wù)方向：物業(yè)、房地產(chǎn)