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宅基地房屋動(dòng)遷利益如何繼承

2020年第03期    作者:武順華    閱讀 7,104 次

隨著城市化進(jìn)程的加快，繼承案件涉及宅基地房屋動(dòng)遷利益的情形日趨增多。被繼承人是否享有宅基地房屋動(dòng)遷利益及利益多少，與房屋權(quán)屬及征收基地的補(bǔ)償安置方案密切相關(guān)。因我國一直未建立宅基地房屋所有權(quán)登記制度，僅有宅基地使用權(quán)戶代表登記制度，權(quán)利主體（所有權(quán)人）及權(quán)利客體（房屋建筑面積）都不清晰。尤其是宅基地房屋從立基到動(dòng)遷，可能涉及多次改擴(kuò)建、新建或翻建情形，房屋建造人權(quán)利如何界定，爭議頗多。本文將結(jié)合案例展開分析（文中人物均系化名）。

人物關(guān)系：張樂泉和喬金珠系夫妻關(guān)系，婚后共同養(yǎng)育了大兒子張某明、二兒子張某聞及三個(gè)女兒；翁某紅系大兒子張某明配偶，張金系兩人之子；張繼光系張某聞之子。1964年6月，大兒子張某明與張樂泉分戶；1978年4月，二兒子張某聞與張樂泉分戶；三個(gè)女兒陸續(xù)因出嫁遷出。喬金珠于2001年4月18日死亡，張某明于2008年2月16日死亡，張樂泉于2010年10月3日死亡。

涉案宅基地房屋建造及權(quán)證情況：1984年，涉案房屋翻建。1991年11月15日，張樂泉戶取得《上?？h農(nóng)村（居民）宅基地使用證》，戶內(nèi)人口為張樂泉、喬金珠、張繼光，宅基地坐落為某鄉(xiāng)工農(nóng)村**號(hào)，宅基地總面積為196m2；1997年8月21日，某鄉(xiāng)政府審核同意張樂泉戶增層29m2，戶內(nèi)家庭成員為妻子喬金珠、孫子張繼光、孫媳錢某娟、孫孫兒張1、張2，張樂泉時(shí)年76歲。2002年11月8日，張樂泉就涉案房屋取得滬房地閔字（2002）第***號(hào)房地產(chǎn)權(quán)證，建筑面積為207.12平方米。2004年5月29日，某鎮(zhèn)政府審核同意張樂泉戶增建衛(wèi)生間12m2。

征收補(bǔ)償情況：2014年5月17日，上海某企業(yè)投資發(fā)展有限公司作為甲方，張繼光作為乙方，就涉案房屋簽訂了集體土地居住房屋補(bǔ)償安置協(xié)議，房屋建筑面積為245.32平方米，乙方居住房屋補(bǔ)償款為617,248元，其中房屋建安重置結(jié)合成新單價(jià)為872.87元，同區(qū)域新建多層商品房住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)為1,140元，價(jià)格補(bǔ)貼為每平方米503.22元。房屋裝飾補(bǔ)償款為130，810元。張繼光實(shí)際取得的安置房屋為上海市閔行區(qū)銀林路***弄***號(hào)***室等4套房屋。

2017年5月，原告張金和翁某紅認(rèn)為，張樂泉生前擁有的涉案房屋屬遺產(chǎn)，應(yīng)由張樂泉的合法繼承人繼承，張某明系張樂泉之子，因張某明先于張樂泉過世，故張某明之子原告張金享有代位繼承權(quán)，原告翁某紅系張某明之妻，故亦享有相應(yīng)繼承份額。故起訴請(qǐng)求法院依法對(duì)張樂泉擁有的涉案房屋被動(dòng)遷后的權(quán)益進(jìn)行繼承分割。

法院認(rèn)為：關(guān)于動(dòng)遷利益中可繼承部分的范圍，張樂泉戶1991年辦理農(nóng)村宅基地使用權(quán)證時(shí)確認(rèn)的使用權(quán)人是張樂泉、喬金珠和張繼光，但在1997年8月、2004年5月申請(qǐng)?jiān)鼋ㄐ路繒r(shí)的申請(qǐng)人是張樂泉、喬金珠（2004年申請(qǐng)時(shí)已死亡）、張繼光、錢某娟、張1、張2，且經(jīng)行政部門核準(zhǔn)，故本院認(rèn)定張樂泉戶宅基地的實(shí)際使用人和房屋權(quán)利人為上述新建申請(qǐng)人員，即張樂泉、喬金珠、張繼光、錢某娟、張1、張2。根據(jù)原告提供的證據(jù)，動(dòng)遷事宜最早可見于2014年3月8日的《某產(chǎn)業(yè)園區(qū)（工農(nóng)村）基地房屋補(bǔ)償安置方案》，而喬金珠于2001年4月18日死亡，張樂泉于2010年10月3日死亡，遠(yuǎn)早于動(dòng)遷事項(xiàng)確定之前，農(nóng)村宅基地使用權(quán)人去世后，其宅基地使用權(quán)由戶內(nèi)其他人口繼受，因此在2014年動(dòng)遷時(shí)，張樂泉和喬金珠已沒有宅基地使用權(quán)，故張樂泉和喬金珠沒有因宅基地而產(chǎn)生的動(dòng)遷利益可供繼承。

關(guān)于宅基地上的房屋，1984年翻建時(shí)張樂泉63歲，1991年增建平頂時(shí)張樂泉70歲，1998年在平頂上增層時(shí)張樂泉77歲，2004年增建衛(wèi)生間時(shí)張樂泉83歲，以上造房時(shí)，張樂泉已沒有經(jīng)濟(jì)來源，實(shí)際出資人主要是張繼光夫婦。但農(nóng)村宅基地房屋并不能單純以出資情況確認(rèn)份額，根據(jù)農(nóng)村宅基地房屋強(qiáng)烈的土地依附屬性，及宅基地作為集體經(jīng)濟(jì)組織成員福利的特征，宅基地房屋應(yīng)該由戶內(nèi)宅基地使用權(quán)人共有，共有的份額可以均等。……因此，張樂泉和喬金珠在系爭宅基地房屋中的面積共計(jì)為76.68平方米。

關(guān)于宅基地房屋中張樂泉和喬金珠可繼承部分金額的確定，《集體土地居住房屋補(bǔ)償安置協(xié)議》第二條，“經(jīng)上海德大房地產(chǎn)估價(jià)有限公司評(píng)估，乙方居住房屋建安重置結(jié)合成新單價(jià)為872.87元/平方米（建筑面積）”，“每平方米建筑面積的價(jià)格補(bǔ)貼為503.22元”，第一條“居住房屋建筑面積245.32平方米”，第三條“乙方房屋裝飾補(bǔ)償款130,810元”。經(jīng)計(jì)算，張樂泉和喬金珠的可繼承房屋補(bǔ)償款為105,518.58元，可繼承裝飾補(bǔ)償款為40,887.46元，共計(jì)146,406.04元，該款由原告張金、翁某紅及其余子女法定繼承。

案例評(píng)析：

本案是一起典型的涉宅基地房屋動(dòng)遷利益的繼承糾紛。在確定宅基地房屋權(quán)屬時(shí),應(yīng)綜合考慮宅基地使用證、建房用地審批等文件上核定的人員,以及房屋新建、翻建、改擴(kuò)建等情況。對(duì)宅基地房屋動(dòng)遷利益的繼承問題，首先，需堅(jiān)持“宅基地使用權(quán)不能繼承原則”；其次，需根據(jù)被繼承人的死亡時(shí)間，確定其是否屬于應(yīng)安置人口，即繼承遺產(chǎn)是否包括土地使用權(quán)補(bǔ)償份額；最后，堅(jiān)持“房地分離原則”，確定被繼承人土地使用權(quán)部分及房屋部分安置補(bǔ)償利益份額。

1.宅基地使用權(quán)不能繼承原則

司法實(shí)務(wù)界多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，宅基地使用權(quán)作為一項(xiàng)特殊的用益物權(quán)，具有無償性、人身依附性和福利性，與使用權(quán)人集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格密切相關(guān)，在集體經(jīng)濟(jì)組織成員死亡時(shí)，其相應(yīng)宅基地使用權(quán)消滅。上海市高級(jí)人民法院在《關(guān)于審理宅基地房屋糾紛若干問題的意見（試行）》中明確，鑒于農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有很強(qiáng)的身份屬性,系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無償提供給本集體成員享有的，并且按戶計(jì)算。當(dāng)一戶出現(xiàn)人口減少,宅基地仍由一戶中剩余的成員共同使用，宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償款則由該戶剩余的成員共同所有。結(jié)合本文開篇案例，法院就認(rèn)為涉案房屋動(dòng)遷時(shí)，在張樂泉、喬金珠去世的情況下，閔行區(qū)某鎮(zhèn)工農(nóng)村**號(hào)房屋的宅基地使用權(quán)歸該戶剩余成員張繼光、錢某娟、張1、張2享有。

實(shí)務(wù)中，還會(huì)出現(xiàn)一種情況，即宅基地戶內(nèi)已經(jīng)沒有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的情況下，宅基地使用權(quán)能否繼承？有觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)“房地一體”原則，建在宅基地上的房屋屬于遺產(chǎn)，而房屋的使用、收益、處分必須依賴于宅基地使用權(quán)，因此在這種情況下，只有允許宅基地使用權(quán)作為遺產(chǎn)繼承，才能保障物權(quán)的實(shí)現(xiàn)。但這種繼承存在限制條件，即不得對(duì)原有房屋進(jìn)行翻建、重建；一旦房屋被拆除或征收，則宅基地（或宅基地使用權(quán)補(bǔ)償款）歸集體。對(duì)于上述觀點(diǎn)，筆者持不同意見。對(duì)于戶內(nèi)已經(jīng)沒有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的宅基地使用權(quán)，無論從征收行為的有效推進(jìn)，還是從社會(huì)矛盾的化解來看，“肯定”比“否定”繼承權(quán)都更具有正當(dāng)性。上海市高級(jí)人民法院在《關(guān)于審理宅基地房屋糾紛若干問題的意見（試行）》中明確，若該戶已無農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償款一般由該戶房屋原權(quán)利人的繼承人取得，但集體經(jīng)濟(jì)組織明確表示反對(duì)的除外。如在上海市第一中級(jí)人民法院（2018）滬01民終5797號(hào)諸連發(fā)訴諸勤法定繼承糾紛一案二審民事判決書中，法院認(rèn)為：“上海市閔行區(qū)**村**宅**號(hào)房屋的宅基地使用權(quán)人為諸某7、謝某，該房屋屬于諸某7、謝某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，謝某、諸某7已去世，因生前均未留下遺囑，故該房屋應(yīng)作為其兩人的遺產(chǎn)由其法定繼承人繼承?，F(xiàn)諸某7、謝某所有之宅基地房屋在遺產(chǎn)分割前已被征收動(dòng)遷，則遺產(chǎn)已轉(zhuǎn)化為相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償安置利益，故本案中所應(yīng)繼承分割的標(biāo)的物為相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償安置利益?！薄皯?yīng)由其法定繼承人即五名子女平均繼承……諸某1在該地塊的征收動(dòng)遷中，因其另外擁有宅基地房屋而被作為一戶獲得拆遷補(bǔ)償安置，但此不影響其作為法定繼承人繼承父母之遺產(chǎn)?！?/span>

2.根據(jù)被繼承人的死亡時(shí)間，結(jié)合征收的居住保障原則，確定遺產(chǎn)是否包括宅基地使用權(quán)補(bǔ)償份額

《土地管理法》第48條第4款規(guī)定，征收農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益?！氨Ｕ限r(nóng)村村民居住的權(quán)利”即征收的居住保障原則。如果宅基地使用權(quán)權(quán)利主體，在正式啟動(dòng)征收拆遷后去世的，自正式啟動(dòng)征收拆遷至去世前這段期間，其應(yīng)享有居住權(quán)利，當(dāng)然系應(yīng)安置人口，其宅基地使用權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)化為貨幣補(bǔ)償款或可優(yōu)惠購買的安置房屋，該部分財(cái)產(chǎn)系被繼承人遺留的合法財(cái)產(chǎn)。如果被繼承人在正式啟動(dòng)征收拆遷前去世，由于宅基地使用權(quán)不能繼承，在戶內(nèi)尚有其余宅基地使用權(quán)人的情況下，宅基地使用權(quán)應(yīng)由該戶剩余成員享有，不存在宅基地使用權(quán)部分補(bǔ)償份額遺產(chǎn)。

關(guān)于正式啟動(dòng)征收拆遷的時(shí)間，以征地批文時(shí)間為準(zhǔn)，還是以啟動(dòng)征收集體土地實(shí)施房屋補(bǔ)償工作（以下簡稱“征地房屋補(bǔ)償”）時(shí)間為準(zhǔn)？筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以后者的時(shí)間為準(zhǔn)，理由：征地房屋補(bǔ)償工作系征地工作的一部分，兩者往往并不同步。如《上海市征收集體土地房屋補(bǔ)償暫行規(guī)定》第28條規(guī)定：“本規(guī)定施行前已辦理征收集體土地手續(xù)，并已完成土地、青苗、集體資產(chǎn)補(bǔ)償和被征地人員社會(huì)保障手續(xù)，尚未實(shí)施房屋補(bǔ)償，本規(guī)定施行后實(shí)施房屋補(bǔ)償?shù)?，區(qū)（縣）征地事務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)編制征地房屋補(bǔ)償方案……征地房屋補(bǔ)償方案由區(qū)（縣）土地管理部門報(bào)區(qū)（縣）人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施?！笨梢?，上海征地房屋補(bǔ)償工作正式啟動(dòng)的時(shí)間點(diǎn)，以區(qū)人民政府批準(zhǔn)征地房屋補(bǔ)償方案的時(shí)間為準(zhǔn)。被繼承人在方案批準(zhǔn)之前死亡的，遺產(chǎn)不包括土地使用權(quán)部分補(bǔ)償款。結(jié)合本案，《某產(chǎn)業(yè)園區(qū)（工農(nóng)村）基地房屋補(bǔ)償安置方案》于2014年3月8日發(fā)布，而被繼承人喬金珠于2001年4月18日死亡，張樂泉于2010年10月3日死亡，早于正式征地房屋補(bǔ)償工作啟動(dòng)前，故根據(jù)宅基地不能繼承原則及居住保障屬性原則，沒有土地使用權(quán)部分補(bǔ)償款供繼承。

3.堅(jiān)持房地分離原則，即使不存在宅基地使用權(quán)部分的遺產(chǎn)，也應(yīng)確定地上房屋部分的遺產(chǎn)份額

根據(jù)《物權(quán)法》第142條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人?！惫始词拐厥褂脵?quán)人在征收前去世，不存在可以繼承的土地補(bǔ)償費(fèi)，但地上房屋部分補(bǔ)償款還是應(yīng)作為遺產(chǎn)考慮。該部分補(bǔ)償費(fèi)用為“房屋建安重置結(jié)合成新單價(jià)×房屋建筑面積”。至于房屋附屬設(shè)施包括棚舍、無證建筑、裝潢補(bǔ)償?shù)?，?yīng)歸屬于實(shí)際建造人。

這里會(huì)出現(xiàn)一個(gè)問題，大多數(shù)宅基地房屋裝修或翻建時(shí)，由于系家庭內(nèi)部行為，往往未像常規(guī)商事主體那樣，明確以書面證據(jù)固定各家庭成員的出資貢獻(xiàn)。在這種情況下，如何確定各主體地上建筑物部分利益？司法實(shí)務(wù)中，考慮到地上建筑物部分補(bǔ)償利益較少，且有被繼承人作為家庭成員產(chǎn)生的申請(qǐng)建房建筑面積貢獻(xiàn)，故即使對(duì)于沒有出資的被繼承人，也適當(dāng)酌定其份額；對(duì)于有證據(jù)證明出資的，予以適當(dāng)多分。結(jié)合本案，原被告均未提供明確證據(jù)證明各利益主體出資情況，法院認(rèn)為：“農(nóng)村宅基地房屋并不能單純以出資情況確認(rèn)份額，根據(jù)農(nóng)村宅基地房屋強(qiáng)烈的土地依附屬性，及宅基地作為集體經(jīng)濟(jì)組織成員福利的特征，宅基地房屋應(yīng)該由戶內(nèi)宅基地使用權(quán)人共有，共有的份額可以均等?！笨傊痉ú门邢稻C合平衡利益各方貢獻(xiàn)大小，酌情合理確定，以實(shí)現(xiàn)公平原則。

武順華

上海瀛泰律師事務(wù)所律師，上海律協(xié)不動(dòng)產(chǎn)征收（動(dòng)遷）業(yè)務(wù)研究會(huì)委員

專業(yè)方向：征收、房地產(chǎn)、政府法律顧問