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“保交樓”政策解讀及破產(chǎn)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)分享

2024年第03期    作者:文字整理： 許 倩    閱讀 9,896 次

主  持  人： 王凌俊 上海律協(xié)對外宣傳與聯(lián)絡(luò)委員會委員、上海律協(xié)建設(shè)工程與基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)委員會副主任、上海建領(lǐng)城達(dá)律師事務(wù)所合伙人

嘉       賓： 王同海 上海律協(xié)建設(shè)工程與基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)委員會委員、上海功承瀛泰律師事務(wù)所合伙人

劉　炘 上海律協(xié)房地產(chǎn)專業(yè)委員會委員、君合律師事務(wù)所上海分所律師

倪志剛 上海市海華永泰律師事務(wù)所合伙人

楊文珺 上海律協(xié)房地產(chǎn)專業(yè)委員會委員、上海市破產(chǎn)管理人協(xié)會理事、上海邦信陽律師事務(wù)所合伙人

文字整理： 許   倩

 

 

王凌俊： 大家好，歡迎來到《上海律師》2024年第三期法律咖吧，我是本期咖吧的主持人王凌俊。受市場環(huán)境影響，部分房企過度依賴高杠桿的擴(kuò)張模式難以為繼和內(nèi)部經(jīng)營不善等問題逐漸暴露，資金斷裂、債務(wù)違約等導(dǎo)致一些在建項(xiàng)目停工爛尾、無法按時交付，其中還有涉及民生的住宅項(xiàng)目，引發(fā)了小業(yè)主維權(quán)。比如2022年，恒大某樓盤的小業(yè)主就發(fā)布集體停貸公開信，造成了較大的社會影響。針對這些問題，黨和政府高度重視。2022年7月28日，中共中央政治局會議首次提出“保交樓、穩(wěn)民生”的工作任務(wù)，一系列政策開始出臺，目前已經(jīng)取得成效，但也產(chǎn)生了一些新的法律問題。今天，我們特地邀請到來自建筑房地產(chǎn)和破產(chǎn)領(lǐng)域的王同海律師、劉炘律師、倪志剛律師和楊文珺律師，一起聊一聊這方面的話題。首先，我想請問四位律師，這兩年多來，中央和地方針對“保交樓”任務(wù)主要出臺了哪些政策和措施？其中哪些是你們認(rèn)為值得關(guān)注和研究的？

王同海： “保交樓”旨在處置在建已售未交付的商品住房，推動項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障購房人的合法權(quán)益。目前并沒有某一個文件對“保交樓”政策進(jìn)行了全面和系統(tǒng)的規(guī)定，相反，“保交樓”政策體現(xiàn)在國務(wù)院相關(guān)部委及各級政府的文件中，主要內(nèi)容涉及融資支持、復(fù)工續(xù)建和房屋交付。比如2022年11月11日，中國人民銀行、原銀保監(jiān)會聯(lián)合出臺《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（俗稱“金融16條”）；今年5月17日召開的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，明確就保交房工作，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、人民銀行、金融監(jiān)管總局將進(jìn)一步出臺相關(guān)配套政策文件。最高人民法院還出臺了司法解釋，明確商品房已售難交付糾紛中的債權(quán)受償順序，優(yōu)先保障購房群眾的權(quán)益。法院在審理中也著力推動重整引資、復(fù)工續(xù)建。

 

劉炘：剛才王律師說了，針對“保交樓”的體系化、系統(tǒng)性的文件目前確實(shí)比較少，相關(guān)政策散落于一些中央會議、政府部門會議精神及領(lǐng)導(dǎo)講話中?，F(xiàn)在最核心的一個問題是對于國資進(jìn)入“后進(jìn)先出”的政策要求。我們研究發(fā)現(xiàn)，這個“國資”實(shí)際上就包括經(jīng)營性借款，而“后進(jìn)先出”的要求與破產(chǎn)法司法解釋存在沖突?！氨＝粯恰毕嚓P(guān)政策要落地，必須先解決這個問題。在破產(chǎn)法司法解釋修改之前，只能要求優(yōu)先權(quán)人，包括工程優(yōu)先受償權(quán)人和抵押權(quán)人進(jìn)行權(quán)利讓渡，否則國資“后進(jìn)先出”要求在制度上是有障礙的。

 

倪志剛：對相關(guān)政策精神的具體落實(shí)，我們?nèi)孕枰鞔_的法律依據(jù)，目前大部分政策精神仍只有零散的框架性意見。過去因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場發(fā)展良好，即使是爛尾樓的續(xù)建投資，也非常踴躍。大部分“保交樓”項(xiàng)目的出險原因主要有三種情形：第一種是開發(fā)商抽走建設(shè)資金，挪作他用，導(dǎo)致無法完工；第二種是集團(tuán)公司為最大化資金利用效率，通過集團(tuán)內(nèi)部的財務(wù)公司或資金運(yùn)營中心集中管理和運(yùn)用資金，不會把錢留在單個項(xiàng)目公司，一旦個別項(xiàng)目出險，可能波及集團(tuán)其他項(xiàng)目；第三種是房地產(chǎn)下行預(yù)期導(dǎo)致居民不再將房地產(chǎn)作為金融產(chǎn)品，銷售滯緩疊加房企前期過度加杠桿，形成系統(tǒng)性風(fēng)險。這里所指的杠桿還包括向居民加杠桿，也就是預(yù)售制度，部分居民會對涉險項(xiàng)目采取“斷供”等反制措施；在企業(yè)杠桿、居民杠桿都出現(xiàn)問題的情況下，后續(xù)資金產(chǎn)生缺口。針對“保交樓”這種政策紓困項(xiàng)目，我認(rèn)為還存在制度或法律上的供給不足。在破產(chǎn)法實(shí)施過程中，部分法院曾采取過“續(xù)建資金超級優(yōu)先”或者“后續(xù)資金超級優(yōu)先”的概念，通過法院裁定或決定來確認(rèn)超級優(yōu)先權(quán)。在《〈企業(yè)破產(chǎn)法〉司法解釋三》的起草中，最高院把續(xù)建資金定義為共益?zhèn)?，劣后于抵押?quán)等擔(dān)保債權(quán)。在立法博弈過程中，看起來是金融機(jī)構(gòu)贏了，但由于續(xù)建資金無法實(shí)現(xiàn)“后進(jìn)先出”，導(dǎo)致房子建不好、無法銷售，最終連建設(shè)工程款和金融債權(quán)都無法清償。因此，我認(rèn)為，金融機(jī)構(gòu)對“保交樓”也不應(yīng)太過強(qiáng)勢，否則會導(dǎo)致續(xù)建過程中的法律供應(yīng)和制度保障不足。

 

楊文珺：我比較同意劉律師剛才提到的“保交樓”續(xù)建資金優(yōu)先性與司法解釋的沖突問題，倪律師也提到了《〈企業(yè)破產(chǎn)法〉司法解釋三》。雖然根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》，債權(quán)人主張抵押權(quán)的效力及于正在建造的建筑物的續(xù)建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持。且《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》明確，建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的范圍限于在建工程的現(xiàn)狀價值，對于續(xù)建產(chǎn)生的增值部分不得優(yōu)先受償。然而，《〈企業(yè)破產(chǎn)法〉司法解釋三》把經(jīng)營性續(xù)建費(fèi)用歸到了類似于共益?zhèn)拇箢惱?，并明確：在金融機(jī)構(gòu)和工程款優(yōu)先受償權(quán)人沒有明示讓渡優(yōu)先權(quán)的情況下，該經(jīng)營性續(xù)建借款不具有絕對優(yōu)先性。這也是我們現(xiàn)在的續(xù)建項(xiàng)目引進(jìn)投資人時遇到的一個法律障礙。不管是國資還是民營機(jī)構(gòu)的投資人，在項(xiàng)目已經(jīng)爛尾、進(jìn)入破產(chǎn)的情況下，如果不給到其續(xù)建資金的絕對優(yōu)先權(quán)，沒有一個理性的投資人敢進(jìn)入這類破產(chǎn)爛尾項(xiàng)目。這個問題可能是對“保交樓”而言最急需解決的。我從2000年開始為房地產(chǎn)企業(yè)提供法律服務(wù)，發(fā)現(xiàn)國家調(diào)控房地產(chǎn)多采用地域性的政策，地域差別非常大。聽說現(xiàn)在有一個新的政策導(dǎo)向，就是在“保交樓”項(xiàng)目中，債權(quán)人都以優(yōu)先保證本金為基本邏輯，即用之前已經(jīng)拿到的利息直接抵扣本金。因?yàn)殂y行等金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)和個人貸款一樣，是先還利息再還本金。比如一個項(xiàng)目放了30億元的銀行貸款，在項(xiàng)目爛尾或進(jìn)入破產(chǎn)時，金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人已經(jīng)拿到了10億元利息和5億元本金；現(xiàn)在因?yàn)槭恰氨＝粯恰表?xiàng)目，就把前面拿到的15億元都抵扣本金，這樣原來本金還有25億元，現(xiàn)在本金就只剩15億元。這其實(shí)是通過讓金融機(jī)構(gòu)在特定的項(xiàng)目里作出最大程度的讓渡，換來投資人的進(jìn)入，保證施工單位的續(xù)建信心，讓小業(yè)主也看到金融機(jī)構(gòu)是有政治擔(dān)當(dāng)?shù)?。通常在整個破產(chǎn)局里面，管理人做最后的表決方案，重組方案的表決權(quán)都掌握在這些擁有抵押權(quán)的核心債權(quán)人手里。如果有了政策性文件，我相信這些金融機(jī)構(gòu)在作決策的時候，也有了相對統(tǒng)一的操作口徑，金融機(jī)構(gòu)也樂于在“保交樓”項(xiàng)目中承擔(dān)社會責(zé)任。有一個自己讓渡的邊界在里面，就比較有利于通過這個特殊項(xiàng)目里的階段性政策來實(shí)現(xiàn)引進(jìn)續(xù)建投資人完成“保交樓”的任務(wù)。一旦對抵押權(quán)人的債權(quán)金額作出限度和縮減，抵押權(quán)人在自身的壓力減輕后便更容易讓渡優(yōu)先權(quán)，也更有利于重整表決通過。這對整個“保交樓”項(xiàng)目有很大好處。

 

王凌?。涸诘禺a(chǎn)行業(yè)出清風(fēng)險的過程中，債務(wù)問題嚴(yán)重的房企會面臨破產(chǎn)重整和清算。有數(shù)據(jù)顯示，去年有233家房企提出或被債權(quán)人提出破產(chǎn)申請。相比之前幾年，這個數(shù)字已經(jīng)在下降，說明“保交樓、穩(wěn)民生”的政策是有成效的。那么從律師業(yè)務(wù)的角度，我們?nèi)绾螏椭Ь撤科笥行У亻_展破產(chǎn)重組，或者各位有哪些案例可以分享？

 

楊文珺：外地的房企破產(chǎn)重整案例可能更早、更多一點(diǎn)，上海關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)重整或清算的案件于近五年開始增多。我感覺上海法院對這類案件還是比較謹(jǐn)慎的，尤其針對規(guī)模較大的集團(tuán)化體系的企業(yè)破產(chǎn)，外地很多法院會做實(shí)質(zhì)合并重整，上海法院則對在破產(chǎn)程序中刺破公司面紗比較謹(jǐn)慎。因?yàn)樽鰧?shí)質(zhì)合并重整不單是財務(wù)審計機(jī)構(gòu)作出財務(wù)混同的認(rèn)定就可以，由于對房地產(chǎn)企業(yè)有稅收屬地化的要求，所以房地產(chǎn)企業(yè)都是每做一個項(xiàng)目就成立一個項(xiàng)目公司，其資產(chǎn)不太可能混同。而且房企資產(chǎn)往往都有獨(dú)立的抵押權(quán)人，在這種情況下做實(shí)質(zhì)合并，有技術(shù)性和法律上的障礙。如果在這種前提下做重整，會發(fā)現(xiàn)平臺公司所有的資產(chǎn)全部下沉在三四級的子公司里，重整難度巨大。也有一些案例通過運(yùn)用信托工具或者做保殼式重整，但最后我們發(fā)現(xiàn)房企的品牌在這幾年里極度貶損，有些上市公司也退市了，此時保這個殼、保品牌的意義在哪里？如果做信托，還會額外增加一筆信托費(fèi)用，所以變成了一個悖論。另外一類是具體項(xiàng)目公司的重整，對于這一類項(xiàng)目的“保交樓”，現(xiàn)在投資人比較愿意去做的就是共益?zhèn)Ｒ驗(yàn)楸容^簡單，投資人只需要了解一下續(xù)建資金還要多少、工期能不能做到，然后出一筆錢找一個代建方即可?，F(xiàn)在大量房地產(chǎn)企業(yè)都在做輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)代建方，四大AMC也非常積極地參與各地的“保交樓”共益?zhèn)?xiàng)目。但對于這種模式，回到第一個問題，難道真的只要把這個樓建完就叫“保交樓”嗎？何為“保交樓”？比如某地的一些項(xiàng)目，哪怕之前承諾交付全裝修房，但“保交樓”就只交付毛坯，其他的不管。好在上海不是這樣，全裝修房不能因?yàn)槠飘a(chǎn)和爛尾就降低裝修標(biāo)準(zhǔn)和交房標(biāo)準(zhǔn)，包括原先銷售時承諾的物業(yè)、會所、游泳池等都必須做到。對于上海位置比較好的項(xiàng)目，“保交樓”的標(biāo)準(zhǔn)不僅僅是把樓造完，更是要把它恢復(fù)到原來開發(fā)商承諾的品質(zhì)，那就必須要有一個有能力、有擔(dān)當(dāng)、有品牌、有口碑的產(chǎn)業(yè)投資人來接盤，并通過續(xù)建提升項(xiàng)目價值。這才是真正的“保交樓”。未來的房地產(chǎn)業(yè)一定是靠品牌、靠運(yùn)營的，但這可能只適用于北上廣深等地。因?yàn)檫@些地區(qū)的房屋價值高，在客戶群體的消費(fèi)能力足以去支撐的情況下，應(yīng)該以這樣的方式來交樓。但在有些地區(qū)，可能房子造完也沒人要，那這個“保交樓”是為誰而交？這可能是更大范圍的一個問題。

 

王同海：我想從產(chǎn)業(yè)鏈角度談一下律師如何參與破產(chǎn)重整，破產(chǎn)重整涉及一個鏈條的很多利益相關(guān)方。首先，從施工企業(yè)來講，要積極參與破產(chǎn)重整和“保交樓”的后續(xù)建設(shè)，這對保障施工企業(yè)的利益和保證房屋質(zhì)量都非常關(guān)鍵。尤其是之前的施工企業(yè)，最清楚前期施工情況，如果中途退場，工序銜接會導(dǎo)致更大的損失。施工的連續(xù)性利于項(xiàng)目整體成本控制，并且對施工企業(yè)后期的債權(quán)確認(rèn)、資金保障也很有幫助。因此，復(fù)工續(xù)建對管理人、房企、施工企業(yè)都非常有價值。作為建工律師，我們會建議施工企業(yè)盡量參與后續(xù)建設(shè)。所以，從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，律師可以主動作為，而不是單純考慮維護(hù)哪一方的利益，要考慮從盤活整個資產(chǎn)的角度開展法律服務(wù)。項(xiàng)目盤活了，房子才會真正銷售，之前的各方投入才可能增加回收的概率。

 

劉炘：剛才大家都說到“保交樓”是一個政策性產(chǎn)物，最近“保交樓”被提到了政治性和人民性的高度，實(shí)際上針對的主要是住宅類的困境房產(chǎn)企業(yè)。我們曾經(jīng)梳理過，對于這類困境房產(chǎn)企業(yè)，擺脫困境最核心的要素有兩個：一是資金，二是信心。“保交樓”政策當(dāng)中允許政府資金投入、國企國資投入，但很多項(xiàng)目即使政策給了通路和口徑，資金還是不敢進(jìn)入。因?yàn)樵谧鳑Q策的時候，不光要考慮資金投入的問題，還要考慮資金撤出的問題。我們也同很多政府部門探討過，一旦形成“保交樓”的局面，政府有很大的信訪壓力和維穩(wěn)壓力，其實(shí)很多政府愿意掏錢把“保交樓”做下去，但沒有通道路徑。困境房企面臨的局面是：無論是已經(jīng)預(yù)售掉的還是沒有預(yù)售的房子都被查封，大部分也同時存在抵押；一旦有資金輸入，很可能馬上就被法院執(zhí)行走了。對于那些沒有賣掉的房子，因?yàn)榇嬖诘盅翰榉?，老百姓也不敢買。其實(shí)破產(chǎn)重整或者預(yù)重整是一個很好的解決這個問題的通道路徑，其優(yōu)勢可以總結(jié)為“四停五?！?。一旦進(jìn)入破產(chǎn)重整程序，“四?！卑ǎ阂皇恰巴２榉狻?，所有的查封都可以解封；二是“停執(zhí)行”，輸入的資金不會被執(zhí)行走，可以專項(xiàng)用于“保交樓”；三是“停計息”，很多金融機(jī)構(gòu)、民間借貸，包括一些參建單位的利息停止計算，一定程度上可以減少房企負(fù)債；四是“停信訪”，進(jìn)入破產(chǎn)重整程序后，購房人可以得到信心，不再把矛盾指向政府?！拔灞！卑ǎ阂皇恰氨９て凇?，可以有明確的竣工時間；二是“保質(zhì)量”，如果讓困境房企繼續(xù)建房，大概率會偷工減料，導(dǎo)致房屋質(zhì)量差，最后受損的是購房人；三是“保購房人權(quán)利”，對于購房人來說，可能是將幾個家庭幾輩子的錢都投入到房子上，一旦進(jìn)入破產(chǎn)重整程序，可以把房子建好交給他們；四是“保其他債權(quán)人”，只有把房子建好變現(xiàn)，價值才能最大化，有利于保障所有債權(quán)人的利益；五是“保投資人”，如果房企自行紓困或者政府紓困，可能資金不敢進(jìn)來，因?yàn)椴恢劳哆M(jìn)去的錢能不能用在“保交樓”上及錢投進(jìn)去之后能不能安全退出，進(jìn)入重整程序后，可以用制度性的設(shè)計，通過債權(quán)人會議決議的形式，由優(yōu)先權(quán)人讓渡一部分利益，保障投資人可以安全地、有信心地投資及操作后續(xù)退出。所以，在“保交樓”過程中，很多政府可能靠自身力量沒辦法解決這些問題，進(jìn)入破產(chǎn)重整程序會是一個比較好的解決方法。

 

倪志剛：“保交樓”項(xiàng)目的涉及面非常廣，可以說是房地產(chǎn)行業(yè)的一個縮影?，F(xiàn)在由于經(jīng)濟(jì)下行，“保交樓”會涉及包括住宅、商業(yè)體甚至工廠等品類，每個項(xiàng)目的情況也不一樣，有的還在建設(shè)中，有的已經(jīng)建成在售，對于資金的需求、銷售的壓力都不盡相同，需要一事一議。此外，破產(chǎn)重整涉及的主體也不一樣，“保交樓”主要還是針對項(xiàng)目公司而非集團(tuán)公司。集團(tuán)公司并沒有重整的價值，是否通過破產(chǎn)重整方式保留公司主體，應(yīng)當(dāng)根據(jù)殼的作用、剩余社會價值和實(shí)質(zhì)性資產(chǎn)情況而定。實(shí)質(zhì)性資產(chǎn)主要還是指房地產(chǎn)，因?yàn)檎麄€社會有效的底層資產(chǎn)幾乎都錨定在房地產(chǎn)行業(yè)。如果沒有房地產(chǎn)、沒有續(xù)建的項(xiàng)目，那么房地產(chǎn)沒有重整的價值，可能最終在房子全部交付以后還得進(jìn)行破產(chǎn)清算。只有具有后續(xù)價值或者還有許多市場需求的公司主體才有重整的價值。我們在談?wù)撘粋€問題的時候，涵蓋的面非常廣，涉及的情形也非常多。所以我覺得純粹從“保交樓”這個問題來看，它適用的范疇是比較小的，因?yàn)樗窃诮?jīng)濟(jì)下行態(tài)勢下有選擇地重點(diǎn)保護(hù)個別群體的利益，是住宅或者生存權(quán)、居住權(quán)權(quán)益的政策產(chǎn)物。因?yàn)槭欠鞘袌龌模圆豢赡軓V泛適用，單憑市場沒辦法獨(dú)立消化現(xiàn)有體量下的全部風(fēng)險項(xiàng)目。所以“保交樓”最終可能有部分是無法實(shí)現(xiàn)的，可能受限于政府財力有限，只能集中保幾個矛盾比較突出的項(xiàng)目；其他項(xiàng)目如果存在續(xù)建資金缺口大、未來銷售也差的情況，政府的資金進(jìn)去后怎么出來也是個問題。在目前市場出險量這么大的情況下，幾乎沒有房地產(chǎn)項(xiàng)目不受波及，“保交樓”成為當(dāng)下非常棘手而又亟需解決的問題。

 

王凌?。核赃@類破產(chǎn)重整和清算不僅涉及房企，還涉及施工方、購房人、提供融資的債權(quán)人和其他的利益相關(guān)方等不同主體，我們?nèi)绾胃玫仄胶膺@些不同主體之間的利益？

 

劉炘：“保交樓”是一個政治性、人民性的問題，包括去年出臺的《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》，實(shí)際上都是把購房人的利益放在第一位。因此在“保交樓”過程中，我們一定要有政治高度，充分領(lǐng)會“保交樓”的初衷；破產(chǎn)管理人在實(shí)際操作過程中，也要始終把購房人的利益和訴求放在首要考慮地位。其次，“保交樓”要吸引投資人來解決資金問題，對于投資人的利益也要充分考慮，如何確保國資的“后進(jìn)先出”？如何保證投資人有充足的信心進(jìn)行投資？這是我們要考慮的第二點(diǎn)因素。在這個過程當(dāng)中，首要的是算經(jīng)濟(jì)賬，也就是“保交樓”的大前提——后續(xù)的可售資金可以覆蓋投資人的投資。在這種情況下，我們可以通過算賬的方式來解決投資人的利益保障問題。如果賬算不過來，可能就需要債權(quán)人進(jìn)行一定的權(quán)利讓渡。由于《企業(yè)破產(chǎn)法》對于企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)的優(yōu)先受償順位已有明確規(guī)定，建議按照先后順序考量讓渡范圍和讓渡比例。最后，對處于同一順位的債權(quán)人，盡可能保證同樣的認(rèn)定尺度。債權(quán)是由破產(chǎn)管理人進(jìn)行認(rèn)定的，這對破產(chǎn)管理人而言不僅是權(quán)利，更是職責(zé)，處理不好可能會發(fā)生很多衍生訴訟，這可能是法院和政府不愿意看到的。所以，我們盡可能在債權(quán)審核認(rèn)定過程中采用同一口徑，確保同一順位的債權(quán)人能夠得到公平的債權(quán)認(rèn)定和受償。

 

王同海：談到維護(hù)各債權(quán)人的利益，我覺得應(yīng)當(dāng)堅持兩個原則：一要堅持依法，二要堅持平衡。執(zhí)行“保交樓”政策的初期，在維護(hù)各方利益方面存在不少行政干預(yù)過度的情況。比如項(xiàng)目本身有不少未售房產(chǎn)，有些地方部門把這些房產(chǎn)簽約到第三方名下，名義上是保護(hù)資產(chǎn)，但造成了法院無法進(jìn)行保全和執(zhí)行的局面，很大程度上影響了債權(quán)人的合法利益。“保交樓”工作完成后，應(yīng)當(dāng)依法對這些資產(chǎn)做好處理和分配。對于項(xiàng)目續(xù)建完成后資金本身不能平衡的，要考慮整體分配的平衡：續(xù)建投入要堅持有利于債權(quán)人的原則，嚴(yán)格控制成本；對于前期墊資的施工企業(yè)，建議重點(diǎn)考慮其對破產(chǎn)財產(chǎn)的貢獻(xiàn)度；堅持購房者利益優(yōu)先的同時，要避免一些不合理的訴求。

 

倪志剛：小業(yè)主的利益應(yīng)當(dāng)是第一位的。其次，我們本身也是破產(chǎn)管理人，涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目“保交樓”的企業(yè)，面臨的第一個問題是要不要進(jìn)入破產(chǎn)程序。除了破產(chǎn)清算、和解、重整，現(xiàn)在比較時興但可能爭議比較多的就是破產(chǎn)預(yù)重整程序。是在庭外以一般政府命令或者政府資金直接介入續(xù)建，還是進(jìn)入所謂的預(yù)重整，抑或是直接進(jìn)入重整、清算，需要反復(fù)論證和推敲。在我們參與的某項(xiàng)目中，區(qū)住建委和小業(yè)主在前期也擔(dān)憂進(jìn)入程序后會損害他們的利益，但我認(rèn)為進(jìn)入程序才是最佳的保護(hù)，這叫司法保護(hù)。因?yàn)槌绦蛲獾牟豢煽匾蛩靥?，包括預(yù)重整也沒有正式的法律效力，所以必須通過司法程序?qū)崿F(xiàn)“保交樓”，且庭外重整和庭內(nèi)重整的效率不一樣，破產(chǎn)程序有制度性的保障。第二個問題是進(jìn)入程序以后，債權(quán)人、債務(wù)人及未來的投資人、其他主體等能否全身而退。債權(quán)排序的第一順位是購房戶的居住權(quán)（包括動拆遷），第二順位是建設(shè)工程款，第三順位是擔(dān)保權(quán)人，第四順位是破產(chǎn)費(fèi)用、共益?zhèn)鶆?wù)，第五順位是職工債，第六順位是稅款，再往后才是普通債權(quán)。破產(chǎn)管理人不能任意變動這個順序，在平衡各方權(quán)益時要有依據(jù)。政府介入項(xiàng)目的時候，因?yàn)闆]有合適的制度框架依據(jù)，最后可能也得參照《企業(yè)破產(chǎn)法》來，那還不如進(jìn)入破產(chǎn)程序。再者，進(jìn)入程序后，公司的管理方和控制主體發(fā)生了變化，從原來的經(jīng)營管理層和實(shí)際控制人轉(zhuǎn)換為由破產(chǎn)管理人來管理這個企業(yè)。購房戶的心態(tài)也不一樣，因?yàn)橛行╉?xiàng)目本身存在問題，如原來的管理層或者實(shí)控人欺騙了他們，挪用建設(shè)資金，甚至項(xiàng)目有質(zhì)量瑕疵。破產(chǎn)管理人接管后，絕大多數(shù)都能夠嚴(yán)格履行其職責(zé)。我和購房戶交流的時候說，要相信破產(chǎn)管理人，我們是代表法院接管負(fù)責(zé)企業(yè)，同時接受政府指導(dǎo)，會依法依規(guī)、依照破產(chǎn)法的框架來處理案件。最后，破產(chǎn)管理人在破產(chǎn)程序中依法依規(guī)處理，并有法院從中協(xié)調(diào)指導(dǎo)。這種“保交樓”項(xiàng)目一般都存在府院聯(lián)動，需要政府支持，因?yàn)榘ɡm(xù)建資金、將來的驗(yàn)收環(huán)節(jié)等都不是破產(chǎn)管理人單獨(dú)能解決的?，F(xiàn)在有個說法叫“容缺”，容缺辦證或容缺驗(yàn)收都需要政府來協(xié)調(diào)。所以，“保交樓”具有市場化特性，但是也離不開政府支持。

 

楊文珺：這是一個很核心的問題，我覺得要做好“保交樓”項(xiàng)目，做到以下幾點(diǎn)很重要：一是要有大局意識；二是一定要依法辦案，無論是代表破產(chǎn)管理人、投資人還是小業(yè)主，律師都要遵守現(xiàn)行法律規(guī)定和程序；三是要面對現(xiàn)實(shí)，破產(chǎn)管理人必須充分了解和披露項(xiàng)目現(xiàn)狀；四是要有必要的創(chuàng)新；五是合理稅籌。依法辦案要程序合法，其實(shí)我們一直都將《企業(yè)破產(chǎn)法》理解為一個程序法，但是落地到具體問題上，如這些債權(quán)人的利益如何平衡，首要的是明確債權(quán)如何認(rèn)定。哪怕是爛尾樓項(xiàng)目，也不是所有小業(yè)主絕對優(yōu)先，法律規(guī)定是消費(fèi)性的小業(yè)主才絕對優(yōu)先，但有一些是商辦樓、商業(yè)改住宅，這些能算住宅嗎？這是一個問題。此外，認(rèn)定有優(yōu)先權(quán)的小業(yè)主其實(shí)有很多標(biāo)準(zhǔn)：房款付了多少、是只付了定金還是已付全款、是唯一住房還是投資行為……里面的情況千差萬別，如何來認(rèn)定？法律上是有一個標(biāo)準(zhǔn)和尺度的。再如施工單位的債權(quán)人申報了幾億元的工程款優(yōu)先權(quán)，也不是所有的都有優(yōu)先權(quán)，如工程款利息和違約金就沒有，因此要作拆分。包括對于現(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)申報的債權(quán)也要進(jìn)行分類，如果是明股實(shí)債的股權(quán)和債權(quán)重復(fù)的部分如何認(rèn)定和計算表決權(quán)，有些是擔(dān)保性質(zhì)，有些是主債權(quán)，都要作分類。這些都是對依法辦案要求的具體落實(shí)，不僅是對申報債權(quán)的債權(quán)人負(fù)責(zé)，也是對其他債權(quán)人負(fù)責(zé)。這個局控好了，依法辦案的要點(diǎn)都落到實(shí)處了，破產(chǎn)管理人可以在一債會上把了解到的債務(wù)人情況攤在桌面上。一債會不行就開二債會，面對現(xiàn)實(shí)就是一定要把所有的問題攤開。每一個破產(chǎn)項(xiàng)目都有復(fù)雜的歷史背景和破產(chǎn)原因，通常是債務(wù)人、主要債權(quán)人自救不成才進(jìn)入破產(chǎn)程序，所以往往要有創(chuàng)新思維才能破局。比如，我們經(jīng)常會碰到一個房子既賣給小業(yè)主又抵押給抵押權(quán)人，這是爛尾樓項(xiàng)目里的常見課題，那么這個物究竟屬于誰？物上疊加了多少個優(yōu)先權(quán)？我們曾經(jīng)有一個重整案例就通過在重整計劃中設(shè)置維穩(wěn)資金的創(chuàng)新方式，解決了小業(yè)主的所有權(quán)和抵押權(quán)沖突的問題。此外，在債權(quán)人里有一個“隱藏的大佬”，也是所有房地產(chǎn)項(xiàng)目最終要解決的問題——稅。根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》的規(guī)定，稅收債權(quán)并不是排在最前面的，但在實(shí)際落地的時候，無法回避的問題就是稅。我記得2020年時，上海高院和上海市稅務(wù)局出臺了一個文件，關(guān)于破產(chǎn)程序里面的稅怎么解決，總的原則是進(jìn)入破產(chǎn)程序裁定之前產(chǎn)生的稅走申報，破產(chǎn)裁定之后在破產(chǎn)程序中因處置資產(chǎn)交易過戶產(chǎn)生的稅要全部繳清后才能過戶。其中對破產(chǎn)房企而言，最大的兩筆是土地增值稅和重組利得稅。該交的稅還是要交，但何時繳稅對于房企重整項(xiàng)目來說至關(guān)重要，這是可以結(jié)合具體項(xiàng)目情況作籌劃的。如何在法律和政策允許的范圍內(nèi)，采用稅收遞延的方式為“保交樓”項(xiàng)目獲得良好的現(xiàn)金流，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。如果在“保交樓”的前提下，在特定的一些區(qū)域，政府還能夠給到一些核定稅率或者特殊政策，那這個項(xiàng)目的投資空間和投資人的積極性就會大很多。為什么“保交樓”項(xiàng)目當(dāng)中的國企產(chǎn)業(yè)投資人相對比較有優(yōu)勢？就是因?yàn)樗麄兛赡茉诙惢I方面更有經(jīng)驗(yàn)，和政府之間的溝通也更有信任度，大家能夠更好地把項(xiàng)目做好。房企破產(chǎn)重整項(xiàng)目通常還是需要通過府院聯(lián)動讓投資人進(jìn)入，從而提升房地產(chǎn)的價值，最終平衡各債權(quán)人之間的利益。

 

王凌?。核奈宦蓭煹膶?shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)都很豐富，今天也從不同角度探討了“保交樓”問題，信息量很大。感謝各位律師的真知灼見，也希望以后有更多分享的機(jī)會。

 

（本文內(nèi)容根據(jù)錄音整理，系嘉賓個人觀點(diǎn)，整理時間：2024年6月20日）