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《民法典》居住權制度淺析

2021年第08期    作者:韓潔蕾    閱讀 9,370 次

2021年1月1日起施行的《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）新增居住權制度，系“居住權”繼《中華人民共和國物權法（草案）》后再次回歸立法視野。物權法時代的“居住權”因“適用面很窄”最終面臨被迫刪除的局面，而隨著我國住房制度的改革，增設居住權制度以完善現(xiàn)行物權法律制度便尤為必要。本文將對居住權制度進行淺析，以期對該制度有所了解，便于在實務中予以應用。

一、居住權的立法背景

2009年，十一屆全國人大二次會議審議政府工作報告時，將其中的“努力實現(xiàn)居者有其屋的目標”改為“努力實現(xiàn)住有所居的目標”。2017年，十九大報告提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。我國的住房制度從單一的貨幣化住房分配演變?yōu)槎嗲辣Ｕ?，建設主體也由開發(fā)商和政府演變?yōu)榱硕嘀黧w供應（我國住房制度改革詳見圖一）。在如此的政策向導下，“居住權”的設立有利于充分發(fā)揮物的效用，以更靈活的方式實現(xiàn)“住有所居”的目標。

另一方面，現(xiàn)實中“以房養(yǎng)老”問題不斷凸顯，相應法律制度的缺位使得“住房反向抵押貸款”的試點結果并不理想，居住權制度的設立彌補了法律漏洞，響應了現(xiàn)實需要。

二、居住權的概念與特點

（一）居住權的概念

居住權是指居住權人對他人住宅的全部或者部分及其附屬設施享有占有、使用的權利。居住權源于羅馬法里的人役權，重在保障具有特殊身份關系的弱勢家庭成員的居住利益，基于其特定的人身屬性而使其在房屋占有和使用等方面受到諸多限制。而隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，居住權不僅包含上述人役性居住權，也包含了具備一定投資屬性的投資性居住權。

（二）居住權的特點

1.居住權是一種他物權，是在他人住宅上設定的權利。

2.居住權是一種用益物權，但其權能限于占有、使用，而不包含收益權能?！睹穹ǖ洹冯m未排除居住權人的出租權，但就人役性居住權而言，其出租權的行使應限于“以滿足生活居住的需要”為邊界。

3.居住權的權利主體限于自然人，而設立主體包括自然人、法人和非法人組織。居住權合同條款一般包括“當事人的姓名或者名稱和住所”，該處的“名稱”系指居住權的設立主體，居住權系為“滿足生活居住需要”所設，顯然其權利人應限于自然人。

4.居住權一般以無償設立為原則。居住權合同中對于居住權設立是否有償存在約定的應按約定處理，若未有約定的，一般理解為在人役性居住權中，居住權以無償設立為原則，而在投資性居住權中一般以有償設立為原則?？傮w而言，以上理解還應結合《民法典》第一百四十二條之規(guī)定進行綜合解釋認定。

（三）《民法典》中的“居住權”不同于公租房的“居住權”

首先，公租房系我國在1998年前國家實行福利分房的時代產物，該居住權由承租人和同住人享有，而《民法典》中的居住權僅由居住權人享有，盡管同住之人可以與居住權人同住，但他們并不是居住權人；而且如果當事人有明確約定，房屋只能由居住權人自己居住的，其他人不得同住。區(qū)分居住權人與同住之人的意義在于，同住之人應為權利受益人，其雖然享有居住的利益，但不享有居住權。如果認定同住之人為居住權人，因居住權人死亡是居住權的消滅事由，則只有在同住之人全部死亡時，居住權才能消滅，這顯然不符合所有權人為特定人設立居住權的目的。因此，只要居住權人先于同住之人死亡，居住權即歸于消滅，同住之人不再享有繼續(xù)居住的權利。

其次，公租房的使用權具有可流通性，而《民法典》中的居住權絕對禁止轉讓。

最后，公租房若不存在公用部分則一般可買為產權房，成為所有權具備完全權能，而《民法典》中的居住權系用益物權，兩者性質全然不同。正如《上海高院公房居住權糾紛研討會綜述》（民一庭調研與參考[2014]11號）所言：“公房居住權是我國特有的公房制度的產物，實踐中公房居住權通常用來指稱承租人及其共同居住人對公房所享有的相關權益。公房居住權屬于公房使用權的范疇，與源自羅馬法中人役權的居住權并非同一概念。”

司法案例亦有持此觀點。（2020）滬0104民初30173號裁定認為，原告起訴的居住權實質來源于系爭房屋公有住房買賣之前動遷的上海市某房屋的新配房，原告系系爭房屋的原始受配人。系爭房屋公有住房買賣后，房屋性質由公房轉變?yōu)楫a權房，并不改變原告享有系爭房屋的居住權益。根據(jù)相關法律物權法定原則，原告主張的居住權非屬法律規(guī)定的獨立物權種類，不能作為訴訟標的，不屬于民事糾紛審理的范圍。若原告認為其居住系爭房屋受到妨礙，且權益無法實現(xiàn)，可以排除妨害為由另行主張。

三、居住權的設立

（一）居住權的設立方式

1.通過合同約定設立

合同約定系居住權設立的一般形式，通過合同設立的應采用書面形式訂立居住權合同。合同一般包括當事人的姓名或者名稱和住所、住宅的位置、居住的條件和要求、居住權期限和解決爭議的方法等條款。

2.通過遺囑方式設立

遺囑系單方法律行為，我國通過立法技術明確“以遺囑方式設立居住權的，參照適用”居住權章的規(guī)定。

3.通過法院、仲裁機構的裁判、裁決設立

《民法典》雖未明確規(guī)定以裁判、裁決形式設立居住權，但人民法院、仲裁機構通過裁判、裁決也可以設立居住權是主流觀點。《民法典》第二百二十九條“因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發(fā)生效力”的規(guī)定也為此提供了裁判依據(jù)。通過裁判方式設立居住權常見于離婚糾紛中，法院可判決以居住權形式實現(xiàn)一方對另一方的幫助。

《民法典》施行后，實務中也已存在因人民法院生效法律文書設立居住權的情形。

（二）居住權有效設立的條件

根據(jù)《民法典》第三百六十八條第二款及《上海市不動產登記若干規(guī)定》第二十七條之規(guī)定，居住權的生效應以登記為條件，但并非任何情形下居住權的設立均須登記，居住權有效設立的條件還應視居住權設立方式的不同而有所區(qū)別。

若系依居住權合同設立居住權，則應在簽訂合同后辦理登記，若僅簽訂了居住權合同而未能登記的，依據(jù)《民法典》第二百一十五條 “債物二分”規(guī)則，合同有效但居住權未能設立，可依合同約定追究違約責任。

若依遺囑獲得居住權時，根據(jù)《民法典》第二百三十條之規(guī)定，居住權的設立自繼承開始時發(fā)生效力。

若依判決方式取得居住權，根據(jù)《民法典》第二百二十九條之規(guī)定，居住權的設立自法律文書生效時發(fā)生效力。

以上居住權的設立雖非均以登記為條件，但未免爭議，建議仍應及時辦理登記，以免發(fā)生善意第三人善意取得物權所致居住權人居住權實現(xiàn)不能的局面。

四、居住權的處分限制

比較法上而言，德國居住權包含人役性居住權和投資性（用益性）居住權，該兩項居住權分別規(guī)定在《德國民法典》和《住宅所有權及長期居住權法》中。在《德國民法典》中，居住權以人役性為本體屬性，這種居住權忠實地秉承了羅馬法的居住權傳統(tǒng)，不得轉讓和繼承，即使出租也需要得到所有權人的同意，還不是一種真正獨立的他物權，只是附屬性的權利。而在《住宅所有權及長期居住權法》中，居住權以用益性為本體屬性，可以進行流轉，權利設置的目的是為了更大化地利用房屋以獲取收益?？梢姷聡挠靡嫘跃幼嗝撾x了人身專屬性，作為純財產性權利可自由流轉。

我國的居住權立法并未完全借鑒德國法，我國的居住權雖也包含人役性居住權和投資性居住權，但在轉讓、繼承方面仍絕對禁止，而在出租方面，則視當事人約定所定。

五、居住權的消滅

（一）消滅情形

1.居住權期限屆滿

一般居住權合同對居住權期限有所約定，約定期限屆滿時，居住權消滅。若未對居住權期限進行明確約定的，應通過《民法典》第一百四十二條規(guī)定進行解釋認定，也可參考《中華人民共和國物權法(草案)(2005)》第一百八十六條“居住權的期限根據(jù)遺囑、遺贈或者合同確定；無法確定的，成年居住權人的居住權期限至其死亡時止，未成年居住權人的居住權期限至其獨立生活時止”適用說理。根據(jù)最高人民法院的理解與適用，其一般認為“終生享有”，但基于特定目的而設立的，以特定事實出現(xiàn)而屆滿。

2.居住權人死亡

居住權人死亡則居住權消滅，至于居住權人的同住之人是否享有居住權，上文已有論述，此處不再贅述。

3.居住權人放棄居住權

居住權是一種權利，居住權人自行放棄該權利的，居住權消滅。

4.所有權人依約定或法定解除居住權

依合同所設居住權，所有權人可依雙方合同約定解除，或依《民法典》合同編相關規(guī)定予以法定解除。

5.居住權依法喪失

依遺囑設立居住權的，若繼承人或受遺贈人存在《民法典》第一千一百二十五條之情形，且未被寬恕的，則應參照認定其喪失居住權。

6.居住權與所有權混同

居住權是一種他物權，一旦居住權人取得所有權時，其具備了完全權能，居住權的用益性便無存在意義。

7.住宅滅失

住宅滅失則用益物權的設立基礎喪失，居住權消滅。此時，所有權人是否仍對原居住權人負有特定義務？根據(jù)最高院理解與適用的觀點認為，不論居住權有償還是無償設立，原則上均不發(fā)生賠償或補償。但在無償設立情形下，當所有權人因住宅滅失獲得了足額賠償，則該賠償必定是針對其所有權圓滿狀態(tài)的賠償，而實際上所有權人在住宅設立居住權后，享有的是“虛有權”，前者價值顯著高于后者，故在此情形中，所有權人應當就該部分差價給予原居住權人以適當補償。

《中華人民共和國物權法(草案)》(2005)第一百八十九條規(guī)定，因住房滅失，住房所有權人獲得賠償金的，應當給予居住權人適當補償；沒有獨立生活能力的居住權人，也可以放棄補償，要求適當安置，但因居住權人故意或者重大過失致使住房滅失的除外。

8.住宅被征收

住宅征收則用益物權無所依附，居住權只能歸于滅失，此時居住權人可依據(jù)《民法典》第三百二十七條之規(guī)定獲得相應補償。??

（二）居住權消滅應辦理注銷登記手續(xù)

所有權人在居住權消滅時，為公示物的現(xiàn)狀，應盡快辦理注銷登記。

六、居住權制度的應用

（一）居住權的應用場景

1.父母生前將房屋過戶給子女，可通過居住權的設立保障自身“老有所居”。

現(xiàn)父母一方面為了節(jié)稅，想在生前將自有房屋過戶給子女；另一方面又擔憂房屋過戶給子女后，自己被子女趕出房屋，導致“老無所居”的局面。現(xiàn)通過居住權的設立能夠打消父母該方面的顧慮，實現(xiàn)自己居住及子女節(jié)稅的雙利局面。

2.再婚夫妻一方離世，親生子女和再婚配偶的利益平衡可通過居住權設立實現(xiàn)。

現(xiàn)離婚率居高不下，一些再婚夫妻間的年齡差較大。此前常出現(xiàn)一方死亡，房屋僅由子女繼承，子女在繼承后將配偶趕出居住房屋的情況，法院最終只得依據(jù)公序良俗判決在世配偶的居住?，F(xiàn)若生前通過遺囑明確子女繼承涉案房屋，同時為配偶方在該房屋上設立居住權直至死亡或再婚，則更能實現(xiàn)各方利益的平衡。

3.孤老或養(yǎng)老未有保障的老人，可通過出售房屋同時保留自身居住權的形式實現(xiàn)養(yǎng)老目的。

目前人口老齡化嚴重，一部分孤老或是子女不孝的老人養(yǎng)老出現(xiàn)問題，退休工資不夠覆蓋醫(yī)療費，養(yǎng)老院更是居住不起，僅能“以房養(yǎng)老”?，F(xiàn)其可通過出售房屋，同時為自己設立居住權直至死亡來最大程度地維護自身利益。

（二）居住權制度下的風險防范在居住權作為新設用益物權后，不論是作為二手房的購房人還是承租人，亦或抵押權人時，均應查閱全套產調信息，以明確系爭房屋是否存在居住權、居住權的設立期限等，避免出現(xiàn)“有房住不了”“租房住不了”“居住權設立在先，抵押權的實現(xiàn)需附居住權拍賣”的局面。“租房住不了”的情形一般存在于居住權人因病住院，在居住權期限內病愈回到設定居住權的房屋居住，此時若承租人未能在訂立合同時注意到居住權設立在先，則其自身對租賃合同的無法履行也存在過錯，應自行承擔部分過錯。

韓潔蕾上海德禾翰通律師事務所律師，上海律協(xié)民事業(yè)務研究委員會委員業(yè)務方向：婚姻家事、房地產、合同