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爛尾樓項(xiàng)目中已預(yù)售房屋處置的法律問(wèn)題解析

2025年第01期    作者:盧蓉蓉    閱讀 482 次

爛尾項(xiàng)目往往因?yàn)橘Y金鏈斷裂、法律糾紛、規(guī)劃調(diào)整等多種原因而停滯不前。尤為棘手的是，很多項(xiàng)目中已有部分房屋與購(gòu)房者簽訂了預(yù)售合同，該些預(yù)售合同后續(xù)如何處理將給收購(gòu)方造成極大障礙。在此情境下，若收購(gòu)方希望重新啟動(dòng)并重新開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目，首先必須面對(duì)的一個(gè)重大障礙便是如何處理這些已簽訂的預(yù)售合同。既不能單方面隨意解除該些已生效的合同，但若不解除該些預(yù)售合同，將難以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體規(guī)劃和處置。因此，對(duì)于收購(gòu)爛尾項(xiàng)目的企業(yè)而言，如何在尊重合同精神、保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益的同時(shí)，妥善解決已預(yù)售房屋的問(wèn)題，成為其能否成功重啟項(xiàng)目并規(guī)避巨大風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。

一、爛尾樓項(xiàng)目中已預(yù)售房屋的處置現(xiàn)狀

（一）商品房預(yù)售制度

商品房預(yù)售制度起源于香港，于20世紀(jì)90年代初被引入內(nèi)地，旨在通過(guò)預(yù)售方式提前回籠資金，緩解開(kāi)發(fā)商的資金壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的快速開(kāi)發(fā)與市場(chǎng)供應(yīng)。同時(shí)，這一制度也為購(gòu)房者提供了更多選擇，使他們能夠更早地鎖定心儀的房源，并根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)狀況選擇合適的付款方式。

在簽訂商品房預(yù)售合同后，需要在行政機(jī)關(guān)辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)，同時(shí)，根據(jù)協(xié)議約定，也可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記制度旨在不動(dòng)產(chǎn)（如房屋）交易過(guò)程中，特別是當(dāng)買賣雙方已達(dá)成協(xié)議但未辦理物權(quán)變更登記時(shí)，為買方提供的一種法律保障手段。此制度允許買方（債權(quán)人）向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，以預(yù)防賣方（債務(wù)人）在未完成交易前對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行二次處置，如再次出售或抵押，從而確保買方未來(lái)能夠順利實(shí)現(xiàn)其物權(quán)。這一舉措有效限制了開(kāi)發(fā)商將已售房屋重復(fù)銷售或抵押的行為，為購(gòu)房者提供了一層額外的法律保障。重要的是，預(yù)告登記并不直接賦予購(gòu)房者房屋的所有權(quán)，而是為其未來(lái)取得物權(quán)設(shè)立了法律上的“預(yù)告”和“擔(dān)保”效果，即具備了物權(quán)公示的效力。

（二）爛尾樓項(xiàng)目中已預(yù)售房屋的處置現(xiàn)狀

首先，對(duì)于收購(gòu)方來(lái)說(shuō)，在消費(fèi)者所購(gòu)買的樓房項(xiàng)目爛尾后，部分項(xiàng)目被收購(gòu)，但仍有諸多項(xiàng)目在收購(gòu)方接手后仍處于爛尾的狀態(tài)，其中最重要的原因之一就是該項(xiàng)目中已預(yù)售的房屋未得到有效處置。

其次，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其在預(yù)售合同簽訂后一般采用一次性付款、分期付款、按揭貸款等方式付款。若房屋面臨爛尾，房屋爛尾后，購(gòu)房者會(huì)陷入多方面的僵局，購(gòu)房者支付的購(gòu)房款和按揭貸款等未能得到應(yīng)有的房產(chǎn)回報(bào)。在樓盤爛尾期間，購(gòu)房者仍需持續(xù)支付貸款，并可能因無(wú)法入住而額外支付租房費(fèi)用，造成雙重經(jīng)濟(jì)壓力。

收購(gòu)爛尾樓后，若預(yù)售房屋無(wú)法得到及時(shí)且妥善地處置，這一問(wèn)題對(duì)于爛尾樓收購(gòu)方及已簽訂預(yù)售合同的購(gòu)房者而言，都是貽害無(wú)窮的。這一困境不僅深刻影響著雙方的經(jīng)濟(jì)利益與權(quán)益保障，更對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展構(gòu)成了潛在威脅，且實(shí)務(wù)操作中的諸多法律問(wèn)題更是存在較大爭(zhēng)議。

二、爛尾樓項(xiàng)目中已預(yù)售房屋可能存在的法律問(wèn)題解析

（一）購(gòu)房者物權(quán)期待權(quán)及優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題

1.購(gòu)房者物權(quán)期待權(quán)

未建成的爛尾樓中已簽訂預(yù)售合同的房屋所有權(quán)屬于原開(kāi)發(fā)商，但是購(gòu)房者在簽訂預(yù)售合同并滿足相應(yīng)條件后，雖未立即取得房屋所有權(quán)，但已對(duì)未來(lái)取得該物權(quán)產(chǎn)生合理期待的權(quán)利，在法理上這種權(quán)利也就是物權(quán)期待權(quán)。深化對(duì)購(gòu)房者物權(quán)期待權(quán)性質(zhì)的探討，我們不難發(fā)現(xiàn)，其特殊性及核心價(jià)值在于其所蘊(yùn)含的優(yōu)先權(quán)屬性，這一特性與物權(quán)的本質(zhì)——排他性緊密相連，是物權(quán)區(qū)別于債權(quán)的關(guān)鍵所在。相較于債權(quán)所體現(xiàn)的平等性原則，即所有債權(quán)在權(quán)利地位上無(wú)高低之分，物權(quán)期待權(quán)中的優(yōu)先權(quán)賦予了特定權(quán)利人在特定條件下的優(yōu)先受償或優(yōu)先取得標(biāo)的物的權(quán)利，這恰恰是物權(quán)固有效力的體現(xiàn)。

我國(guó)學(xué)界圍繞物權(quán)期待權(quán)，基于物債二分原則，主要有兩派觀點(diǎn)：債權(quán)物權(quán)化說(shuō)與準(zhǔn)物權(quán)說(shuō)。前者視其為債權(quán)特例，享有物權(quán)優(yōu)先權(quán)，雖合司法實(shí)踐，但可能動(dòng)搖法律穩(wěn)定性與信賴保護(hù)。后者則認(rèn)為其為債權(quán)與物權(quán)間的中間權(quán)利，尤其在商品房預(yù)售中，鑒于購(gòu)房者弱勢(shì)及風(fēng)險(xiǎn)高，應(yīng)賦予其準(zhǔn)物權(quán)地位以保護(hù)權(quán)益。然而，物權(quán)公示原則要求登記，而此期待權(quán)不依賴登記，導(dǎo)致其物權(quán)性質(zhì)存疑?？傊?，兩說(shuō)各有優(yōu)劣，爭(zhēng)議持續(xù)。

筆者傾向于將購(gòu)房者物權(quán)期待權(quán)置于物權(quán)范疇之內(nèi)，從法律邏輯和制度設(shè)計(jì)的角度而言，將購(gòu)房者物權(quán)期待權(quán)置于物權(quán)范疇之內(nèi)，不僅能夠更為精準(zhǔn)地揭示其權(quán)利本質(zhì)的特殊性，還進(jìn)一步強(qiáng)化了法律對(duì)購(gòu)房者這一弱勢(shì)群體的保護(hù)力度。

2.商品房消費(fèi)者的優(yōu)先受償權(quán)

商品房消費(fèi)者的優(yōu)先受償權(quán)，體現(xiàn)了法律對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，將商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。這一權(quán)利，根植于購(gòu)房合同所衍生的請(qǐng)求權(quán)之中，其核心在于賦予購(gòu)房者在眾多債權(quán)人中獨(dú)特的優(yōu)先地位，以期在債務(wù)人財(cái)產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)時(shí)，購(gòu)房者的債權(quán)能夠優(yōu)先得到實(shí)現(xiàn)。這一制度安排，不僅是對(duì)傳統(tǒng)債權(quán)平等原則的一種審慎突破，更是法律在維護(hù)公共利益、保障民眾基本居住權(quán)益與促進(jìn)經(jīng)濟(jì)秩序穩(wěn)定之間作出的平衡。

購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)，但其本質(zhì)仍屬于債權(quán)范疇，是對(duì)特定債權(quán)人在特定條件下的特殊保護(hù)。這種保護(hù)并未改變債權(quán)的基本屬性，而是通過(guò)法律強(qiáng)制力的介入，為購(gòu)房人的債權(quán)設(shè)置了一個(gè)優(yōu)先于其他債權(quán)的清償順位，既保留了債權(quán)體系的整體框架，又通過(guò)局部調(diào)整實(shí)現(xiàn)了對(duì)特定權(quán)益的優(yōu)先保障。購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)并非孤例。無(wú)論是古羅馬法中的稅收優(yōu)先權(quán)，還是我國(guó)《民法典》中的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，抑或《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）中的商品房消費(fèi)者優(yōu)先受償權(quán)都體現(xiàn)了法律在特定情況下對(duì)債權(quán)平等性的合理突破。這些制度共同構(gòu)成了債權(quán)體系中的“安全閥”，確保在特定條件下，某些重要的、需要優(yōu)先保護(hù)的債權(quán)能夠得到及時(shí)、有效地實(shí)現(xiàn)。

3.購(gòu)房者物權(quán)期待權(quán)及優(yōu)先受償權(quán)認(rèn)定存在的問(wèn)題

通過(guò)分析我們不難發(fā)現(xiàn)，在購(gòu)房者遭遇所購(gòu)房產(chǎn)項(xiàng)目爛尾這一復(fù)雜情境下，其訴求往往聚焦于兩個(gè)核心方向：一是力求通過(guò)法律途徑確認(rèn)并取得房屋的所有權(quán)，這背后主要依托的是購(gòu)房者作為未來(lái)潛在所有權(quán)人所享有的物權(quán)期待權(quán)；二是要求開(kāi)發(fā)商返還已支付的購(gòu)房款項(xiàng)及相應(yīng)利息，這一訴求則植根于購(gòu)房者作為債權(quán)人的身份，尤其是當(dāng)這種債權(quán)被賦予了優(yōu)先受償?shù)臋?quán)能時(shí)。然而，在錯(cuò)綜復(fù)雜的司法實(shí)踐中，購(gòu)房者是否能被明確界定為商品房消費(fèi)者并據(jù)此享有上述權(quán)利，尚存諸多爭(zhēng)議。

購(gòu)房者是否享有物權(quán)期待權(quán)及優(yōu)先受償權(quán)存在諸多不確定因素，在《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》以及《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》中對(duì)于購(gòu)房者享有的物權(quán)期待權(quán)進(jìn)行了規(guī)定，但在實(shí)踐中仍然存在許多不確定性?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》中，購(gòu)房者享有物權(quán)期待權(quán)及優(yōu)先受償權(quán)需滿足以下三點(diǎn)：第一，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；第二，所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；第三，已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的50%。

關(guān)于“買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”旨在保護(hù)首次購(gòu)房或確需改善居住條件的消費(fèi)者，但在實(shí)際操作中，其適用范圍往往引發(fā)爭(zhēng)議。買受人是否應(yīng)僅指?jìng)€(gè)人購(gòu)房者，還是應(yīng)擴(kuò)展至包括其配偶及未成年子女在內(nèi)的家庭單位？這一界定直接影響到政策覆蓋面的廣度和深度。在司法實(shí)踐中，大多法院都將“買受人名下”擴(kuò)大解釋為“買受人其本人及配偶、未成年子女名下”，如（2023）最高法民申1199號(hào)案件中即審查了當(dāng)事人及配偶、子女名下有無(wú)用于居住的房屋。

關(guān)于“無(wú)其他用于居住的房屋”是否應(yīng)當(dāng)考慮已有房屋滿足居住需求這一問(wèn)題，除了房屋的物理?xiàng)l件（如面積、結(jié)構(gòu)、設(shè)施等），是否需要關(guān)注其所在地域的居住環(huán)境、配套設(shè)施等。例如，偏遠(yuǎn)地區(qū)的大面積房屋可能因交通不便、教育資源匱乏而不適合作為家庭主要居住地；或者雖在城市中心已有一套房屋，但是房屋面積有限，無(wú)法滿足大家庭的基本居住需求。對(duì)此，《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第一百二十五條對(duì)于該條件的限制則較為明確：“‘買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋’，可以理解為在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級(jí)市范圍內(nèi)商品房消費(fèi)者名下沒(méi)有用于居住的房屋。商品房消費(fèi)者名下雖然已有1套房屋，但購(gòu)買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規(guī)定的精神?！?/span>

（二）“以房抵款”和“讓與擔(dān)?！钡忍厥馇闆r下的權(quán)利保障問(wèn)題

實(shí)踐中“以房抵款”“讓與擔(dān)?！钡那樾螌乙?jiàn)不鮮，該些債權(quán)人是否構(gòu)成真正意義上的商品房消費(fèi)者，存在較大爭(zhēng)議。一方面，若簡(jiǎn)單將此類交易視為普通商品房買賣，可能忽視了交易背后的真實(shí)目的與性質(zhì)，從而損害真正購(gòu)房者的利益；另一方面，若過(guò)于嚴(yán)格限制，又可能阻礙市場(chǎng)通過(guò)創(chuàng)新方式解決債務(wù)危機(jī)的努力。

1.以房抵款

在（2023）最高法民終123號(hào)案件中，就案涉房屋與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買賣合同的被上訴人李光笏對(duì)于案涉房屋是否能夠排除作為案涉房屋抵押權(quán)人上訴人中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司甘肅省分公司的強(qiáng)制執(zhí)行的問(wèn)題中，就涉及被上訴人對(duì)于該房屋的付款方式為以房抵債。也就是說(shuō)，被上訴人用開(kāi)發(fā)商的債權(quán)折抵了購(gòu)買房屋所應(yīng)付購(gòu)房款。在這種情形下，最高院認(rèn)為：抵債的情況屬實(shí)，以房抵債并不改變買受人與開(kāi)發(fā)商之間直接建立商品房買賣合同法律關(guān)系的性質(zhì)，且買受人符合在法院查封前簽訂買賣合同、房屋用于居住且名下無(wú)其他住房、抵債金額已超過(guò)買賣合同價(jià)款50%等條件，因此能夠排除抵押權(quán)人執(zhí)行。最高院的這一判決認(rèn)定可以看出，最高法對(duì)于以房抵債這一形式簽訂房屋買賣合同的購(gòu)房者若其同時(shí)存在結(jié)清債務(wù)和購(gòu)買房產(chǎn)的目的，并屬于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》中規(guī)定的商品房消費(fèi)者情形的，能夠享有物權(quán)期待權(quán)排除其他債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。

但同時(shí)，實(shí)踐中還存在另一種截然不同的觀點(diǎn)，認(rèn)為如果簽訂商品房買賣合同的目的是抵償債務(wù)，房屋交易僅系消滅金錢債務(wù)的履行方式，并不能改變買受人在本質(zhì)上系普通金錢債權(quán)人的地位，如認(rèn)定買受人權(quán)利能夠排除抵押權(quán)，則有損其他債權(quán)人利益。如在（2021）蘇06民終5942號(hào)曹磊、如皋綠源置業(yè)有限公司商品房銷售合同糾紛案件中，法院認(rèn)為，上訴人曹磊以綠源公司尚欠的設(shè)計(jì)費(fèi)及借款抵作購(gòu)房款，其主張商品房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)實(shí)際是要求從對(duì)訟爭(zhēng)房產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)推進(jìn)為物權(quán)，對(duì)其原設(shè)計(jì)費(fèi)及借款清償。但消費(fèi)者應(yīng)是基于生活需要而購(gòu)買、使用商品或接受服務(wù)，而曹磊并非基于居住需求的真實(shí)意思而購(gòu)買訟爭(zhēng)房產(chǎn)，其首要目的是消滅原有債務(wù)，如不解除以物抵債協(xié)議，繼續(xù)履行的效果就是使一般債權(quán)人取得所有權(quán)，對(duì)其他債權(quán)人明顯不公。最終，法院認(rèn)定上訴人并不屬于商品房消費(fèi)者，不能主張商品房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)。

筆者傾向于第一種觀點(diǎn)，在以房抵債的情形下，只要房屋買受人滿足《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》中關(guān)于商品房消費(fèi)者的相關(guān)條件，他們應(yīng)當(dāng)享有物權(quán)期待權(quán)。筆者認(rèn)為，用債權(quán)沖抵購(gòu)房款是房屋買受人對(duì)于購(gòu)房款的支付方式，不能僅因支付購(gòu)房款的方式不同，進(jìn)而否認(rèn)其商品房消費(fèi)者的身份，否則將有失偏頗。

2.讓與擔(dān)保

讓與擔(dān)保作為一種特殊的擔(dān)保機(jī)制，其核心功能在于強(qiáng)化債務(wù)履行的保障措施，其設(shè)計(jì)初衷深刻體現(xiàn)了對(duì)債權(quán)安全性的高度重視。讓與擔(dān)保與商品房買賣在多個(gè)維度上呈現(xiàn)出鮮明的區(qū)別。首先，讓與擔(dān)保的核心在于“擔(dān)?！倍恰百I賣”，其根本目的是通過(guò)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的暫時(shí)轉(zhuǎn)移來(lái)增強(qiáng)債務(wù)履行的可信度，而非實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的真實(shí)轉(zhuǎn)移。其次，讓與擔(dān)保作為擔(dān)保制度的一種，其存在完全依附于主債務(wù)關(guān)系，是主債務(wù)合同的從屬部分，缺乏獨(dú)立性。

《民法典擔(dān)保制度司法解釋》第六十八條第二款，明確指出了讓與擔(dān)保中不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力問(wèn)題，即：“債務(wù)人或者第三人與債權(quán)人約定將財(cái)產(chǎn)形式上轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下，債務(wù)人不履行到期債務(wù)，財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該約定無(wú)效，但是不影響當(dāng)事人有關(guān)提供擔(dān)保的意思表示的效力。”該條款不僅強(qiáng)調(diào)了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移在形式上的無(wú)效性，更強(qiáng)調(diào)了讓與擔(dān)保作為一種擔(dān)保方式的本質(zhì)屬性。因此，在處理涉及讓與擔(dān)保的案件時(shí)，不宜簡(jiǎn)單地將之等同于商品房買賣，更不應(yīng)以“商品房消費(fèi)者”的身份對(duì)債權(quán)人進(jìn)行特殊保護(hù)。

（三）購(gòu)房者還貸抗辯權(quán)問(wèn)題

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)交易模式日益多元化，貸款購(gòu)房已成為眾多購(gòu)房者的首選方式。然而，在爛尾樓現(xiàn)象頻發(fā)的背景下，購(gòu)房者面臨房屋無(wú)法按期交付的困境，導(dǎo)致其與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的商品房買賣合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，法律賦予了購(gòu)房者解除合同的權(quán)利。這一權(quán)利的行使，不僅關(guān)乎購(gòu)房者的切身利益，也觸及了與之相關(guān)的金融領(lǐng)域，特別是購(gòu)房者與金融機(jī)構(gòu)之間簽訂的抵押擔(dān)保合同。那么對(duì)于購(gòu)房者是否擁有一種基于合同解除而產(chǎn)生的對(duì)金融機(jī)構(gòu)的還貸抗辯權(quán)，筆者將從以下兩個(gè)方面進(jìn)行分析：

第一，從權(quán)利的關(guān)聯(lián)性角度看，雖然商品房買賣合同與抵押擔(dān)保合同是兩個(gè)獨(dú)立的法律文件，但兩者之間存在緊密的聯(lián)系。購(gòu)房者購(gòu)房的目的是居住或投資，而貸款則是實(shí)現(xiàn)這一目的的重要手段。

第二，從合同的相對(duì)性原理出發(fā)，原則上合同的權(quán)利義務(wù)僅對(duì)合同當(dāng)事人具有約束力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《商品房買賣合同司法解釋》）第二十條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持?！边@條規(guī)定明確了在商品房買賣合同無(wú)效、被撤銷或解除的情況下，當(dāng)事人有權(quán)請(qǐng)求解除與之相關(guān)聯(lián)的商品房擔(dān)保貸款合同?？梢钥闯?，在房屋爛尾無(wú)交付可能購(gòu)房者與出賣人房屋買賣合同解除后，商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，購(gòu)房者可以通過(guò)主張還貸抗辯權(quán)解除與金融機(jī)構(gòu)簽訂的貸款合同。

《商品房買賣合同司法解釋》第二十一條第二款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！睆脑撍痉ń忉屩锌梢悦鞔_，當(dāng)購(gòu)房者還貸抗辯權(quán)成立后，返還擔(dān)保權(quán)人已付給出賣人的購(gòu)房貸款的相應(yīng)的責(zé)任主體應(yīng)當(dāng)為出賣人。

對(duì)于購(gòu)房者已付的貸款本金及利息兩部分在大多法院判決中都是一并返還給購(gòu)房者。但是對(duì)于向購(gòu)房者返還購(gòu)房者已付的貸款本金和利息的主體，需要視不同情形而定。通常情況下，應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)承擔(dān)返還責(zé)任，如在（2021）冀08民終3630號(hào)案件中，法院就認(rèn)定購(gòu)房者已向銀行償還的貸款本息由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。但在特殊情形下，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)將收取的購(gòu)房貸款的本息返還給銀行的，則應(yīng)由貸款金融機(jī)構(gòu)向購(gòu)房者承擔(dān)返還責(zé)任。如在（2022）豫10民終1155號(hào)案件中，由于開(kāi)發(fā)商已將收受的購(gòu)房貸款及占用利息返還給銀行，銀行應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房者已支付的貸款本息返還給購(gòu)房者。

三、已預(yù)售房屋處置過(guò)程中法律風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略

針對(duì)爛尾樓項(xiàng)目中已預(yù)售房屋處置的法律風(fēng)險(xiǎn)，收購(gòu)方需要采取一系列策略來(lái)確保項(xiàng)目的順利重啟，同時(shí)又能保障購(gòu)房者的合法權(quán)益。

在收購(gòu)爛尾樓項(xiàng)目之前，收購(gòu)方應(yīng)進(jìn)行詳盡的盡職調(diào)查，通過(guò)盡職調(diào)查，收購(gòu)方可以充分了解項(xiàng)目中已預(yù)售房屋的法律狀態(tài)、購(gòu)房者的訴求以及潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于已簽訂的預(yù)售合同，收購(gòu)方可根據(jù)不同情形分別處理。若雙方均同意繼續(xù)履行合同的，則由雙方協(xié)商合同繼續(xù)履行的方式和條件。若收購(gòu)方對(duì)于擬收購(gòu)項(xiàng)目后續(xù)操作存在不一樣的安排和計(jì)劃，需要解除已簽訂的預(yù)售合同時(shí)，就需要視合同是否能夠解除來(lái)分別處理。

其一，若購(gòu)房者存在違約行為的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有權(quán)行使合同解除權(quán)的，則收購(gòu)方應(yīng)就解除已有合同事宜依法履行通知義務(wù)。

其二，若購(gòu)房者不存在任何違約行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不享有法定解除權(quán)的，則收購(gòu)方需要就合同解除事宜與購(gòu)房者進(jìn)行妥善溝通，力爭(zhēng)就合同解除事宜達(dá)成一致。

其三，若購(gòu)房者不存在任何違約行為，且通過(guò)協(xié)商始終無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)的。此種情況下，可根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況尋求解決方案，若項(xiàng)目滿足《民法典》第五百八十條規(guī)定的“法律上或者事實(shí)上不能履行”的情形，項(xiàng)目已無(wú)續(xù)建可能性，即合同陷于僵局，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也可主動(dòng)提起訴訟，要求解除合同。但此種情況下，即便法院認(rèn)定同意解除合同的，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍需承擔(dān)違約解除合同相應(yīng)的違約責(zé)任。

四、結(jié)語(yǔ)

對(duì)于爛尾樓項(xiàng)目中已預(yù)售房屋的處理，會(huì)涉及諸多方面的法律問(wèn)題，且這些問(wèn)題在實(shí)踐中爭(zhēng)議頻發(fā)，關(guān)于同一爭(zhēng)議問(wèn)題甚至?xí)霈F(xiàn)兩種截然不同的判決和認(rèn)定，這也給我們法律服務(wù)提供者帶來(lái)較大挑戰(zhàn)。我們?cè)谔峁┓煞?wù)過(guò)程中，不僅需要了解爭(zhēng)議問(wèn)題本身，還需要深入剖析產(chǎn)生爭(zhēng)議的深層次原因，以及相關(guān)制度設(shè)置優(yōu)先保障的權(quán)益主體，如此才能為當(dāng)事人提供更專業(yè)、更優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)，為相關(guān)領(lǐng)域的法律法規(guī)的發(fā)展和進(jìn)一步完善貢獻(xiàn)一份自己的微薄之力。

盧蓉蓉

北京盈科（上海）律師事務(wù)所合伙人，上海律協(xié)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)委員

業(yè)務(wù)方向：房地產(chǎn)與建設(shè)工程、公司法領(lǐng)域