網(wǎng)上投稿
2020年初，受到新冠肺炎疫情的影響，全國(guó)多省市發(fā)布通知要求暫停售樓處的線下銷售活動(dòng)，并開(kāi)始鼓勵(lì)“網(wǎng)上看房”、“線上售房”。杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布了《關(guān)于積極推進(jìn)商品房全流程網(wǎng)上銷售工作的通知》；重慶市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《重慶市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)關(guān)于開(kāi)通主城區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目線上售房平臺(tái)的通知》；山西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)于2020年2月6日發(fā)布了《山西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)關(guān)于開(kāi)通商品房項(xiàng)目網(wǎng)上售房平臺(tái)的通知》。
各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)陸續(xù)開(kāi)通了微信公眾號(hào)、企業(yè)官網(wǎng)、小程序等網(wǎng)上看房渠道，通過(guò)文案、VR、直播等方式為購(gòu)房者提供看房平臺(tái)。恒大房產(chǎn)開(kāi)通了“恒大恒房通”小程序，戶型圖、項(xiàng)目效果圖、樣板房實(shí)景圖等等，一應(yīng)俱全，甚至還能進(jìn)行“網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)”；新城控股開(kāi)通了“小新e房”公眾號(hào)，萬(wàn)科地產(chǎn)開(kāi)通了“e選房”小程序和公眾號(hào)，為購(gòu)房者提供VR看房、3D沙盤(pán)、在線算價(jià)等功能，讓購(gòu)房人能夠在線看房、在線咨詢……
實(shí)際上，所謂“線上售房”包括多個(gè)環(huán)節(jié)，比如線上展示、線上促銷、線上搖號(hào)、線上預(yù)約簽約等等，其中線上促銷環(huán)節(jié)容易產(chǎn)生一定法律風(fēng)險(xiǎn)，而線上簽約環(huán)節(jié)的法律障礙于2019年《中華人民共和國(guó)電子簽名法》（以下簡(jiǎn)稱“《電子簽名法》”）修訂后才得以清除。鑒于此，本律師團(tuán)隊(duì)結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的特性，針對(duì)線上促銷和線上簽約這兩個(gè)環(huán)節(jié)的合規(guī)性及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，給出以下建議，供各顧問(wèn)單位、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參考。
一、利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行商品房促銷的法律風(fēng)險(xiǎn)
網(wǎng)購(gòu)、直播盛行的電商時(shí)代下，各行各業(yè)都在利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)對(duì)各類商品進(jìn)行展示和促銷。在線上促銷過(guò)程中，如只追求銷量、不擇方案，很有可能踏入“虛假宣傳”、“價(jià)格欺詐”、“傳銷”等陷阱。故房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在把握時(shí)代趨勢(shì)的同時(shí)，務(wù)必要注意規(guī)避以下法律風(fēng)險(xiǎn)：
（一）被認(rèn)定為“虛假宣傳”的風(fēng)險(xiǎn)
目前我國(guó)絕大部分的商品房都通過(guò)廣告宣傳的形式進(jìn)行促銷，主要包括線下售樓處宣傳和線上宣傳。售樓處的宣傳銷售，不僅有著多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，且通常經(jīng)過(guò)了公司風(fēng)控部門、外部聘請(qǐng)律師以及市場(chǎng)監(jiān)管部門等多個(gè)環(huán)節(jié)的指導(dǎo)和監(jiān)督，而網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上的宣傳促銷則難以獲得相同程度的審查，相對(duì)而言存在更高的合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)。
商品房的宣傳促銷，應(yīng)符合《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等多個(gè)法律法規(guī)的規(guī)定。具體而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行促銷時(shí)，要注意將項(xiàng)目證書(shū)、銷控信息、商品房買賣合同、前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、戶型圖、樣板間、沙盤(pán)等信息通過(guò)適當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行完整全面的展示，并確保信息的真實(shí)準(zhǔn)確性。對(duì)于不利因素，應(yīng)采用明顯的方式做出特別提示，避免日后在告知義務(wù)上產(chǎn)生糾紛。同時(shí)，要注意對(duì)各種形式的宣傳資料進(jìn)行妥善保存，如日后發(fā)生爭(zhēng)議可作為證據(jù)使用。
值得注意的是，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！币虼?，建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在對(duì)商品房進(jìn)行宣傳時(shí)，避免對(duì)尚無(wú)法確定的項(xiàng)目信息表述得過(guò)于具體、明確，尤其不能作出任何夸大承諾，否則若日后與實(shí)際情況不符，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅可能承擔(dān)違約責(zé)任還可能因虛假宣傳而受到行政處罰，造成較大損失。
（二）被認(rèn)定為“價(jià)格欺詐”的風(fēng)險(xiǎn)
在電商行業(yè)中，為吸引消費(fèi)者，虛構(gòu)商品原價(jià)或虛構(gòu)降價(jià)的“假促銷”行為屢見(jiàn)不鮮。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行促銷時(shí)，也采取了虛假優(yōu)惠折價(jià)的套路?！吨腥A人民共和國(guó)價(jià)格法》第十四條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者不得有下列不正當(dāng)價(jià)格行為：（四）利用虛假的或者使人誤解的價(jià)格手段，誘騙消費(fèi)者或者其他經(jīng)營(yíng)者與其進(jìn)行交易；”《禁止價(jià)格欺詐行為的規(guī)定》第七條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者收購(gòu)、銷售商品和提供有償服務(wù)，采取下列價(jià)格手段之一的，屬于價(jià)格欺詐行為：（一）虛構(gòu)原價(jià)，虛構(gòu)降價(jià)原因，虛假優(yōu)惠折價(jià)，謊稱降價(jià)或者將要提價(jià)，誘騙他人購(gòu)買的”?！秲r(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》第七條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者違反價(jià)格法第十四條的規(guī)定，利用虛假的或者使人誤解的價(jià)格手段，誘騙消費(fèi)者或者其他經(jīng)營(yíng)者與其進(jìn)行交易的，責(zé)令改正，沒(méi)收違法所得，并處違法所得5倍以下的罰款；沒(méi)有違法所得的，處5萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，或者由工商行政管理機(jī)關(guān)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照?！?/span>
因此，建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)謹(jǐn)慎選擇價(jià)格促銷方案，避免采用“先漲價(jià)再降價(jià)”、隨意宣稱“特價(jià)銷售”等促銷套路，避免與消費(fèi)者在價(jià)格上發(fā)生糾紛，或因“虛構(gòu)原價(jià)”、“虛構(gòu)降價(jià)原因”或“虛假優(yōu)惠折價(jià)”等原因受到行政處罰。
（三）被認(rèn)定為“非法集資”的風(fēng)險(xiǎn)
鑒于商品房涉及大筆金額且對(duì)購(gòu)房人的生活有著重要影響，大多數(shù)購(gòu)房人傾向于在實(shí)地看房后再進(jìn)行購(gòu)買，而線上看房相對(duì)而言可能難以帶給購(gòu)房人足夠的“安全感”。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為打消購(gòu)房人的顧慮，提出了“支付訂金預(yù)定房源，一定時(shí)間后全額返還”的方案，甚至某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾對(duì)付款人進(jìn)行一定的利息補(bǔ)貼。在這種情況下，購(gòu)房人可以更加安心地預(yù)定房源，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也能夠達(dá)到自身想追求的促銷效果。
然而，上述操作可能存在涉嫌“非法集資”的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條，同時(shí)具備以下條件的可以認(rèn)定為非法集資：“（一）未經(jīng)有關(guān)部門依法批準(zhǔn)或者借用合法經(jīng)營(yíng)的形式吸收資金；（二）通過(guò)媒體、推介會(huì)、傳單、手機(jī)短信等途徑向社會(huì)公開(kāi)宣傳；（三）承諾在一定期限內(nèi)以貨幣、實(shí)物、股權(quán)等方式還本付息或者給付回報(bào)；（四）向社會(huì)公眾即社會(huì)不特定對(duì)象吸收資金?！睂?duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的上述行為而言，其在線上宣傳的行為已滿足上述條件中的“社會(huì)性”及“公開(kāi)性”，對(duì)于“非法性”及“利誘性”，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收受訂金后并未用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，而是用于投資、借貸等其他用途，且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾予以付款人一定金額的補(bǔ)貼，則很有可能滿足“非法性”及“利誘性”，從而構(gòu)成“非法集資”。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在線上促銷時(shí)要謹(jǐn)慎選擇上述方案，尤其要避免對(duì)購(gòu)房人進(jìn)行貼息補(bǔ)償?shù)男袨椤?
（四）被認(rèn)定為“傳銷”的風(fēng)險(xiǎn)
疫情當(dāng)頭，包括恒大地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、東安地產(chǎn)在內(nèi)的部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等急于解決客流量少的問(wèn)題，推出了“推介購(gòu)房即賺1%傭金”的營(yíng)銷方式，還有的部分企業(yè)采用了“推介他人注冊(cè)app或小程序會(huì)員即可賺取傭金”的方案。類似行為在為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)吸引了客流的同時(shí)，也給其帶來(lái)了涉嫌“傳銷”的風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)《禁止傳銷條例》第七條，認(rèn)定傳銷行為需要該行為“要求被發(fā)展人員發(fā)展其他人員”、“要求被發(fā)展人員繳納費(fèi)用”以及“形成上下線關(guān)系”。根據(jù)《關(guān)于辦理組織領(lǐng)導(dǎo)傳銷活動(dòng)刑事案件適用法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》，傳銷行為的要件為“要求參加者以繳納費(fèi)用或者購(gòu)買商品、服務(wù)等方式獲得加入資格，并按照一定順序組成層級(jí)，直接或者間接以發(fā)展人員的數(shù)量作為計(jì)酬或者返利依據(jù)，引誘、脅迫參加者繼續(xù)發(fā)展他人參加”。由此可知，僅僅給予推介人傭金并不滿足“繳納費(fèi)用”、“層級(jí)關(guān)系”等要素，不會(huì)構(gòu)成“傳銷行為”。但是，實(shí)踐中可能出現(xiàn)因管理不善，內(nèi)部員工私自進(jìn)行上述操作的情況，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在采用該等促銷方案時(shí)，要加強(qiáng)員工培訓(xùn)和教育，防止公司促銷行為被認(rèn)定為“傳銷”的情況發(fā)生。
二、采用電子合同進(jìn)行簽約的法律效力及風(fēng)險(xiǎn)
自2019年4月23日《電子簽名法》修訂以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的線上銷售已逐步從單一的線上展示、線上促銷拓展到線上簽約購(gòu)房。電子合同具有高效便捷、低成本、有安全保障的優(yōu)勢(shì)，具有足夠法律效力和法律保障，但同時(shí)也存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。
（一）采用電子合同進(jìn)行簽約的法律效力
1.電子簽名的法律效力
2019年修訂前的《電子簽名法》第三條規(guī)定：“民事活動(dòng)中的合同或者其他文件、單證等文書(shū)，當(dāng)事人可以約定使用或者不使用電子簽名、數(shù)據(jù)電文?！翱钜?guī)定不適用下列文書(shū)：（一）涉及婚姻、收養(yǎng)、繼承等人身關(guān)系的；（二）涉及土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓的……”其中，“涉及土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓的”文書(shū)不得采用電子簽名和數(shù)據(jù)電文形式的規(guī)定，導(dǎo)致商品房線上交易僅限于線上展示、促銷等環(huán)節(jié)。直到2019年4月23日全國(guó)人大會(huì)常委會(huì)將上述限制刪除，電子合同才得以在房地產(chǎn)領(lǐng)域被應(yīng)用。
對(duì)于電子簽名的法律效力和要件，《電子簽名法》作出了明確規(guī)定。《電子簽名法》第十四條規(guī)定：“可靠的電子簽名與手寫(xiě)簽名或者蓋章具有同等的法律效力?！薄峨娮雍灻ā返谑龡l規(guī)定：“電子簽名同時(shí)符合下列條件的，視為可靠的電子簽名：（一）電子簽名制作數(shù)據(jù)用于電子簽名時(shí)，屬于電子簽名人專有；（二）簽署時(shí)電子簽名制作數(shù)據(jù)僅由電子簽名人控制；（三）簽署后對(duì)電子簽名的任何改動(dòng)能夠被發(fā)現(xiàn)；（四）簽署后對(duì)數(shù)據(jù)電文內(nèi)容和形式的任何改動(dòng)能夠被發(fā)現(xiàn)。當(dāng)事人也可以選擇使用符合其約定的可靠條件的電子簽名。”
因此，對(duì)于商品房買賣合同而言，只要買賣雙方約定在合同文本中使用電子簽名，且使用的電子簽名滿足上述條文對(duì)可靠性的要求，電子簽名就具有足夠的法律效力。
2.電子簽名的法律保障
考慮到電子簽名在真實(shí)性及有效性上存在的風(fēng)險(xiǎn)，《電子簽名法》明確規(guī)定了電子簽名被偽造、冒用、盜用時(shí)的責(zé)任承擔(dān)，為電子簽名的使用提供了法律保障?！峨娮雍灻ā返谌l規(guī)定：“偽造、冒用、盜用他人的電子簽名，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；給他人造成損失的，依法承擔(dān)民事責(zé)任?！?
除此之外，電子簽名必須由具有認(rèn)證資質(zhì)的電子認(rèn)證服務(wù)機(jī)構(gòu)提供認(rèn)證服務(wù)，其資質(zhì)和要求在《電子認(rèn)證服務(wù)管理辦法》中已有詳細(xì)規(guī)定。根據(jù)《電子簽名法》第二十八條規(guī)定，“電子簽名人或者電子簽名依賴方因依據(jù)電子認(rèn)證服務(wù)提供者提供的電子簽名認(rèn)證服務(wù)從事民事活動(dòng)遭受損失，電子認(rèn)證服務(wù)提供者不能證明自己無(wú)過(guò)錯(cuò)的，承擔(dān)賠償責(zé)任。”
因此，在商品房線上交易中，買賣雙方只要無(wú)過(guò)錯(cuò)，就不負(fù)有對(duì)電子簽名真實(shí)性的證明義務(wù)，對(duì)于使用電子簽名而導(dǎo)致的被篡改、偽造、冒用的責(zé)任，將依法由電子認(rèn)證機(jī)構(gòu)或?qū)嵤┣謾?quán)的第三人承擔(dān)?？梢哉f(shuō)，電子簽名在認(rèn)證環(huán)節(jié)相較于手寫(xiě)簽章更具有安全保障。
3.各類線上交易文本的效力
在商品房交易實(shí)踐中，主要的交易文本除了商品房買賣合同還有商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議和授權(quán)委托書(shū)。電子簽名適用于所有的商品房交易文本，只要買受雙方明確約定了采用電子簽名的形式，線上簽署的交易文本與線下簽署的交易文本就具有同等法律效力。
需要注意的是，對(duì)于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議而言，大多數(shù)協(xié)議中都約定了定金，而根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第90條的規(guī)定，定金合同為實(shí)踐合同，從實(shí)際交付定金之日起生效，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)注意在與買受人簽訂商品房電子認(rèn)購(gòu)協(xié)議后，及時(shí)督促買受人支付定金，并向買受人出具電子收據(jù)，以確保商品房電子認(rèn)購(gòu)協(xié)議的效力。
對(duì)于授權(quán)委托書(shū)而言，實(shí)踐中存在一些通過(guò)微信、QQ等線上聊天軟件授權(quán)代理人代為購(gòu)買商品房的情形。在（2019）閩04民終812號(hào)案件中，法院對(duì)于利用線上聊天工具進(jìn)行授權(quán)委托的效力進(jìn)行了認(rèn)可，法院認(rèn)為：“修正后的《電子簽名法》于2019年4月23日施行，根據(jù)新法優(yōu)于舊法的原則，本案應(yīng)當(dāng)適用2019年4月23日施行的《電子簽名法》的相關(guān)規(guī)定來(lái)審查涉案《不動(dòng)產(chǎn)買賣合同》的效力。即應(yīng)當(dāng)認(rèn)定吳某以微信聊天方式（文字），即數(shù)據(jù)電文的形式向其弟媳羅某出具授權(quán)委托書(shū)……合法、有效?！币虼?，在未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，未損害國(guó)家、集體或者第三人利益，亦未違反公序良俗的前提下，通過(guò)微信等聊天軟件進(jìn)行的授權(quán)委托應(yīng)當(dāng)具備法律效力。盡管如此，考慮到管理的規(guī)范性和效率問(wèn)題，同時(shí)為避免不必要的爭(zhēng)議，建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)制定規(guī)范和統(tǒng)一的電子授權(quán)委托書(shū)供買受人使用。
（二） 采用電子合同進(jìn)行簽約的法律風(fēng)險(xiǎn)
采用電子合同進(jìn)行簽約的法律風(fēng)險(xiǎn)主要在于電子簽名的效力，包括電子簽名在初次使用時(shí)的真實(shí)性和有效性以及在儲(chǔ)存過(guò)程中的一致性、電子簽名對(duì)確認(rèn)合同簽署時(shí)間的影響，以及簽約后無(wú)法推進(jìn)網(wǎng)簽備案、銀行放貸等流程的問(wèn)題。
1.電子簽名的真實(shí)性和有效性
就電子簽名的真實(shí)性而言，由于電子簽名存在被偽造、冒用的可能性，電子簽名必須由符合《電子認(rèn)證服務(wù)管理辦法》、持有《電子認(rèn)證服務(wù)許可證》的第三方電子認(rèn)證服務(wù)機(jī)構(gòu)，通過(guò)身份認(rèn)證、簽署驗(yàn)證、簽名生成等程序?qū)﹄娮雍灻恼鎸?shí)性及有效性進(jìn)行認(rèn)證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要注意確保提供認(rèn)證服務(wù)的電子認(rèn)證服務(wù)機(jī)構(gòu)具有相應(yīng)的認(rèn)證資質(zhì)。尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇電子合同服務(wù)平臺(tái)為線上簽約提供一站式服務(wù)時(shí)，要確保該服務(wù)平臺(tái)所對(duì)接的電子認(rèn)證服務(wù)機(jī)構(gòu)具有認(rèn)證資質(zhì)。
就電子簽名的有效性而言，根據(jù)《電子簽名法》第三條規(guī)定，“民事活動(dòng)中的合同或者其他文件、單證等文書(shū)，當(dāng)事人可以約定使用或者不使用電子簽名、數(shù)據(jù)電文。當(dāng)事人約定使用電子簽名、數(shù)據(jù)電文的文書(shū)，不得僅因?yàn)槠洳捎秒娮雍灻?、?shù)據(jù)電文的形式而否定其法律效力?！睘榱吮Ｕ想娮雍灻姆尚Я?，建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在交易文件中明確寫(xiě)明采用電子簽名的形式進(jìn)行簽署。尤其是當(dāng)一方使用電子簽名、另一方使用紙質(zhì)簽名，比如買受人線上簽名后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將買受人已簽名的合同打印成紙質(zhì)后再進(jìn)行蓋章時(shí)，要特別注意對(duì)簽署形式進(jìn)行明確約定，以避免產(chǎn)生不必要的爭(zhēng)議。
2.電子簽名在存儲(chǔ)過(guò)程中的完整性和一致性
電子簽名作為儲(chǔ)存在電子介質(zhì)中的數(shù)據(jù)，不僅在初次使用時(shí)可能被偽造、冒用，在存儲(chǔ)過(guò)程中可能也存在被篡改、刪除的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要盡可能保障電子簽名的一致性，仔細(xì)核實(shí)電子簽名是否存在被篡改、偽造的情況。實(shí)踐中，通常由電子合同服務(wù)平臺(tái)或?qū)ｉT的第三方存儲(chǔ)平臺(tái)對(duì)電子簽名的數(shù)據(jù)進(jìn)行存儲(chǔ)和保全。
為確保電子簽名在存儲(chǔ)中的完整性和一致性，建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在接受電子合同服務(wù)平臺(tái)或第三方存儲(chǔ)平臺(tái)提供的服務(wù)時(shí)，購(gòu)買一定的數(shù)據(jù)保存及存證服務(wù)，并明確約定該服務(wù)平臺(tái)對(duì)電子簽名數(shù)據(jù)的保存期限以及對(duì)保存過(guò)程中電子數(shù)據(jù)的完整性和一致性所承擔(dān)的責(zé)任。同時(shí)建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要求電子合同服務(wù)平臺(tái)或第三方存儲(chǔ)平臺(tái)在電子簽名的效力發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，及時(shí)提供相應(yīng)的存證報(bào)告，以增強(qiáng)電子數(shù)據(jù)的證明效力。
3.電子簽名對(duì)確認(rèn)合同簽署時(shí)間的影響
對(duì)于紙質(zhì)合同而言，合同簽署時(shí)間一般可以通過(guò)當(dāng)事人在合同中寫(xiě)明簽訂時(shí)間來(lái)進(jìn)行確認(rèn)，而對(duì)于電子合同而言，則要通過(guò)電子簽名的“可信時(shí)間戳”來(lái)進(jìn)行確認(rèn)。目前我國(guó)的可信第三方時(shí)間戳服務(wù)中心為聯(lián)合信任時(shí)間戳服務(wù)中心，通常由電子合同服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行對(duì)接。聯(lián)合信任時(shí)間戳服務(wù)中心頒發(fā)的證明電子文件產(chǎn)生時(shí)間的電子憑證即為電子簽名的“可信時(shí)間戳”。
我們知道，實(shí)踐中時(shí)而存在“倒簽合同”的現(xiàn)象，即當(dāng)事人在合同簽訂生效之前已經(jīng)開(kāi)始履行合同，在合同履行過(guò)程中或履行完畢后才進(jìn)行補(bǔ)簽。在司法實(shí)踐中，通常以約定優(yōu)先，認(rèn)定合同中寫(xiě)明的簽訂時(shí)間為事實(shí)上的合同簽署時(shí)間。然而，由于目前電子合同的簽署時(shí)間均以上述“可信時(shí)間戳”為準(zhǔn)，即使對(duì)電子合同進(jìn)行“倒簽”可能也無(wú)法達(dá)到約定優(yōu)先的效力。
在商品房交易實(shí)踐中，存在買受人在合同簽署前提前支付定金或一部分購(gòu)房款的現(xiàn)象，為避免對(duì)合同簽署前履行的部分發(fā)生爭(zhēng)議，建議買賣雙方在商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議或商品房買賣合同中對(duì)已經(jīng)履行的部分予以確認(rèn)或明確約定合同于簽署前的某個(gè)具體時(shí)間點(diǎn)對(duì)雙方產(chǎn)生約束力。
4.簽約后無(wú)法推進(jìn)網(wǎng)簽備案、銀行放貸等流程的風(fēng)險(xiǎn)
盡管商品房買賣電子合同的效力在法律上能夠得到認(rèn)可，但購(gòu)買商品房在實(shí)踐中是較為龐大的工程，在簽約后的后續(xù)工作中，存在電子合同無(wú)法得到認(rèn)可的較大風(fēng)險(xiǎn)。具體而言，商品房交易需要到房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行網(wǎng)簽備案，按揭付款的還需到銀行申請(qǐng)貸款，在這些過(guò)程中都需要提供商品房買賣合同。目前而言，大多數(shù)的房地產(chǎn)交易中心和銀行都要求提供紙質(zhì)的商品房買賣合同，原因并不是其否認(rèn)電子合同的效力，而是目前尚未形成認(rèn)證電子合同的技術(shù)和流程。杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局在發(fā)布的《關(guān)于積極推進(jìn)商品房全流程網(wǎng)上銷售工作的通知》中寫(xiě)明“市住保房管局將盡快應(yīng)用電子簽名技術(shù)，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙方遠(yuǎn)程網(wǎng)上簽約，解決購(gòu)房者至房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)簽約的“最后一公里”問(wèn)題，保障商品銷售全流程網(wǎng)上辦理。”從本律師團(tuán)隊(duì)調(diào)查的情況看成，未發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)交易中心將電子合同作為交易的有效文本，客觀講，房地產(chǎn)交易涉及到房管部門、稅務(wù)部門、貸款銀行、市場(chǎng)監(jiān)管等，任何一個(gè)環(huán)節(jié)不打通，電子簽約有可實(shí)施性都不存在，所以，在短期內(nèi)預(yù)售或出售合同的電子化尚有相當(dāng)?shù)碾y度。
因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在決定采用電子合同的形式與購(gòu)房人進(jìn)行簽約之前，要了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易中心和銀行的政策及操作流程，確保電子合同可以得到認(rèn)可后再采用，避免使用電子合同后無(wú)法推進(jìn)后續(xù)工作。
綜上，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下，電子合同將在商品房交易領(lǐng)域得到越來(lái)越多的應(yīng)用，在給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人帶來(lái)快捷高效體驗(yàn)的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要?jiǎng)?wù)必注意防范以上法律風(fēng)險(xiǎn)，以使利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)銷售商品房的利益最大化。
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