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近期，因受疫情的影響，已經陸續(xù)有房企來咨詢有關項目交付階段的具體問題，主要都是因為政府因控制新型肺炎疫情（以下簡稱“疫情”）而采取的有關假期、復工、交通等事項的防控措施，各項事宜均處于停滯、待定的狀態(tài)，導致房企在交房、辦理產權登記手續(xù)及履行保修義務等方面出現遲延等。為此，本文特就上述三方面進行整理，從法律層面就疫情對房地產項目交付階段的影響及應對進行簡要分析，供企業(yè)參考。
一、疫情從法律上來講應認定為不可抗力
截至目前，司法機關尚未就本次疫情是否屬于不可抗力事件出具指導意見，但中國國際貿易促進委員會已于2020年1月30日發(fā)出通知，對于受新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響，導致無法如期履行或不能履行的國際貿易合同，企業(yè)可向中國貿促會申請辦理與不可抗力相關的事實性證明，結合《民法總則》第180條“因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。”及《合同法》第117條“因不可抗力不能履行合同的，依據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。”的規(guī)定，以及《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執(zhí)行工作的通知》（已廢止）的處理思路，可認定疫情為不可抗力。
下文是基于此定性進行的分析，如后續(xù)司法機關等出具了相左意見的，我們將第一時間調整相應分析。
二、疫情對房企在交房階段的影響及應對分析
首先，依據“有約定從約定”的原則，如在已經簽署的商品房預售合同中明確了就發(fā)生不可抗力，房企有權順延房屋交付時間的約定的，則房企應在提出交房時間順延的同時，應當及時通知業(yè)主、提供有效證明（如政府停工通知等），必要時采取合理有效的防止損失擴大的措施。
但，如商品房預售合同中沒有相關約定或約定不明的，則核心需要判定疫情是否足以構成對房企交房的實質性障礙，應依據疫情發(fā)生及持續(xù)的地域范圍、時間跨度，以及與具體延期情況的因果關系等而區(qū)別對待，具體為：
1. 如商品房預售合同原先約定的交房時間是在疫情及防控措施期間的，在發(fā)生項目已經具備交房條件因疫情防控而未能及時交付的，房企應可以此主張將交房時間順延至疫情解除之后，且可據此免除部分或全部違約責任。前述情形下，房企應該及時做好證據收集工作（如政府停工通知、采取防控措施的視頻等），并及時通知業(yè)主，必要時采取合理有效的防止損失擴大的措施。
2. 如商品房預售合同原先約定的交房時間即為新冠疫情解除日之后，房企如主張因疫情影響需延期交房的，應及時通知業(yè)主、提供無法按期交房確系疫情原因所致的有效證明（如政府停工通知等），并依據實際情況，如因疫情影響的工期、實際與本應復工時間差等，重新確定交付日期并告知業(yè)主。
3. 如商品房預售合同約定交房時間為在滿足約定交付條件后的具體期限內的，如房屋已滿足約定交付條件，且滿足交付條件的時間按商品房預售合同約定屬于疫情及防控措施期間的，房企應可以此主張將交房時間順延至疫情解除之后且可據此免除部分或全部違約責任。
當然，如房企也可以按期交房，即按時發(fā)出房屋交付的書面通知，而業(yè)主在收到房屋交付通知后要求延期交房的，則房企可考慮非常時期的特殊情況，予以寬限期間，但應與業(yè)主另行協商確定交房時間并及時簽署補充協議；或可在符合政府防控要求的情況下，采取分批、分散交付的方式進行。
4. 如在疫情出現之前已經存在遲延交付的情形，或者約定的交付期限在疫情防控期間，但疫情或疫情管控對房企交房并未構成實質性障礙的，房企仍須就自身過錯承擔相應的法律責任。
三、疫情對房企在辦理產權登記手續(xù)階段的影響及應對分析
依據《商品房銷售管理辦法》第34條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。房地產開發(fā)企業(yè)應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。因此：
1. 如因相關行政部門的辦公時間調整而導致房企不能按期辦理產權登記手續(xù)的，房企應可據此為由在相關部門相應辦公時間的調整期限內免責，但一旦相關部門恢復正常辦公后，房企應立即辦理產權登記手續(xù)。
2. 如房企因有關政府部門控制疫情而發(fā)布的行政措施或行政命令原因，如據此的假期延長、復工遲延等原因導致未能按期辦理產權登記的，應當判定疫情防控對房企辦理產權登記構成實質性障礙，則房企可在相關防控措施解除日后立即辦理，在此情況下房企無需承擔逾期辦理產權登記手續(xù)的違約責任。
在上述情形下，為防止業(yè)主以超過商品房預售合同約定為由向房企主張違約責任的，房企應注意及時向業(yè)主發(fā)出通知，提供有效證明（如政府停工通知等），說明有關情況并告知延期辦理產權登記手續(xù)事宜等，必要時采取合理有效的防止損失擴大的措施。
四、疫情對房企在履行保修義務階段的影響及應對分析
依據《商品房銷售管理辦法》第33條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算?！斗课萁ㄖこ藤|量保修辦法》第9條規(guī)定，房屋建筑工程在保修期限內出現質量缺陷，建設單位或者房屋建筑所有人應當向施工單位發(fā)出保修通知。施工單位接到保修通知后，應當到現場核查情況，在保修書約定的時間內予以保修。發(fā)生涉及結構安全或者嚴重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應當立即到達現場搶修。以及《最高人民法院關于審理商品房預售合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條規(guī)定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。因此：
1. 如房企因有關政府部門控制疫情而發(fā)布的行政措施或行政命令原因，如據此的假期延長、復工遲延等原因導致無法落實保修工作的，應當判定疫情防控對房企履行保修義務構成實質性障礙，則房企可在相關防控措施解除日后安排工作人員進行維修，在此情況下房企無需承擔逾期履行保修義務的違約責任，但需要收集好因此而不能履行合同的有效證明（如政府停工通知等），及時通知業(yè)主，并采取諸如委托物業(yè)公司先行處理等合理有效措施防止損失擴大。
2. 如因為疫情防控需要對房屋區(qū)域采取強制隔離等措施而導致房企不能夠進入小區(qū)進行維修的，則房企可以據此主張免除部分或者全部責任，但需要收集好因此而不能履行合同的有效證明（如政府停工通知等），及時通知業(yè)主，必要時采取合理有效的防止損失擴大的措施。
3. 如房企僅因人員不足或者出行不便而未履行保修義務的，則不能夠僅以此為由而免責。
以上為對房企在項目交付階段的影響及應對分析，建議房企立即梳理每個臨近或正處于交付階段的項目的具體情況，提前做好規(guī)劃并開展好具體工作。
滬公網安備 31010402007129號
