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案情簡介：
自“保姆縱火案”發(fā)生后，物業(yè)的安全保障責(zé)任為公眾所熟知，安全保障責(zé)任的承擔(dān)范圍更是成為討論的熱點，2021年6月10日新修訂的《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》亦加大了物業(yè)公司的安全責(zé)任。本文將從上海市兩件涉及物業(yè)服務(wù)的生命權(quán)糾紛案例出發(fā)，針對物業(yè)服務(wù)中安全保障義務(wù)范圍與作為方式，同各位讀者進(jìn)行分享與交流。
案例一：
2021年6某日陰雨天，小區(qū)一業(yè)主向物業(yè)公司反應(yīng)衛(wèi)生間有滲水情況，懷疑系鄰居裝修破壞共有墻面引發(fā)，要求物業(yè)公司、疑似漏水房間的房主核實情況，后房主通知裝修公司前往，物業(yè)亦出面協(xié)調(diào)。當(dāng)日裝修公司指派維修工到現(xiàn)場，男業(yè)主跟隨維修工至疑似漏水房屋內(nèi)查看情況，后不慎從三樓平臺處滑落至一樓，裝修工當(dāng)即報警并聯(lián)系其家人送醫(yī)，入院后不久傷勢過重而亡。據(jù)公安機關(guān)調(diào)查拍攝的現(xiàn)場照片顯示，事發(fā)時男業(yè)主著普通塑料拖鞋。嗣后，死者家屬將當(dāng)事維修工、裝修公司、鄰居、物業(yè)公司四方訴至法院，請求其共同承擔(dān)醫(yī)療費、死亡賠償金、被扶養(yǎng)人生活費、喪葬費、精神撫慰金等費用。經(jīng)法院調(diào)查查明，在裝修過程中確有違規(guī)行為，物業(yè)也對其違規(guī)行為進(jìn)行了告知和制止，經(jīng)鑒定，該業(yè)主的裝修已對房屋結(jié)構(gòu)造成一定破壞。
案例二：
2020年6月,商業(yè)廣場某店鋪員工在與空調(diào)維修人員為查看懸掛在商場二樓的餐廳空調(diào)外機時,進(jìn)入由A公司（第一被告）經(jīng)營、B物業(yè)公司（第二被告）管理的商場二樓內(nèi)的空置商鋪，由該商鋪的窗戶爬出到外查看空調(diào)外機時，該員工不慎從二樓跌落,當(dāng)場昏迷，被送至醫(yī)院搶救，不久不幸去世。涉事房屋由C公司（第三被告）建設(shè)并在2014年完工交付，現(xiàn)該房屋由個體工商戶C（第四被告）負(fù)責(zé)經(jīng)營。案件發(fā)生后，死者家屬將房屋建設(shè)單位、物業(yè)公司、商場經(jīng)營者、店鋪經(jīng)營者訴至法院，請求判令四被告共同賠償家屬醫(yī)療費等費用。
法院觀點：
在案例一中，法院認(rèn)為死者著拖鞋進(jìn)入裝修時的房屋，案發(fā)時又是雨天，拖鞋易滑應(yīng)屬常識，在此工地上行走更需小心，死者自身存在一定過錯，酌情確定死者應(yīng)自擔(dān)的責(zé)任比例為35%；鄰居作為房屋業(yè)主，對裝修負(fù)有施工方選任和監(jiān)管責(zé)任，應(yīng)對裝修公司行為負(fù)有監(jiān)管義務(wù)，其放任裝修公司從事違規(guī)違章裝修行為與死者墜樓存在因果關(guān)系，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)侵權(quán)責(zé)任，酌情確定鄰居應(yīng)承擔(dān)責(zé)任比例為30%；裝修公司明顯違反行政規(guī)章的規(guī)定，存在部分拆除承重墻、建筑垃圾未按物業(yè)規(guī)范要求、拆除樓梯欄桿而未采取安全防護措施等危險行為，與死者墜樓存在因果關(guān)系，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)侵權(quán)責(zé)任，酌情確定裝修公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任比例為30%；因無證據(jù)表明維修工邀請霍光進(jìn)入涉事房屋且其任務(wù)主要是查看漏水原因并采取必要措施，對死者在鄰居屋內(nèi)查看并不負(fù)有安保義務(wù)，與死者墜落間不存在因果關(guān)系，不應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；物業(yè)公司雖對涉事房屋裝修有巡查、檢查，但做出整改通知等未直接、明確送達(dá)業(yè)主與裝修企業(yè)，對發(fā)現(xiàn)違章行為未采取有效勸阻，亦未在勸阻無效時及時報告業(yè)委會和有關(guān)行政管理部門，具有一定過錯，考慮到物業(yè)公司本身并無執(zhí)法權(quán)，勸阻確有難度，物業(yè)公司未盡到相應(yīng)職責(zé)并非導(dǎo)致死者發(fā)生墜樓的直接原因，遂根據(jù)公平原則，酌情確定物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任比例為5%。
在案例二中，法院認(rèn)為死者墜樓的商場雖系公共場所，但不能將安全保障義務(wù)主體擴大至店鋪的產(chǎn)權(quán)人，因此要求店鋪經(jīng)營者承擔(dān)賠償責(zé)任，無事實和法律依據(jù)。商場經(jīng)營者、物業(yè)公司是否未盡安全保障義務(wù)，首先，案發(fā)商鋪雖空置且未上鎖，但任何公民都無權(quán)侵犯他人的私人物業(yè)，故對空置的屬于私人所有的商鋪進(jìn)行上鎖或張貼警示標(biāo)識等并不屬于商場經(jīng)營者、物業(yè)公司的管理或服務(wù)內(nèi)容；其次，死者作為具有完全民事行為能力的成年人，擅自進(jìn)入他人房屋后，始終在室內(nèi)，商場經(jīng)營者、物業(yè)公司均無法知曉室內(nèi)情況，要求二者承擔(dān)的義務(wù)顯然超出了物業(yè)公司合理服務(wù)管理職責(zé)范圍，不應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
律師分析與啟示：
以上兩起案件均是由人員墜樓引發(fā)的生命權(quán)糾紛，最終判決結(jié)果卻截然不同——案例一中物業(yè)公司需要承擔(dān)一定的責(zé)任，案例二中物業(yè)公司不承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，產(chǎn)生這一差異的原因在于物業(yè)公司履行安全保障義務(wù)時是否存在過錯。
安全保障義務(wù)是指經(jīng)營者在經(jīng)營場所對消費者、潛在的消費者或者其他進(jìn)入服務(wù)場所的人的人身、財產(chǎn)安全依法承擔(dān)的安全保障義務(wù)，是在誠實信用原則之下的一種法定、積極的作為義務(wù)。具體而言，在物業(yè)服務(wù)中，安全保障義務(wù)的范圍在公共場所，如：小區(qū)內(nèi)的公共花園等是由所有的業(yè)主共有的場所。住宅內(nèi)為業(yè)主個人所擁有的空間，不屬于公共場所。一般在物業(yè)服務(wù)合同中會明確的約定物業(yè)公司安全保障義務(wù)的內(nèi)容，實踐中主要分為三種：一是依照法律規(guī)定的最低限度，即《物業(yè)管理條例》第四十六條、四十七條；二是合同雙方當(dāng)事人約定的安全保障義務(wù)；三是根據(jù)實際情況確定的安全保障義務(wù)，一般體現(xiàn)為小區(qū)入口處需要有人值班、不定時地進(jìn)行巡邏、物業(yè)工作人員發(fā)現(xiàn)形跡可疑之人應(yīng)及時采取合理的預(yù)防措施、對火災(zāi)等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案、事發(fā)時及時報告等。文中兩個案例即體現(xiàn)“公共場所”這一概念對法院裁判的影響，在案例一中，房屋處于裝修狀態(tài)，系經(jīng)過涉事房屋業(yè)主、物業(yè)公司、裝修單位等主體允許后共同進(jìn)屋查看時發(fā)生意外，雖然案件發(fā)生于住宅內(nèi)部，因其仍處于裝修狀態(tài)，因此屬于物業(yè)安全保障義務(wù)的責(zé)任范圍；在案例二中，死者未經(jīng)允許進(jìn)入無人的房屋內(nèi)，法院基于該房屋“私人物業(yè)”的屬性，認(rèn)為其不屬于物業(yè)負(fù)責(zé)的公共區(qū)域，因此判決物業(yè)公司不承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
對于安全保障義務(wù)的范圍，我國《民法典》并未作明確規(guī)定，但根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條第一款，“安全保障義務(wù)人因未盡合理限度內(nèi)的保護義務(wù)而致使他人人身損害的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任”可知，“合理限度內(nèi)的安全保障義務(wù)”是義務(wù)人責(zé)任承擔(dān)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，但在司法實踐中認(rèn)定義務(wù)人是否有過錯仍較為模糊。實踐中，法院判斷“合理限度內(nèi)的安全保障義務(wù)”的標(biāo)準(zhǔn)即是一般人謹(jǐn)慎注意義務(wù)，案例一中雨天著拖鞋進(jìn)入工地以一般人的視角看，該行為存在一定的風(fēng)險，因而死者需要承擔(dān)部分責(zé)任，同樣，案例二中，死者系私自進(jìn)入他人房屋并實施了爬出窗外這一明顯超越日常行為的風(fēng)險行為，因而死者需要承擔(dān)部分責(zé)任。
回顧兩案例中法院在面對安全保障義務(wù)時的裁判，對物業(yè)如何改善服務(wù)質(zhì)量，避免此類意外的發(fā)生具有指導(dǎo)意義。
首先，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對正在裝修中的房屋負(fù)有監(jiān)管服務(wù)區(qū)域內(nèi)室內(nèi)裝修活動義務(wù)，物業(yè)服務(wù)者應(yīng)切實、嚴(yán)格地履行此項義務(wù)，監(jiān)督業(yè)主、裝修單位，保障物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定，“物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)；發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有有違規(guī)行為的，應(yīng)當(dāng)即制止，造成事實后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)部門依法處理。”，同時按上海市房屋管理局2019年發(fā)布的《關(guān)于加強本市住宅物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行裝修管理工作職責(zé)的通知》的要求：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強對裝修活動日常巡查，做好每日現(xiàn)場監(jiān)察記錄；對發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修現(xiàn)象，應(yīng)及時采取則稱停止施工等有效措施進(jìn)行勸阻、制止并督促改正，同時拍照留存證據(jù)，對拒不改正的，應(yīng)在二十四小時內(nèi)報告業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門”。上述行政法規(guī)、地方性規(guī)章都明確具體地對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管行為作出要求：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅應(yīng)當(dāng)要求業(yè)主進(jìn)行備案，及時巡查、檢查裝修，而且在發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修的情況時應(yīng)及時做出整改通知等并直接、明確送達(dá)業(yè)主與裝修企業(yè)，對發(fā)現(xiàn)違章行為采取有效措施勸阻。筆者建議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修行為時不僅應(yīng)當(dāng)通知裝修公司該行為違規(guī)，更要及時通知業(yè)主本人，確保業(yè)主本人對裝修具體情況知悉，在勸阻無效時，及時將情況報告給業(yè)委會和有關(guān)行政管理部門。要真正讓業(yè)主履行好自己的義務(wù)，還是要多方主體共同發(fā)力來杜絕這類事件的發(fā)生。由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有執(zhí)法權(quán)，勸阻存在難度，作為政府主管部門，應(yīng)當(dāng)在接到物業(yè)公司報告的情況后積極督促業(yè)主承擔(dān)主體責(zé)任，排查相關(guān)安全隱患，保障小區(qū)的安全。
其次，物業(yè)服務(wù)人對于保障服務(wù)安全的證據(jù)應(yīng)進(jìn)行妥善保留。案例一中，物業(yè)公司內(nèi)部留存多份“裝修現(xiàn)場監(jiān)控記錄表”記載施工主要情況，內(nèi)容較為具體，明確記載了違章裝修的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)時間。另物業(yè)公司在涉案房門口張貼過整改通知書及裝修現(xiàn)場監(jiān)控記錄表，明確指出安全隱患，上述證據(jù)均被法院采信，成為證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行自身安全保障義務(wù)的證據(jù)之一。筆者認(rèn)為，清晰明確地保留證據(jù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)避免法律風(fēng)險與糾紛的重要方式，在履行自身法定義務(wù)的同時，可以通過對現(xiàn)場拍照錄像、黏貼通知單并拍照記錄、通過郵件向業(yè)主本人寄送通知等方式，確認(rèn)自身義務(wù)履行情況，確保記錄真實可查。
再次，從法律規(guī)定看，并未將物業(yè)公司的管理職責(zé)完全定位于公共部位、設(shè)施、設(shè)備的管理工作，這就意識著物業(yè)公司的管理責(zé)任可能會延伸至專用部分，比如說業(yè)主家中的安全問題可能與物業(yè)公司公共秩序管理不到位有關(guān)，包括本案例1中業(yè)主裝修時物業(yè)公司的安全管理責(zé)任也不因為在專用部位內(nèi)物業(yè)公司無需擔(dān)責(zé)。案例2中雖未判令物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任，但空調(diào)架與設(shè)備陽臺的維修問題到底與物業(yè)公司有無關(guān)系，司法實踐中有非常大的爭議，物業(yè)公司對業(yè)主或使用人做好安全提示義務(wù)，加強安全檢查即是相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，也是行業(yè)管理中的慣例，切不宜事不關(guān)已，高高掛起。
最后，物業(yè)服務(wù)人的安全管理責(zé)任不僅是民事賠償?shù)膯栴}，還涉及到物業(yè)公司行政處罰，嚴(yán)重的還涉及到刑事責(zé)任，按照2021年6月修正的《安全生產(chǎn)法》，對企業(yè)安全責(zé)任、從業(yè)人員的安全責(zé)任、安全培訓(xùn)、現(xiàn)場管理等各方面均提出的明確要求，如有違反，企業(yè)一方面會面臨行政處罰，造成人身傷亡的企業(yè)責(zé)任人或相關(guān)直接責(zé)任人也會承擔(dān)刑事責(zé)任。2021年3月1日起施行的《上海市房屋使用安全管理辦法》明確規(guī)定了物業(yè)公司對房屋安全的管理責(zé)任，合理界定了業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)公司對房屋安全管理的法定責(zé)任，企業(yè)也應(yīng)當(dāng)關(guān)注和嚴(yán)格執(zhí)行，否則也會面臨行政處罰的法律風(fēng)險。
綜上，本文所述案例針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)更好地履行安全保障義務(wù)、保障人員生命安全具有積極意義，雖然目前依然存在物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為不足或業(yè)主漠視自身權(quán)利義務(wù)的情況，但案件的發(fā)生揭示了物業(yè)服務(wù)中的漏洞，也為物業(yè)服務(wù)者敲響警鐘，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進(jìn)自身服務(wù)、保障業(yè)主人身財產(chǎn)安全有著非常重要的現(xiàn)實意義。
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