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在商業(yè)租賃場景下，承租人經(jīng)常會面對租賃的房產(chǎn)被抵押，且抵押所擔(dān)保的債權(quán)被打包轉(zhuǎn)讓的情形。作為獨立于債權(quán)及抵押擔(dān)保關(guān)系的第三方，承租人很容易陷入信息不對稱之境地，當(dāng)債權(quán)受讓方以抵押權(quán)人的身份要求其支付租金時，承租人需要同時面對租賃合同、債權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押權(quán)效力等多重法律關(guān)系的判斷，一面是合同約定的“租賃合同付款義務(wù)”，另一面是法律規(guī)定的“法定孳息清償義務(wù)”，該如何選擇才能將風(fēng)險降至最低？此時承租人往往會陷入兩難，特別是涉及最高額抵押權(quán)時，情況又會變得更為復(fù)雜，稍有不慎，便會面臨極大的法律風(fēng)險。
本文將圍繞《民法典》第四百一十二條之規(guī)定，“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但是抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息義務(wù)人的除外?！?，通過問答的方式，結(jié)合案例及實踐經(jīng)驗，提示承租人在遇到“最高額抵押權(quán)受讓方”收租要求時，應(yīng)當(dāng)如何判斷、應(yīng)對及防范可能存在的風(fēng)險，以最大限度保障自身權(quán)益，避免不必要的損失。
一、承租人如何判斷債權(quán)受讓方是否已經(jīng)取得最高額抵押權(quán)？
最高額抵押是對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的所有債權(quán)設(shè)定的擔(dān)保，這意味著它并不從屬于某一特定債權(quán)，而是從屬于主合同關(guān)系。根據(jù)《民法典》第四百二十一條之規(guī)定，“最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但是當(dāng)事人另有約定的除外?！币虼?，除有特別約定外，判斷債權(quán)受讓方是否已經(jīng)取得最高額抵押權(quán)的關(guān)鍵在于“最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定”的問題。
《民法典》第四百二十三條明確了債權(quán)確定的幾種情形：（一）約定的債權(quán)確定期間屆滿；（二）沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請求確定債權(quán)；（三）新的債權(quán)不可能發(fā)生；（四）抵押權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道抵押財產(chǎn)被查封、扣押；（五）債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者解散；（六）法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。我們對適用《民法典》第四百一十二條的案例進(jìn)行梳理分析后發(fā)現(xiàn)，不論是因為債權(quán)確定期滿，抑或是出現(xiàn)了查扣、破產(chǎn)的特殊事由，審查最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)是否確定基本都會歸于“新債權(quán)不可能發(fā)生”這個本質(zhì)問題。司法實踐中新債權(quán)不可能發(fā)生的常見表現(xiàn)形式主要包括：
（1）原債權(quán)人明確表示最高額授信解除，不再向債務(wù)人發(fā)放新的貸款。某科技有限公司、萬某金融借款合同糾紛案【（2021）魯01民終8762號】中，法院認(rèn)為，L公司正式通知：自你收到本通知之日起你與本公司簽訂的《最高額度授信借款合同》解除，本公司不會再向你發(fā)放新的貸款，你與本公司已經(jīng)簽訂的《借款合同》仍然具有法律效力，《最高額度抵押擔(dān)保合同》所擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)確定?！璍公司與某科技有限公司簽訂的《債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》亦明確約定《借款合同》項下的全部債權(quán)及《最高額度抵押擔(dān)保合同》項下的全部抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給某科技有限公司。案涉?zhèn)鶛?quán)數(shù)額已確定……因此，案涉抵押權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，某科技有限公司對本合同項下抵押物享有抵押權(quán)。
（2）借款金額已達(dá)最高債權(quán)額度，事實上不可能發(fā)生新的債權(quán)。某木材水運局、某化工有限公司、某木工膠料廠借款合同糾紛案【（2020）川0183民初2864號】中，法院認(rèn)為，本案中某化工有限公司借款金額已達(dá)最高額抵押合同約定的最高債權(quán)額度，事實上不可能發(fā)生新的債權(quán)，故本案最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)已確定，案涉?zhèn)鶛?quán)可依法轉(zhuǎn)讓，且最高額抵押權(quán)也一并轉(zhuǎn)讓，故雅礱江水運局對該抵押財產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)，但優(yōu)先受償金額范圍受事先設(shè)定最高債權(quán)限額的約束……
（3）通過起訴的方式宣布借款合同提前到期。某農(nóng)商行支行、胡某等金融借款合同糾紛案【（2021）湘0302民初3943號】中，法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百二十三條第（三）款的規(guī)定，新的債權(quán)不可能發(fā)生時，抵押權(quán)人的債權(quán)確定。本案中，原告通過起訴的方式已經(jīng)宣布合同提前到期，新的債權(quán)已經(jīng)不可能再發(fā)生了，所以抵押權(quán)人的債權(quán)已經(jīng)確定，結(jié)算期已經(jīng)到來。
實踐中，基于對債權(quán)轉(zhuǎn)讓交易的保密要求或者其他外部因素影響，債權(quán)受讓方往往不愿意向承租人完整披露債權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的詳細(xì)資料，而抵押人（出租人）為了可以繼續(xù)收取租金，往往也會阻礙承租人獲得全面的信息。為識別最高額抵押權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，承租人一方面可以向抵押人（出租人）了解債權(quán)轉(zhuǎn)讓信息及其對債權(quán)糾紛的態(tài)度；另一方面也可以轉(zhuǎn)換思路要求債權(quán)受讓方至少提供原債權(quán)人“最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)已確定，新債權(quán)不可能發(fā)生”的書面說明。
二、不動產(chǎn)登記簿顯示的抵押權(quán)人仍為原債權(quán)人的，承租人可以否認(rèn)債權(quán)受讓方的抵押權(quán)嗎？
在我國，抵押權(quán)設(shè)立采用的是登記生效主義。這意味著，在抵押權(quán)設(shè)立時，必須將抵押權(quán)登記在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)或者其他相關(guān)機(jī)構(gòu)，登記生效后，抵押權(quán)才能對抵押物產(chǎn)生法律效力。常見的問題是，原債權(quán)人為了減輕自身的風(fēng)險，將這些不良債權(quán)打包出售給資產(chǎn)管理公司后，資產(chǎn)管理公司出于快速轉(zhuǎn)售盈利等原因往往不會對抵押權(quán)進(jìn)行變更登記，影響了承租人對抵押權(quán)的判斷。
相較《合同法》第八十一條和《物權(quán)法》第一百九十二條，《民法典》第五百四十七條第二款新增了“受讓人取得從權(quán)利不因該從權(quán)利未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)或者未轉(zhuǎn)移占有而受到影響”的規(guī)定，明確債權(quán)轉(zhuǎn)讓中從權(quán)利的取得不受未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)或轉(zhuǎn)移占有的影響。此前，主流司法觀點也認(rèn)同，債權(quán)受讓人取得的抵押權(quán)系基于法律的明確規(guī)定，并非基于新的抵押合同重新設(shè)定抵押權(quán)，固而不受登記手續(xù)的影響。因此，如果債權(quán)受讓人提供的不動產(chǎn)登記簿顯示的抵押權(quán)人仍為原債權(quán)人的，承租人應(yīng)注意不得單純以未辦理抵押權(quán)變更登記為由否定債權(quán)受讓人的抵押權(quán)。
三、抵押房產(chǎn)被人民法院“查封”是否屬于“扣押”？
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》，一般動產(chǎn)適用扣押，指法院可以直接控制財產(chǎn)；而不動產(chǎn)適用查封。那么人民法院對案涉房產(chǎn)進(jìn)行查封是否產(chǎn)生等同于《民法典》第四百一十二條所述“扣押”之效果？這個問題的本質(zhì)在于判斷“查封”是否影響抵押人對抵押財產(chǎn)的收益權(quán)。有案例認(rèn)為扣押應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)移占有，使扣押物脫離原控制人的控制，但查封事實上并未改變案涉房產(chǎn)的占有使用狀態(tài)，不存在轉(zhuǎn)移占有后可供收取的孳息。但是由于抵押權(quán)主要涉及不動產(chǎn)，保全手段大多為查封，如果嚴(yán)格限制解釋“扣押”將使《民法典》第四百一十二條對于抵押權(quán)人的保護(hù)流于形式。因此目前主流的裁判觀點及實務(wù)意見認(rèn)為此處的“扣押”應(yīng)擴(kuò)大解釋至“查封”（為便于行文，以下將統(tǒng)一使用“保全”來表達(dá)“扣押”“查封”等概念）。當(dāng)法院作出保全裁定后，將裁定書送達(dá)被查封財產(chǎn)的相關(guān)當(dāng)事人后即產(chǎn)生抵押權(quán)及于租金的效力。
四、訴前及訴中保全是否觸發(fā)抵押權(quán)人的孳息收取權(quán)？
抵押權(quán)實現(xiàn)的情形除了“債務(wù)人不履行到期債務(wù)”外，還允許當(dāng)事人約定，如“債務(wù)人違反抵押合同的其他義務(wù)”“債務(wù)人被宣告破產(chǎn)或被清算”“抵押物價值下降”“債務(wù)人死亡或喪失行為能力”等等。
此前有觀點認(rèn)為，訴前及訴中的保全發(fā)生在抵押權(quán)人尚未取得可以實現(xiàn)抵押權(quán)的生效法律文書之前，此時債權(quán)債務(wù)關(guān)系及抵押權(quán)是否可以實現(xiàn)尚未明確，若在此階段即允許抵押權(quán)人收取租金并優(yōu)先受償，明顯過分倚重保護(hù)抵押權(quán)人，損害抵押人及其他債權(quán)人的利益；而在執(zhí)行階段，抵押權(quán)人已獲執(zhí)行依據(jù)，抵押權(quán)實現(xiàn)在即，允許其收取租金受償更為合適。通過我們對案例的研究，抵押權(quán)人收取租金確實多發(fā)生在執(zhí)行階段，但這并不意味著訴前及訴中的保全不會觸發(fā)抵押權(quán)人的孳息收取權(quán)。事實上《民法典》并未以生效法律文書作為構(gòu)成“抵押權(quán)實現(xiàn)”的先決條件，司法實踐中亦有明確以訴前及訴中的保全判定抵押權(quán)人有權(quán)收取涉案房產(chǎn)租金的案例：
（1）某國際物業(yè)管理有限公司房屋租賃合同糾紛執(zhí)行審查案【（2020）最高法執(zhí)復(fù)169號】中，最高人民法院認(rèn)為“雖然某國際物業(yè)管理有限公司對銀行的主債權(quán)和抵押權(quán)是否有效均提出了質(zhì)疑，銀行的相關(guān)訴訟請求亦未經(jīng)人民法院生效判決確認(rèn)，但至少證明債權(quán)人認(rèn)為債務(wù)人不履行到期債務(wù)、抵押權(quán)已經(jīng)到期，存在實現(xiàn)抵押權(quán)以擔(dān)保主債權(quán)實現(xiàn)的現(xiàn)實必要，某國際物業(yè)管理有限公司亦未提交證明債務(wù)人已經(jīng)履行到期債務(wù)的證據(jù)。同時，基于債權(quán)人銀行的申請，上海高院已于2018年7月保全查封了抵押財產(chǎn)即系爭房產(chǎn)。租金屬于系爭房產(chǎn)的法定孳息。H公司向長寧法院代管款賬戶匯入的租金系2018年11月至2019年12月的租金，該租金的形成時間晚于上海高院的查封日期。因此，本案中，銀行作為抵押權(quán)人，一旦其權(quán)利經(jīng)過生效判決確認(rèn)，其享有的抵押權(quán)將及于抵押財產(chǎn)自2018年7月之后產(chǎn)生的法定孳息，包括H公司向長寧法院代管款賬戶匯入的租金?！?/span>
（2）向某等與黃某等金融借款合同糾紛執(zhí)行復(fù)議案【（2021）滬74執(zhí)復(fù)14號】中，上海金融法院認(rèn)為“由于浦東法院已于2015年12月9日訴前保全階段查封了涉案房產(chǎn)，抵押權(quán)人即有權(quán)收取自該日起之后的涉案房產(chǎn)產(chǎn)生的租金，浦東法院作出的2020年11月6日（2019）滬0115執(zhí)恢2412號協(xié)助執(zhí)行通知書，要求承租人張某協(xié)助凍結(jié)自2020年4月27日起的租金并按照租賃合同約定的支付方式將租金交付到法院賬戶，符合法律規(guī)定，并無不當(dāng)?！?/span>
五、抵押房產(chǎn)被多輪保全，承租人應(yīng)如何決策？
在實踐中，承租人在決策是否向抵押權(quán)人支付租金時，可能面臨多輪保全的情形。如果抵押權(quán)人提供的不動產(chǎn)登記簿上就同一抵押房產(chǎn)記載了多輪保全信息，承租人貿(mào)然向某一抵押權(quán)人支付租金就極易引發(fā)權(quán)利沖突。當(dāng)在先保全的是普通債權(quán)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十條之規(guī)定，普通債權(quán)人申請扣押的效力僅及于扣押物的天然孳息，與租金之類的法定孳息無關(guān)。但如果存在優(yōu)先順位的其他抵押權(quán)時，不論該優(yōu)先順位抵押權(quán)人是否申請保全，其他抵押權(quán)人收取租金的權(quán)利將會受到其優(yōu)先受償權(quán)的限制。因此，除非優(yōu)先順位的抵押權(quán)人明確放棄租金收取權(quán)并且未申請保全抵押物，否則承租人貿(mào)然向其他抵押權(quán)人支付租金，恐難以產(chǎn)生清償效果，甚至可能面臨被優(yōu)先順位抵押權(quán)人追究法律責(zé)任的風(fēng)險。
六、承租人未向抵押權(quán)人支付租金有何后果？
孳息收取權(quán)的實現(xiàn)還離不開“通知”，但是通知的主要目的是為了防止發(fā)生錯誤給付，并非確認(rèn)抵押權(quán)效力及于孳息的時點。在向某等與黃某等金融借款合同糾紛執(zhí)行復(fù)議案【（2021）滬74執(zhí)復(fù)14號】中，上海金融法院認(rèn)為，“當(dāng)法院通過查封、扣押對抵押財產(chǎn)施加以公權(quán)力之后，抵押人收取孳息的權(quán)利即被剝奪，抵押權(quán)人是否通知法定孳息的清償義務(wù)人，并不影響該立法目的實現(xiàn)。抵押財產(chǎn)被法院查封、扣押后，即使抵押權(quán)人怠于通知，抵押權(quán)效力已經(jīng)及于孳息，但清償義務(wù)人因不知抵押財產(chǎn)被扣押的情況而將法定孳息支付給抵押人的，仍產(chǎn)生清償?shù)男Я?，抵押?quán)人不得主張清償無效，即不得對抗清償義務(wù)人。因此，對法定孳息清償義務(wù)人的通知，并非抵押權(quán)效力及于法定孳息的生效要件，而系對抗要件。”承租人應(yīng)當(dāng)注意的是，自收到抵押權(quán)人的通知之日起，如仍向出租人支付租金對抵押權(quán)人將不發(fā)生清償效果，抵押權(quán)人仍然有權(quán)請求承租人向其再次支付該等租金。此時承租人將面臨重復(fù)支付租金、被起訴等風(fēng)險，后續(xù)還可能產(chǎn)生向出租人追討租金的成本。
七、總結(jié)
綜上所述，雖然《民法典》第四百一十二條對承租人明確科以向取得抵押權(quán)的債權(quán)受讓人清償法定孳息的義務(wù)，對抵押權(quán)進(jìn)行了妥善保護(hù)，但我們認(rèn)為該等清償?shù)膶崿F(xiàn)，實際上對承租人預(yù)設(shè)了較為嚴(yán)苛的注意義務(wù)，往往也會使承租人陷入“租賃合同義務(wù)”和“清償法定孳息義務(wù)”的兩難境地。作為無法全面掌握抵押權(quán)真實情況的第三方，在面對抵押人（出租人）近在咫尺的壓力（比如違約警告、停水、斷電等），很難苛求承租人在法院生效判決對抵押權(quán)實現(xiàn)問題確認(rèn)之前向抵押權(quán)人直接支付租金。然而現(xiàn)實的問題是，法律也未給承租人指明一條妥善應(yīng)對的路徑。
為降低潛在風(fēng)險，承租人應(yīng)爭取對債權(quán)轉(zhuǎn)讓及抵押權(quán)的情況進(jìn)行通盤了解，注意對債權(quán)狀態(tài)抵押登記信息及保全登記信息的判斷，謹(jǐn)慎向債權(quán)受讓方直接支付租金，參考《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第一百五十九條以及同類案件的實操安排，我們建議承租人應(yīng)與抵押權(quán)人、抵押人（出租人）保持積極溝通，同時采取以下措施：（1）主動向法院尋求幫助，借助法院代管款賬戶為支付租金增加保障；（2）若法院不提供代管款賬戶，經(jīng)征得抵押權(quán)人和抵押人（出租人）同意后，可將租金提存至公證處以保障承租人權(quán)益。這兩種方式不但可以解決承租人擔(dān)心的錯誤支付問題，也可以緩解抵押權(quán)人或抵押人（出租人）對收不到租金的擔(dān)憂。一旦定分止?fàn)帲盅簷?quán)人或抵押人（出租人）可憑生效法律文書直接向法院或公證處申請劃扣或提取相應(yīng)租金。
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