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為深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地（以下簡稱“集土”）入市試點(diǎn)工作，規(guī)范集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同管理，自然資源部辦公廳、國家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局辦公廳近日發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)<集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同><集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓監(jiān)管協(xié)議>示范文本（試點(diǎn)試行）的通知》（自然資辦發(fā)[2023]9號(hào)）。目前，示范文本在入市試點(diǎn)地區(qū)試行。
2015年以來，上海市松江區(qū)作為全國三十三個(gè)試點(diǎn)地區(qū)之一，不斷實(shí)踐完善集土入市制度，且上海從2014年開始不斷加強(qiáng)工業(yè)用地出讓管理，已形成較為成熟的產(chǎn)業(yè)用地全生命周期管理模式。此次國家示范文本中可以看到上海集土入市試點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的大量元素，我們將主要條款內(nèi)容進(jìn)行對(duì)比梳理，具體見附表-集土入市示范文本與上海試點(diǎn)條款比對(duì)表。
我們提煉出示范文本的主要亮點(diǎn)并做簡要分析，以便重點(diǎn)掌握。有關(guān)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的背景，請(qǐng)見我們此前文章《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市之初探》、《集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市要點(diǎn)探析》。
? 亮點(diǎn)1：出讓合同+監(jiān)管協(xié)議
示范文本包含兩份文件，一個(gè)是出讓人與受讓人簽署的集土出讓合同，一個(gè)是出讓人、受讓人和監(jiān)管人簽署的集土出讓監(jiān)管協(xié)議。示范文本明確，出讓人是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織（該組織尚未設(shè)立的，由村委會(huì)代行其職能），監(jiān)管人是市（縣）人民政府，監(jiān)管協(xié)議與同一宗地相對(duì)應(yīng)的出讓合同配套使用。
我們理解，集土入市合同關(guān)系和國土出讓合同關(guān)系有著很大區(qū)別（有關(guān)國有土地使用權(quán)出讓合同是民事合同還是行政協(xié)議，法律界多年來爭論不休、司法實(shí)踐也因案有異）。集土出讓合同是集體土地所有權(quán)人將集體土地所有權(quán)中占有、使用、收益的權(quán)能在一定期限內(nèi)讓與給受讓人享有、在平等主體之間建立的民事合同關(guān)系，同時(shí)監(jiān)管人通過簽署監(jiān)管協(xié)議、經(jīng)出讓人和受讓人一致同意由監(jiān)管人“對(duì)出讓合同履約過程等組織實(shí)施監(jiān)管”的方式參與到集土出讓民事合同關(guān)系之中，監(jiān)管協(xié)議亦為民事合同，兩份合同均適用民法典。
? 亮點(diǎn)2：出讓方案
示范文本突出強(qiáng)調(diào)了出讓方案的重要性。集土出讓方案必須已依法報(bào)市（縣）人民政府，應(yīng)符合規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求等，雙方依據(jù)出讓方案約定合同內(nèi)容，如果合同內(nèi)容與出讓方案不符，以出讓方案為準(zhǔn)。
根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第四十條，集土入市出讓方案由土地所有權(quán)人編制，經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織形成書面意見，并報(bào)市（縣）人民政府。我們理解，為了防止集體經(jīng)濟(jì)組織的出讓方案違反規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求，市（縣）人民政府對(duì)出讓方案行使監(jiān)督權(quán)而非行政許可（示范文本將符合該三項(xiàng)要求作為監(jiān)管協(xié)議約定的監(jiān)管人監(jiān)管事項(xiàng)，且最高院在（2018）最高法行申7569號(hào)中的觀點(diǎn)也具有參考意義）。此外，示范文本提出“合同內(nèi)容與出讓方案不符的，以出讓方案為準(zhǔn)”，可以在一定程度上降低因出讓合同未將規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求納入合同而導(dǎo)致合同無效的風(fēng)險(xiǎn)。
? 亮點(diǎn)3：土地增值收益調(diào)節(jié)金
根據(jù)示范文本約定，除了先付清土地出讓價(jià)款外，受讓人申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)必須已取得土地增值收益調(diào)節(jié)金繳納憑證。
國家財(cái)政部、原國土資源部曾發(fā)布《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理暫行辦法》，但該辦法執(zhí)行期限已在2017年12月31日屆滿。在集土入市試點(diǎn)地區(qū)，仍按照地方有關(guān)政策執(zhí)行。土地增值收益調(diào)節(jié)金制度旨在集體經(jīng)營性建設(shè)用地有關(guān)稅收政策出臺(tái)之前，通過土地增值收益調(diào)節(jié)金的形式平衡集土入市收益分配。示范文本繼續(xù)提出并沿用了土地增值收益調(diào)節(jié)金的概念，但未作進(jìn)一步細(xì)化，可見集土入市仍需要一段時(shí)間的試點(diǎn)試行，具體收取標(biāo)準(zhǔn)和方式仍交給試點(diǎn)地區(qū)因地施策。
? 亮點(diǎn)4：入市集土用途
《土地管理法》及其實(shí)施條例均規(guī)定入市集土應(yīng)符合國土空間規(guī)劃確定的“工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途”。示范文本明確列舉了三類用途，即用于工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)、用于商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)、用于保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，同時(shí)也設(shè)置了一個(gè)留空條款，供具體用地項(xiàng)目當(dāng)事人自行約定。過往實(shí)踐中，試點(diǎn)地區(qū)集土入市用途包括工業(yè)用地、商服用地（旅館用地）、商業(yè)設(shè)施用地、綠隔產(chǎn)業(yè)用地、科教用地、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、保障性租賃住房等。
雖然立法意圖并未將集土入市用途局限于工業(yè)和商業(yè)，但法條中的“等”字范圍需要謹(jǐn)慎掌握。國家明確禁止農(nóng)村集體土地用于別墅、商業(yè)住宅、酒店、公寓等房地產(chǎn)開發(fā)。此外，示范文本也明確提出，“受讓人不得在受讓宗地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性設(shè)施”，“不得在受讓宗地范圍內(nèi)建造成套住宅等非商業(yè)設(shè)施”。如果是保障性租賃住房項(xiàng)目，出讓合同中必須明確約定保障性租賃住房建設(shè)總套數(shù)的最低數(shù)量以及套型建筑面積70平方米以下保障性租賃住房面積的最低占比。
? 亮點(diǎn)5：投資強(qiáng)度
《土地管理法實(shí)施條例》第三十九條要求在集土入市的規(guī)劃條件中明確開發(fā)建設(shè)強(qiáng)度。示范文本對(duì)此做出回應(yīng)，將該規(guī)定納入出讓合同條款并設(shè)置了對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任。
對(duì)于工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，受讓人應(yīng)承諾項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資不低于經(jīng)批準(zhǔn)、登記備案或約定的金額，投資強(qiáng)度不低于每平方米約定的投資額；對(duì)于非工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，受讓人應(yīng)對(duì)最低開發(fā)投資總額做出明確承諾。如果項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資、投資強(qiáng)度和開發(fā)投資總額未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，示范文本給出了違約責(zé)任建議：出讓人有權(quán)要求受讓人繼續(xù)履行本合同，并可要求受讓人按照實(shí)際差額部分占約定投資總額和投資強(qiáng)度指標(biāo)的比例，要求受讓人支付相當(dāng)于同比例集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的違約金。
? 亮點(diǎn)6：轉(zhuǎn)讓、出租、抵押
示范文本參照《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)國有出讓土地及地上房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，對(duì)集土及地上項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓提出了基本規(guī)則：首次轉(zhuǎn)讓的，按照合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，已形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。此外，示范文本允許當(dāng)事人自行約定全部或部分集土使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的條件（尤其是限制性條件）。
? 亮點(diǎn)7：土地使用權(quán)收回
示范文本在“第五章期限屆滿與使用權(quán)終止”和“第七章違約責(zé)任”分別設(shè)置了集土使用權(quán)收回條款，其目的可能是為了區(qū)分合同因法定情形而終止和因違約而導(dǎo)致合同解除兩種情況下的集土使用權(quán)收回安排（從合同條款設(shè)計(jì)角度，因?yàn)橛行?dǎo)致法定終止的情形同時(shí)也構(gòu)成違約行為（例如，違反約定用途使用土地、違反產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入要求、生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求等使用土地等），在具體撰寫條款時(shí)需要特別注意，以免因?yàn)槭痉段谋镜姆终戮幣旁斐蓷l款遺漏、重復(fù)或者前后矛盾）。
從示范文本的框架體系看，集土使用權(quán)收回安排大致可分為三類，法定收回、期限屆滿收回和違約收回。
法定收回包括“國家征收”、“為集體公共利益”、“受讓人違反約定用途”、“受讓人停止使用土地”、“受讓人違反產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入要求、生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求”等情形（具體源自《土地管理法》第四十五條、第六十六條，《土地管理法實(shí)施條例》第四十一條等有關(guān)規(guī)定）。其中，示范文本對(duì)“國家征收”和“為集體公共利益”兩種情況提出了補(bǔ)償機(jī)制。“國家征收”情形下，土地補(bǔ)償費(fèi)歸出讓人所有，出讓人可與受讓人協(xié)商給與后者公平補(bǔ)償，受讓人建設(shè)的附著物的補(bǔ)償費(fèi)歸受讓人所有。“為集體公共利益”（指為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)等公共利益）收回集土使用權(quán)的，出讓人根據(jù)收回時(shí)由受讓人建設(shè)的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的價(jià)值和剩余年期集土評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格及經(jīng)評(píng)估認(rèn)定的直接損失給予受讓人補(bǔ)償。
根據(jù)示范文本，在集土出讓期限屆滿未續(xù)期的情況下，集土使用權(quán)均由出讓人無償收回，但對(duì)于由受讓人建設(shè)的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的收回是否給予補(bǔ)償及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，建議區(qū)分受讓人未提前申請(qǐng)續(xù)期和提前申請(qǐng)續(xù)期但未獲同意兩種情況分別考慮，具體由用地項(xiàng)目當(dāng)事人自行約定。
示范文本列舉了“逾期支付出讓價(jià)款”、“受讓人因自身原因提出終止合同”、“土地閑置”、“延期開竣工”、“投資強(qiáng)度不達(dá)標(biāo)”、“建設(shè)指標(biāo)不符合約定”、“工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的”等違約情形及違約責(zé)任，對(duì)其中“受讓人因自身原因提出終止合同”和“土地閑置”兩種情形提出了土地收回建議條款。用地項(xiàng)目當(dāng)事人可以根據(jù)當(dāng)?shù)卣猩坦┑貙?shí)際情況和違約情形嚴(yán)重程度，具體設(shè)置其他違約收回安排并在出讓合同中進(jìn)行明確約定。
? 亮點(diǎn)8：市（縣）人民政府監(jiān)管機(jī)制
按照示范文本的設(shè)計(jì)，集土入市引入政府監(jiān)管機(jī)制，監(jiān)管主體為出讓土地所在地的市（縣）人民政府。這是國家在試點(diǎn)地區(qū)（如上海）試行經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上對(duì)集土入市的制度創(chuàng)新。通過政府參與監(jiān)管，有利于協(xié)助集體土地所有權(quán)人合法依規(guī)利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地，有利于出讓人和受讓人之間快速建立信任，對(duì)集土入市的啟動(dòng)和推行具有非常有必要且積極的現(xiàn)實(shí)作用。示范文本（監(jiān)管協(xié)議）對(duì)監(jiān)管人的監(jiān)管事項(xiàng)做出了十四項(xiàng)列舉，并允許合同當(dāng)事人進(jìn)一步自行約定。此外，當(dāng)事人需要制作監(jiān)管清單作為協(xié)議附件，對(duì)監(jiān)管事項(xiàng)、監(jiān)管要求、監(jiān)管方案、違約整改要求等具體監(jiān)管內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化。
從示范文本引入的政府監(jiān)管制度框架看，政府基于出讓人和受讓人在監(jiān)管協(xié)議中做出的共同授意行使合同約定的監(jiān)管權(quán)利，其權(quán)力來源于民事合同約定而非法律授權(quán)或行政委托；但與此同時(shí)，如果集土出讓合同履行過程中出現(xiàn)違反土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法等的違法行為，行政機(jī)關(guān)仍有權(quán)依其行政職權(quán)，對(duì)違法行為依法實(shí)施行政執(zhí)法。因此，監(jiān)管協(xié)議有必要細(xì)化約定政府作為民事合同項(xiàng)下監(jiān)管人的職責(zé)范圍和行權(quán)程序，政府部門在集土出讓合同履行過程中也有必要清晰把握行使合同權(quán)利和行使行政職權(quán)之間的邊界。
集土入市示范文本與上海試點(diǎn)條款比對(duì)表
注：下表僅以上海工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類作為比較對(duì)象，且視具體出讓項(xiàng)目情況，上海實(shí)踐中部分條款內(nèi)容會(huì)存在差異。
| 要素 |
國家范本 |
上海（松江） |
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| 文本 |
合同形式 |
出讓合同與監(jiān)管協(xié)議 |
相同 |
| 合同備案 |
市（縣）自然資源部門備案 |
相同 |
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| 出租參照 |
出租方式供應(yīng)集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的，參照適用 |
相同 |
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| 主體 |
出讓合同-出讓人、受讓人 |
出讓人，指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，未設(shè)立村集體經(jīng)濟(jì)組織的，村民委員會(huì)依法代行其職能 |
相同 |
| 監(jiān)管協(xié)議-出讓人、受讓人、監(jiān)管人 |
監(jiān)管人，指出讓宗地所在地的市（縣）人民政府 |
區(qū)政府成立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，監(jiān)管協(xié)議具體由區(qū)規(guī)劃和自然資源局簽署 |
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| 方案 |
出讓方案 |
根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第四十條，本集體經(jīng)濟(jì)組織形成書面意見，報(bào)市（縣）人民政府，內(nèi)容符合規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求 |
對(duì)內(nèi)部民主決策機(jī)制提出了比法定更高的要求，要求出讓方案應(yīng)經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員或成員代表會(huì)議五分之四以上同意，其他同法定要求 |
| 土地 |
土地性質(zhì) |
農(nóng)村集體 |
農(nóng)村集體 |
| 土地用途 |
經(jīng)營性建設(shè)用地（工業(yè)、商業(yè)（不含成套住宅）、保障性租賃住房等） |
相同（本表僅以工業(yè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目為例） |
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| 交地狀態(tài) |
土地出讓時(shí)的場(chǎng)地平整、周圍基礎(chǔ)設(shè)施、現(xiàn)狀條件等按照雙方實(shí)際約定 |
通常為凈地交付 |
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| 期限 |
出讓年限 |
自行約定 |
彈性年期+有條件續(xù)期，首次出讓年限不超過20年 |
| 出讓金等費(fèi)用 |
定金 |
自行約定 |
一般為土地出讓價(jià)款的20%，簽約后一次性支付 |
| 出讓金支付 |
一次性或分期支付，通過市（縣）財(cái)政監(jiān)管賬戶向出讓人支付 |
相同 |
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| 土地增值收益調(diào)節(jié)金 |
僅提及持土地增值收益調(diào)節(jié)金繳納憑證等相關(guān)了申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，未約定具體標(biāo)準(zhǔn) |
由于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市環(huán)節(jié)中的契稅尚未明確要征收，土地受讓方須按成交價(jià)款的3%征收與契稅相當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)金，需在出讓文件中明確 |
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| 權(quán)屬登記 |
不動(dòng)產(chǎn)登記 |
受讓人按本合同約定付清本宗地全部出讓價(jià)款后，持本合同、合同備案文件、出讓價(jià)款繳納憑證、土地增值收益調(diào)節(jié)金繳納憑證、完稅證明等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記 |
相同 |
| 建設(shè)及達(dá)產(chǎn)指標(biāo) |
項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間 |
具體約定開竣工時(shí)間 |
明確約定開工、竣工和投產(chǎn)時(shí)間 |
| 項(xiàng)目時(shí)間履約保證金 |
未涉及 |
一般為土地出讓總價(jià)款的20%（開工、竣工、投產(chǎn)時(shí)間保證金分別占60%、20%、20%），簽約后一次性支付 |
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| 保證金返還 |
未涉及 |
正常履約情況下，分別在按時(shí)開工、竣工、投產(chǎn)后返還相應(yīng)的保證金（包括銀行存款利息） |
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| 用地規(guī)劃條件、項(xiàng)目建設(shè)、投資強(qiáng)度等指標(biāo) |
合同中具體約定。對(duì)于工業(yè)項(xiàng)目，明確不得建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性設(shè)施，并要求固定資產(chǎn)總投資和投資強(qiáng)度達(dá)到最低標(biāo)準(zhǔn)。 |
相同，并通常會(huì)對(duì)達(dá)產(chǎn)銷售收入、達(dá)產(chǎn)稅收總額、達(dá)產(chǎn)稅收產(chǎn)出強(qiáng)度提出具體要求。 |
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| 處置限制 |
資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 |
在滿足法定條件（主要指完成開發(fā)投資總額的25%以上）前提下，自行約定 |
土地使用權(quán)不得整體或分割轉(zhuǎn)讓；房屋不得分幢、分層、分套轉(zhuǎn)讓；土地房屋整體轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)和出讓人同意 |
| 出資比例結(jié)構(gòu)變動(dòng) |
未涉及 |
投資人出資比例結(jié)構(gòu)、股權(quán)結(jié)構(gòu)的改變，須經(jīng)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)和出讓人同意 |
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| 抵押 |
自行約定 |
可以整體抵押，貸款僅限本項(xiàng)目開發(fā)貸且金額不得超過土地出讓總價(jià)款；實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，抵押物競買人資格必須符合有關(guān)認(rèn)定條件 |
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| 征收 |
國家征收 |
因公共利益需要，國家征收集體土地，土地補(bǔ)償費(fèi)歸出讓人所有。出讓人同意與受讓人協(xié)商，并給予其公平補(bǔ)償。征收時(shí)，本合同宗地范圍內(nèi)由受讓人建設(shè)的附著物的補(bǔ)償費(fèi)歸受讓人所有 |
因國家公共利益需要，集土被征收為國土的，合同終止，按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行 |
| 因集體公共利益需要 |
為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)等公共利益收回集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的，出讓人根據(jù)收回時(shí)由受讓人建設(shè)的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的價(jià)值和剩余年期集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格及經(jīng)評(píng)估認(rèn)定的直接損失給予受讓人補(bǔ)償 |
因農(nóng)村集體公共利益的需要，經(jīng)集體決策通過，并向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）及區(qū)（縣）政府報(bào)備同意，出讓人可提前收回建設(shè)用地使用權(quán)并終止合同，出讓人應(yīng)按屆時(shí)的相關(guān)規(guī)定，給予用地人相應(yīng)補(bǔ)償 |
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| 期限屆滿 |
受讓人提前申請(qǐng)續(xù)期 |
合同約定的使用年限屆滿，受讓人需要繼續(xù)使用土地的，至遲于屆滿前一年向出讓人提交續(xù)期申請(qǐng)書，除非合同有特別約定的，出讓人應(yīng)當(dāng)同意予以續(xù)期。未獲同意續(xù)期的，土地?zé)o償收回，地上物補(bǔ)償自行約定。 |
至少提前一年申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)綜合評(píng)定符合標(biāo)準(zhǔn)的，協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)和出讓人應(yīng)當(dāng)同意續(xù)期并重新簽合同；未獲同意續(xù)期的，合同終止，無償收回土地，補(bǔ)償?shù)厣衔餁堉怠?/span> |
| 受讓人未提前申請(qǐng)續(xù)期 |
土地?zé)o償收回，地上物補(bǔ)償自行約定 |
合同終止，土地及地上物均無償收回 |
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| 違約責(zé)任 |
逾期支付出讓金 |
違約金自行約定，逾期60日經(jīng)催告后仍不支付，出讓人有權(quán)解約，沒收定金 |
相同 |
| 受讓人在開工日前退地 |
受讓人因自身原因終止項(xiàng)目投資建設(shè)，要求提前退地的，區(qū)分開工日期屆滿一年內(nèi)、開工日期超過一年但不滿兩年等情形，由當(dāng)事人自行約定相應(yīng)處理辦法。造成土地閑置，滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，根據(jù)省級(jí)規(guī)定繳納土地閑置費(fèi)，滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，任何一方當(dāng)事人有權(quán)終止合同。 |
沒收定金，已收出讓金退還，項(xiàng)目時(shí)間履約保證金（含息）退還，收回土地 |
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| 逾期開工 |
開工保證金50%作為違約金，超過6個(gè)月的，100%作為違約金；逾期超過一年，出讓人有權(quán)解約，扣除定金后，返還剩余年期出讓金、竣工保證金（含息）、投產(chǎn)保證金（含息），收回土地 |
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| 逾期竣工 |
竣工保證金50%作為違約金，超過6個(gè)月的，100%作為違約金；逾期超過一年，出讓人有權(quán)解約，扣除定金后，返還剩余年期出讓金、投產(chǎn)保證金（含息），收回土地并補(bǔ)償?shù)厣衔餁堉?/span> |
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| 逾期投產(chǎn) |
竣工保證金100%作為違約金，并重新約定投產(chǎn)日期，最長不超過6個(gè)月；超出新投產(chǎn)日期的，出讓人有權(quán)解約，扣除定金后，返還剩余年期出讓金，收回土地并補(bǔ)償?shù)厣衔餁堉?/span> |
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| 投資強(qiáng)度不達(dá)標(biāo) |
自行約定 |
未達(dá)標(biāo)但不低于80%的，按差額占總額的比例，支付同比例土地出讓總價(jià)的違約金，繼續(xù)履約；低于80%，出讓人有權(quán)解約，扣除定金后，返還剩余年期出讓金，收回土地并補(bǔ)償?shù)厣衔餁堉?/span> |
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| 稅收不達(dá)產(chǎn) |
未涉及 |
未達(dá)產(chǎn)但不低于80%的，補(bǔ)差，視為達(dá)產(chǎn)；低于80%，出讓人有權(quán)解約，扣除定金后，返還剩余年期出讓金，收回土地并補(bǔ)償?shù)厣衔餁堉?/span> |
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| 容積率、建筑密度不符 |
低于約定標(biāo)準(zhǔn)的，按差額比例收取同比例出讓金的違約金；高于約定標(biāo)準(zhǔn)的，按差額比例收取同比例出讓金的違約金 |
相同 |
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| 綠地率、內(nèi)部配套設(shè)施用地等指標(biāo)不符合約定 |
限期改正，拒不改正的，支付違約金，并自行拆除相應(yīng)的建筑設(shè)施 |
相同 |
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| 擅自轉(zhuǎn)讓、抵押、改變出資比例結(jié)構(gòu) |
未涉及 |
出讓人有權(quán)解約，扣除定金后，返還剩余年期出讓金，收回土地并補(bǔ)償?shù)厣衔餁堉?/span> |
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| 擅自改變用途 |
出讓人有權(quán)收回土地，未約定其他相關(guān)內(nèi)容 |
情節(jié)嚴(yán)重，未按期整改，出讓人有權(quán)解約，土地及地上物均無償收回 |
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| 嚴(yán)重環(huán)境污染 |
接受行政處罰 |
經(jīng)環(huán)保部門認(rèn)定，出讓人有權(quán)解約，土地及地上物均無償收回，受讓人承擔(dān)土地及地下水質(zhì)修復(fù)成本 |
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| 出讓監(jiān)管（監(jiān)管協(xié)議） |
監(jiān)管事宜 |
合同列舉項(xiàng)目，并以清單形式細(xì)化具體監(jiān)管要求、監(jiān)管措施等內(nèi)容 |
相同 |
| 監(jiān)管期限 |
監(jiān)管期限與出讓合同中土地使用權(quán)的期限一致，土地使用權(quán)的期限發(fā)生變化的，監(jiān)管期限也隨之相應(yīng)改變 |
相同 |
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| 監(jiān)管方式 |
采取出讓人或受讓人主動(dòng)申請(qǐng)監(jiān)管為主，結(jié)合監(jiān)管人主動(dòng)監(jiān)管的方式進(jìn)行 |
相同 |
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| 監(jiān)管措施 |
主動(dòng)核查；責(zé)令糾正或整改；將監(jiān)管結(jié)果及時(shí)對(duì)外公布，涉及國家機(jī)密或商業(yè)秘密的除外；視情節(jié)輕重，將違約行為記入誠信檔案 |
情節(jié)特別嚴(yán)重的，提請(qǐng)土地管理部門限制相關(guān)主體參與本市建設(shè)用地入市交易活動(dòng) |
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