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案例引入: 2020年8月，A融資租賃公司（以下簡稱“A公司”）與B科技公司（以下簡稱“B公司”）開展融資租賃業(yè)務，B公司法定代表人C以其名下的一套商品房為A公司提供抵押擔保，并辦理了抵押登記。2021年6月，因B公司逾期支付租金，A公司向管轄法院提起訴訟。A公司取得生效判決后，向法院申請執(zhí)行，請求法院對案涉抵押房產(chǎn)進行拍賣。案涉抵押房產(chǎn)拍賣成功后，第三人D以其享有租賃權(quán)為由，拒絕搬出案涉抵押房產(chǎn)。融資租賃業(yè)務開展之初，作為出租人的融資租賃公司往往會要求承租人提供包括動產(chǎn)或不動產(chǎn)抵押在內(nèi)的不同增信措施。項目出險后，在抵押物上存在租賃權(quán)情形下，出租人能否順利實現(xiàn)抵押權(quán)的問題在司法實踐中存在一定的爭議。本文結(jié)合相關(guān)法律及司法實踐，對上述問題作出簡要分析。
一、 關(guān)于租賃權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的前提條件
租賃權(quán)與抵押權(quán)誰為優(yōu)先的問題，應以現(xiàn)行有效的法律規(guī)定為準，相應法律依據(jù)如下：
《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第四百零五條規(guī)定：“抵押權(quán)設立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響?！?/span>
《民法典》第七百二十五條規(guī)定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（2020修正）第十四條規(guī)定：“租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持?！?/span>
從目前的法律規(guī)定可以得出，租賃權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)應當滿足兩個條件：1.租賃權(quán)早于抵押權(quán)設立；2.承租人已經(jīng)實際占有案涉抵押物。這與民法典生效前的法規(guī)對比（《中華人們共和國物權(quán)法》第一百九十條：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)），增加了承租人已經(jīng)實際占有抵押物的要求。這是因為，租賃權(quán)其本質(zhì)是一種債權(quán)，而之所以在一定條件下賦予其對抗所有權(quán)、抵押權(quán)等物權(quán)的效力，是基于對承租人租賃權(quán)穩(wěn)定狀態(tài)的保護。換言之，是對承租人居住權(quán)的保護。對于承租人居住權(quán)的保護，首先要確認承租人對案涉抵押物的實際使用狀態(tài)，而實際使用的前提即為對案涉抵押物的占有。針對租賃權(quán)設立在先，但承租人并未實際占有案涉抵押物的，或者抵押權(quán)設立在先的情形，租賃權(quán)僅為一般債權(quán)，無法獲得優(yōu)于抵押權(quán)的效力。
因此，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（2020修正）第十四條約定了除外情形，即：租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
1.房屋在出租前已設立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；
2.房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
司法實踐中，法院亦是基于上述條件對租賃權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的情形進行審查，除租賃權(quán)早于抵押權(quán)設立且承租人已經(jīng)實際占有案涉抵押物之外，還會關(guān)注如下幾點：
（1） 租賃關(guān)系已簽訂合法有效的書面租賃合同；
（2） 租金價格合理；
（3） 租賃權(quán)設在人民法院查封之前。
如不滿足上述條件，法院亦對承租人的請求不予支持。
【參考案例：上海市寶山區(qū)人民法院民事判決書(2015)寶民三（民）初字第1756號】
二、 租賃狀態(tài)下抵押權(quán)的實現(xiàn)路徑及風險
（一）抵押權(quán)設立在先的情形
案例索引：本案中，申請執(zhí)行人對涉案房屋的抵押權(quán)設立于2017年11月9日，早于葛某某主張的租賃合同簽訂日期。本案執(zhí)行依據(jù)已確定申請執(zhí)行人對涉案房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，葛某某主張的租賃權(quán)不能對抗申請執(zhí)行人享有的優(yōu)先受償權(quán)，且其主張繼續(xù)租賃對申請執(zhí)行人優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)存在影響，因此，葛某某要求保留租賃權(quán)的復議請求不能成立，本院依法不予支持。
【山東省青島市中級人民法院執(zhí)行裁定書(2022)魯02執(zhí)復113號】
從該案例可以看出，對于抵押權(quán)設立在先的案件，在抵押權(quán)實現(xiàn)，租賃物所有權(quán)發(fā)生變動時，租賃權(quán)不再受保護。不僅如此，若抵押權(quán)通過拍賣而實現(xiàn)，在所有權(quán)尚未變動之前，也有可能被提前清退。
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條第二款規(guī)定：“拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣?！?/span>
根據(jù)上述規(guī)定，對于非具有對抗物權(quán)效力的一般租賃權(quán)，其繼續(xù)存在于抵押物之上，可能會影響抵押權(quán)實現(xiàn)的，人民法院應將其去除后再進行拍賣。
（二）租賃權(quán)設立在先的情形
案例索引：本案中，銘羽公司與羽煌公司簽訂的《房屋租賃合同》系在執(zhí)行法院對涉案房屋查封及涉案房屋第二次被抵押之前。故銘羽公司對涉案房屋主張的租賃權(quán)不受抵押權(quán)的影響，并足以排除執(zhí)行法院的不帶租拍賣涉案房屋的執(zhí)行。
【上海市高級人民法院民事判決書(2018)滬民終399號之一】
從該案例可以看出，對于租賃權(quán)設立在先的案件，在抵押權(quán)實現(xiàn)，租賃物所有權(quán)發(fā)生變動時，租賃權(quán)自租賃開始之日至租賃期限屆滿之日期間一直受原租賃合同的保護。即便抵押權(quán)通過法院執(zhí)行拍賣實現(xiàn)，也不得影響承租人對租賃物的持續(xù)使用。
《民法典》第四百零五條及《執(zhí)行異議案件規(guī)定》第三十一條第一款的規(guī)定，租賃權(quán)阻卻的是租賃期限內(nèi)對查封之抵押物實際占有的轉(zhuǎn)移，并沒有影響其所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。故對于存在租賃權(quán)的抵押物進行處置時，可以選擇帶租拍賣。
綜上所述，無論是租賃權(quán)設立在先還是抵押權(quán)設立在先，抵押權(quán)人均有權(quán)向執(zhí)行法院申請對抵押物進行處置，但是抵押物處置價格及處置難度完全不同。
三、 對融資租賃業(yè)務的啟示
回到文首的案件，案涉抵押房產(chǎn)拍賣成功后，第三人D以其享有租賃權(quán)為由，拒絕搬出案涉抵押房產(chǎn)。第三人D能否成功主張其租賃權(quán)，取決于租賃權(quán)是否優(yōu)先于抵押權(quán)。而作為出租人的融資租賃公司能否順利實現(xiàn)抵押權(quán)則要求其在融資租賃業(yè)務開展之初，要求承租人提供抵押擔保增信措施時，除按照相關(guān)規(guī)定及時辦理抵押登記外，還應核查抵押物實際占有、使用情況，確認是否存在租賃關(guān)系。如抵押物之上已經(jīng)存在租賃關(guān)系的，應當要求承租人承諾其租賃權(quán)不能阻礙抵押權(quán)的實現(xiàn)或約定租賃權(quán)在抵押權(quán)實現(xiàn)時自動解除的條款。這樣在項目出險后，才能采取相應的措施保障權(quán)利的實現(xiàn)。
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