房屋拆遷或征收是依據(jù)法律法規(guī)對房屋所有權(quán)人或使用權(quán)人依法安置的一種方式。其主要目的是維護(hù)公共利益的需要,并保證被安置人的居住,遵循程序正當(dāng),民主決策、公平補(bǔ)償,并始終堅(jiān)持公開的征收原則。征收中最常見的問題便是房屋的補(bǔ)償問題。但房屋類型不同其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)必然不同。尤其是被征收房屋類型較多,甚至被安置人名下房屋的類型及面積,會影響到被安置人所享有征收補(bǔ)償?shù)姆蓊~。尤其福利分房,因此本文主要討論征收過程中涉及的房屋類型及其對征收的影響
福利分房的背景信息:福利分房是中華人民共和國成立以后計劃經(jīng)濟(jì)時代特有的一種房屋分配形式,以單位福利的形式,分配給個人的房。計劃經(jīng)濟(jì)與現(xiàn)在的市場經(jīng)濟(jì)差別極大,在計劃經(jīng)濟(jì)中,人們所有的剩余價值都被國家收歸國有,國家利用這些剩余價值中的一部分由各企事業(yè)單位蓋住房,然后按級別,工齡,年齡,居住人口輩數(shù),人數(shù),有無住房等一系列條件分給一部分人居住。居住人實(shí)際支付的房租遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于建筑和維修成本,房屋的分配實(shí)際上是一種福利待遇。因此福利分房在我國成立以后,實(shí)施計劃經(jīng)濟(jì)時便開始了福利分房。具體的分房細(xì)則是分房單位制訂并實(shí)施。但是計劃經(jīng)濟(jì)下的福利分房由于自身的不足,無法適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,于是在1998年7月,國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。從此停止福利分房,住房分配一律改為商品化。我國的福利分房政策實(shí)施40多年,就徹底結(jié)束了。具體措施為:(1)1998年下半年開始停止住房實(shí)物分配,逐步實(shí)行住房分配貨幣化;(2)停止住房實(shí)物分配后,新建經(jīng)濟(jì)適用住房原則 上只售不租:(3)職工購房資金來源主要有:職工工資、住房公積金、個人住房貸款、以及有的地方由財政、單位原有住房建設(shè)資金轉(zhuǎn)化的住房補(bǔ)貼等。在福利分房中,很多公有房屋便是福利分房,還有一些非福利性質(zhì)的房子。下面列舉一些常見的房屋類型以及對征收補(bǔ)償中被安置人的影響。
第一類房屋:使用權(quán)房屋,或稱“公房”。
該類型的房屋產(chǎn)權(quán)人一般屬于國家或集體,有房屋所在地的公房物業(yè)公司負(fù)責(zé)具體管理。公房承租人是由于單位分配、政府分配或者出租給當(dāng)時有條件的職工和市民的一種福利性質(zhì)的房屋,頒發(fā)公房租賃憑證,并收取租金的一類房屋。房屋征收與補(bǔ)償時對房屋細(xì)化為:
房屋 類型 |
公寓 |
獨(dú)立住宅 (花園住宅) |
新里 住宅 |
新工房 (有電梯、成套) |
新工房(無電梯、成套) |
新工房(無電梯、不成套) |
“兩萬戶”新工房 |
舊里 住宅 |
簡屋 |
若根據(jù)房屋的來源,公房也可以分為六類。
1、單位分房。我國居民在計劃經(jīng)濟(jì)下,大部分都是單位基于本單位職工的工作年限、職稱級別、居住困難等,為保障職工的居住條件和生活,由國家或單位投資建設(shè)、購買住房并無償?shù)胤峙浣o職工的房屋(這種方式又稱單位實(shí)物分房,與之并行的另外一種分房方式為貨幣化分房,貨幣化分房是指:政府和企業(yè)拿出一部分資金對無房的單位干部和職工進(jìn)行數(shù)額不等的補(bǔ)貼,職工按規(guī)定申領(lǐng)住房補(bǔ)貼、提取住房公積金、申請住房貸款,到市場購買住房的制度,所購房屋一般為產(chǎn)權(quán)房。在征收時,貨幣化分房很難證明為福利分房,除非證明該購房是由單位補(bǔ)貼,且單位補(bǔ)貼金額超過房款總額的50%),由職工定期支付租金。但此類房屋產(chǎn)權(quán)仍然屬于房屋所在地的政府或者集體。
2、政府分房。在50年代或者60年代,很多上海人員或者來上海工作的,但戶籍為非上海人員,他們無房居住且生活困難。政府為解決社會居住問題,將公房租給或者出售給符合條件的居民,并按月收取一定租金,頒發(fā)房屋租賃憑證。
3、拆遷安置房。上海拆遷的歷史很早,在70年代 就開始拆遷,當(dāng)時被拆遷的拆遷房屋產(chǎn)權(quán)房(繼承祖輩遺產(chǎn)而得的房屋或者自建的房屋)為和公房為主。拆遷安置時,選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的一般以公房安置為主,在2010年之前被拆遷房屋即使是產(chǎn)權(quán)房,房屋調(diào)配主要以公房為主(也包含部分產(chǎn)權(quán)房,由于分配產(chǎn)權(quán)房面積較小,對被拆遷人來說“不劃算”,所以被拆遷人會選擇公租房)產(chǎn)權(quán)房為輔。此處補(bǔ)充一點(diǎn):若是產(chǎn)權(quán)房動遷時,被安置一旦選擇公租房安置,無論是公房拆遷還是私房拆遷,被安置公房的房屋受配人均被認(rèn)定為享受過福利分房。
4、差價換房(并非原始取得,而是通過相關(guān)部門交易所得,具體參照)。通過差價換房所得的房屋并非屬于原始分配的房屋,而是公房的使用權(quán)人,另外一個公房使用權(quán)人互相調(diào)換房屋,對于房屋面積大小差異,有雙方互不差價,在房屋所在地的物業(yè)公司和房產(chǎn)交易中心備案即可。差價換房的原因主要是源于居住方便與工作便利。
5、調(diào)配房屋。又稱回收分配房屋。是指單位員工由于家庭成員較多而居住困難、職稱級別升高,向單位申請調(diào)換較大的房屋或者其他區(qū)位的房屋,職工所在的單位將原有房屋收回,重新分配面積較大的房屋或者區(qū)位更好的房屋。房屋調(diào)配后,房屋的承租人和同居住人會發(fā)生變化,對新的同住人都屬于享受了該次福利分房,對該房屋均具有使用權(quán)。
6、增配房屋。該類房屋是指房屋面積較小,低于當(dāng)時人均居住的法定面積,單位職工向單位申請,再增配一套面積較小的一套公房,滿足該戶基本居住條件。增配房是對原有房屋的補(bǔ)充,對于新的受配人,仍然屬于享受國家福利分房,被視為同住人。但是卻不屬于“他處有房”的情形。主要依據(jù)2014年《上海市高級人民法院公房居住權(quán)糾紛研討會綜述》第三款第三條:在涉及公房拆遷中的共同居住人認(rèn)定時,對“他處有房”的解釋,限定為福利性分房(增配除外)。
第二類房屋,產(chǎn)權(quán)房。
與現(xiàn)在的商品房(本文暫且不談)基本是一致的。但由于該類房屋的歷史年代較長,被拆遷或者被征收房屋的來源可能與現(xiàn)在的商品房屋不同,不僅僅體現(xiàn)在房屋結(jié)構(gòu)和容積率上,更體現(xiàn)在房屋的本質(zhì)屬性和來源。
根據(jù)產(chǎn)權(quán)房的來源和性質(zhì)主要有一下幾種類型:
1、售后公房。公房改制以后可以出售,出售的依據(jù)主要為:1994年的《關(guān)于出售公有住房的實(shí)施細(xì)則(或稱九四方案)》和1995年的《上海市出售公有住房方案實(shí)施細(xì)則》(或稱九六方案)。 主要是從1995年以后,大量但公房被房屋承租人和同住人買成產(chǎn)權(quán)房,此類房屋拆遷時以私房的政策給予補(bǔ)償和安置;
2、代經(jīng)租房,又稱“老出租”,其全稱為:“執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋”。包括由房屋行政管理部門代理經(jīng)租的私有居住房屋、落實(shí)私房政策后由房屋行政管理部門代為經(jīng)租的居住房屋,以及1983年12月17日《城市私有房屋管理?xiàng)l例》實(shí)施前已經(jīng)建立租賃關(guān)系,執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn),且租賃關(guān)系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。
該類房屋具有歷史矛盾性的房屋,首先該類房屋屬于私房性質(zhì),具有明確的產(chǎn)權(quán)人,但是產(chǎn)權(quán)人對該房屋不具有管理和使用的權(quán)利,或者說,產(chǎn)權(quán)人對房屋的使用和管理的權(quán)利受到限制,無法恢復(fù)對房屋的使用和管理。原因是該類房屋在社會主義改造時期由于特殊的歷史原因被經(jīng)管,代為出租給承租人,并定期返還一定租金給房主。但房屋產(chǎn)權(quán)逐漸轉(zhuǎn)化為政府所有,政府將該房屋以公房形式出租給符合承租人條件的居民。 在1991年3月份《上海市處理私有出租房屋社會主義改造遺留問題實(shí)施辦法》發(fā)布后,政府從處理好私有出租房屋社會主義改造遺留問題的角度,撤銷很多原有的行政決定,將房屋歸還原有產(chǎn)權(quán)人。但是此時租賃關(guān)系已經(jīng)確定,承租人繼續(xù)使用租賃該房屋,產(chǎn)權(quán)人無法解除租賃關(guān)系,也無法調(diào)整租金。甚至通過法院訴訟、政府文件,產(chǎn)權(quán)人仍然無法收回房屋。對該類房屋征收時,需要補(bǔ)償兩批人,一是房屋的產(chǎn)權(quán)人,按照私房安置補(bǔ)償;二是房屋承租人以及同住人,按照共有房屋的性質(zhì)補(bǔ)償(根據(jù)當(dāng)?shù)卣恼叨龀鼍唧w的補(bǔ)償)。
3、經(jīng)濟(jì)適用房。屬于保障性質(zhì)的商品住宅,由于其價格較低,因此只有符合一定條件的居民才能購買。而且經(jīng)濟(jì)適用房屬于半計劃半市場的半商品房,該房屋的價格,轉(zhuǎn)讓年限均受到了嚴(yán)格的限制(該類房屋的性質(zhì)在第35期文章中已經(jīng)敘述,此處不再贅述)。
第三類房屋,出租類房屋。
主要包括廉租房和共有租賃住房。廉租住房出現(xiàn)較早,在1998年之后有廉租住房代替原來的福利分房,上海在2000年9月份出臺《上海市城鎮(zhèn)廉租住房試行辦法》便開始實(shí)施。但公共租賃住房是2012年7月15日生效的《公共租賃住房管理辦法》起,開始實(shí)行。之所以會有公共租賃住房是因?yàn)樯鐣摹皧A心層”。有一些不符合租廉租房條件,又買不起經(jīng)濟(jì)適用房;不能買經(jīng)濟(jì)適用房,更買不起商品房的收入不低但沒有積蓄的一族人 。但根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》(建?!?013〕178號)的規(guī)定,從2014年起,各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行,并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房
1、廉租房。廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?,向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房保障的對象是低收入家庭住房問題。該類房屋的產(chǎn)權(quán)屬于政府或者集體,居民僅在租金上享有優(yōu)惠。當(dāng)居民的居住條件改善或者再次享受福利分房時,廉租房按規(guī)定政府要收回。主要依據(jù)的法律法規(guī)包括:《廉租住房保障辦法》(已廢止),《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》(已廢止),《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》
2、共有租賃住房 。共有租賃住房是指:對住房困難人群的過渡性的解決方案,旨在為不屬于低收入人群但住房困難的人員,提供住房幫助。公共租賃房不歸個人所有,而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有,用低于市場價或者承租者承受起的價格,向新就業(yè)職工出租,包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生,外地遷移到城市工作的群體等,主要依據(jù)《公共租賃住房管理辦法》。