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一、基本案情
王華（2001年死亡）與葛某某（2011年死亡）系夫妻，王平、王剛系二人之子，錢(qián)麗麗與王平系夫妻。
系爭(zhēng)房屋原系王華承租的公有住房。2005年1月7日，王剛向城市物業(yè)提交《更戶(hù)申請(qǐng)》，載明：我是住昆山路100弄10號(hào)，原承租人王華是我父親，于2001年2月7日去世，現(xiàn)實(shí)際居住人是我本人，經(jīng)征得母親同意，將承租人改為我本人王剛。該申請(qǐng)書(shū)上載有申請(qǐng)人王剛、同意人葛某某的簽名。同日，王剛提交《更戶(hù)申請(qǐng)協(xié)議書(shū)》，載明申請(qǐng)人王剛住昆山路100弄10號(hào)，部位二間底層前客堂、底層后客堂，面積13.3和9.4平方米，月租38.20元，原承租人王華于2001年2月7日因病死亡，現(xiàn)經(jīng)同住親屬協(xié)商一致同意，申請(qǐng)將原承租戶(hù)名王華更改為王剛，申請(qǐng)人戶(hù)口在1981年9月26日遷入本處，從2001年2月7日起承租，申請(qǐng)更戶(hù)的房屋內(nèi)，有本市常住戶(hù)口簿一本，共有常住戶(hù)口一人，即王剛。同年1月8日，城市物業(yè)向葛某某做詢(xún)問(wèn)，葛某某表示同意將系爭(zhēng)房屋租賃戶(hù)名更改為王剛。同年1月10日的《房屋管理簽報(bào)單》載明，系爭(zhēng)房屋的租賃戶(hù)名為王華，擬更戶(hù)為王剛，處理意見(jiàn)為系爭(zhēng)房屋承租人王華于2001年2月7日?qǐng)?bào)死亡，現(xiàn)有其子王剛來(lái)函申請(qǐng)更戶(hù)，經(jīng)核，該戶(hù)常住戶(hù)口一人，經(jīng)其母親葛某某當(dāng)面同意，愿將承租人更改為王剛，根據(jù)《上海市房屋租賃條例》有關(guān)規(guī)定，擬更戶(hù)為王剛等等。嗣后，系爭(zhēng)房屋承租人變更為王剛。
2005年1月7日，王剛提出更戶(hù)申請(qǐng)時(shí)，系爭(zhēng)房屋內(nèi)實(shí)際有兩本戶(hù)口簿，一本為錢(qián)麗麗，一本為王剛，共計(jì)2人戶(hù)口。其中錢(qián)麗麗戶(hù)口于1988年2月4日從本市祥德路200弄20號(hào)202室遷入，王剛戶(hù)口于1981年9月26日從本市武進(jìn)路300弄30號(hào)遷入。
二、原被告觀點(diǎn)：
（一）原告方觀點(diǎn)：錢(qián)麗麗向本院提出訴訟請(qǐng)求：撤銷(xiāo)城市物業(yè)頒發(fā)的上海市虹口區(qū)昆山路100弄10號(hào)公房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)系爭(zhēng)房屋）承租人為王剛的上海市租用居住公房憑證，將承租人恢復(fù)至王華名下。
原告意見(jiàn)原承租人王華在2001年去世后，王剛以家庭內(nèi)部協(xié)商一致為由向城市物業(yè)申請(qǐng)變更承租戶(hù)名，但其僅向城市物業(yè)提交了一本戶(hù)口簿，城市物業(yè)在收到申請(qǐng)材料后，未經(jīng)調(diào)查核實(shí)，即根據(jù)王剛提交的書(shū)面材料頒發(fā)了王剛為承租人的租用居住公房憑證。錢(qián)麗麗于2017年10月為丈夫王平辦理戶(hù)口遷移手續(xù)時(shí)，對(duì)承租人是否仍為王華產(chǎn)生懷疑，直至2018年9月城市物業(yè)才告知系爭(zhēng)房屋承租人已經(jīng)變更為王剛。
（二）被告方觀點(diǎn)：2005年辦理承租人變更手續(xù)時(shí)，其并不知道錢(qián)麗麗的戶(hù)口在系爭(zhēng)房屋內(nèi)，當(dāng)時(shí)向物業(yè)公司咨詢(xún)辦理承租人變更需要提交的材料，其系根據(jù)物業(yè)公司的要求提供相應(yīng)材料的。當(dāng)時(shí)若知道錢(qián)麗麗的戶(hù)口在系爭(zhēng)房屋內(nèi)，母親葛某某肯定會(huì)要求錢(qián)麗麗同意承租人變更為王剛。系爭(zhēng)房屋分為兩間，王剛和葛某某使用大間，錢(qián)麗麗使用小間，王華去世后，錢(qián)麗麗將其使用的小間對(duì)外出租產(chǎn)生收益，因此葛某某要求錢(qián)麗麗和王剛每年輪流支付租金，錢(qián)麗麗前往物業(yè)公司繳納租金時(shí)，物業(yè)公司肯定會(huì)出具租金收據(jù)，租金收據(jù)上寫(xiě)明承租人為王剛，因此錢(qián)麗麗早就知曉承租人變更為王剛，十幾年來(lái)從未提出過(guò)異議。錢(qián)麗麗之所以提出本案訴訟是因?yàn)槠湟髮⑼跗綉?hù)口遷入系爭(zhēng)房屋未獲同意。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，公房原承租人死亡后，家庭內(nèi)部若對(duì)承租人變更未協(xié)商一致的，由物業(yè)公司依據(jù)順序指定承租人，指定的承租人也會(huì)是被告。
（三）第三人觀點(diǎn)：系爭(zhēng)房屋內(nèi)有兩本戶(hù)口簿，錢(qián)麗麗的戶(hù)口遷入系爭(zhēng)房屋時(shí)是獨(dú)立的戶(hù)口簿，并非遷入王剛父母的戶(hù)口簿后再進(jìn)行分戶(hù)，因此在2005年王剛申請(qǐng)變更承租人時(shí)，城市物業(yè)并不知道錢(qián)麗麗的戶(hù)口也在系爭(zhēng)房屋內(nèi)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，有兩本戶(hù)口簿的，需要經(jīng)過(guò)兩本戶(hù)口簿上所有的戶(hù)籍在冊(cè)人員簽字同意才能更戶(hù)，若城市物業(yè)當(dāng)時(shí)知道還有另一本戶(hù)口簿，是不會(huì)辦理承租人變更手續(xù)的。
法院審理認(rèn)為：根據(jù)《上海市房屋租賃條例》以及《上海市房地資源局關(guān)于貫徹實(shí)施的意見(jiàn)（二）》的規(guī)定，公有居住房屋的承租人死亡的，其生前在本處有常住戶(hù)口的共同居住人協(xié)商一致，要求變更承租戶(hù)名的，出租人應(yīng)予同意。原承租人王華死亡后，2005年1月7日，王剛系以家庭成員協(xié)商一致同意更改戶(hù)名為王剛為由提出更戶(hù)申請(qǐng)，錢(qián)麗麗作為戶(hù)口在冊(cè)人員，變更承租戶(hù)名理應(yīng)獲得其同意，而城市物業(yè)在審核更戶(hù)申請(qǐng)時(shí)遺漏的錢(qián)麗麗的戶(hù)口在冊(cè)情況，未征詢(xún)錢(qián)麗麗的意見(jiàn)，核準(zhǔn)了王剛的更戶(hù)申請(qǐng)，侵害了錢(qián)麗麗的合法權(quán)益，錢(qián)麗麗要求撤銷(xiāo)王剛為系爭(zhēng)房屋的承租人，并將承租人恢復(fù)為王華的訴訟請(qǐng)求，理由正當(dāng)，依法予以支持。據(jù)此，依照《上海市房屋租賃條例》第四十一條第一款第（二）項(xiàng)以及第二款規(guī)定，判決如下：
撤銷(xiāo)第三人上海城市物業(yè)有限公司確定被告王剛為上海市虹口區(qū)昆山路100弄10號(hào)公房承租人的行為，將該房屋承租人恢復(fù)為王華。
案例評(píng)析：
公房承租人的變更程序
公房承租人該公房的《租用公房憑證》上記載的人，一般只記載一人。公房承租人屬于該公房的共同居住人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“同住人”），是該公房同住人的代表。與同住人享有相同的權(quán)利，承擔(dān)相同的義務(wù)。但承租人的變更需有一定的法律程序，一般情況下分為以下三種情形
（一）原承租人在世時(shí)，協(xié)議變更。根據(jù)《上海市房屋租賃條例(2010修正)》第四十條：公有居住房屋承租人與本處有本市常住戶(hù)口的共同居住人協(xié)商一致，要求將承租戶(hù)名變更為本處有本市常住戶(hù)口的共同居住人之一的，出租人應(yīng)予同意。因此只需要房屋的原承租人和符合共同居住人條件的成年在冊(cè)戶(hù)口人協(xié)商一致，并到房屋所在地的公房物業(yè)管理公司簽訂書(shū)面變更協(xié)議，就可以直接變更承租人，無(wú)需其他同住人簽字或者同意。此處需要注意的是，新的承租人必須滿足該公房同住人條件，即根據(jù)《上海市房屋租賃條例》中所稱(chēng)公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關(guān)系時(shí)，在該承租房屋處實(shí)際居住生活一年以上（特殊情況除外）而且本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人，結(jié)婚、出生可以不受上述條件的限制。否則物業(yè)公司可以不予準(zhǔn)許。
（二）原承租人死亡的，需要所有成年同住人協(xié)商一致，協(xié)商不成的，物業(yè)公司指定。根據(jù)《上海市房屋租賃條例(2010修正)》第四十一條：“房屋租賃期間租賃當(dāng)事人死亡或者依法變更、終止的，租賃關(guān)系按照下列規(guī)定處理：公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶(hù)口的，可以繼續(xù)履行租賃合同；其生前的共同居住人在該承租房屋處無(wú)本市常住戶(hù)口或者其生前無(wú)共同居住人的，其生前有本市常住戶(hù)口的配偶和直系親屬可以繼續(xù)履行租賃合同。前款規(guī)定中可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定承租人。協(xié)商一致的，出租人應(yīng)當(dāng)變更承租人；協(xié)商不一致的，由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人。租賃關(guān)系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權(quán)?！背凶馊怂劳龅?，生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶(hù)口的，可以繼續(xù)履行租賃合同；除此之外，如果該房房屋內(nèi)沒(méi)有戶(hù)口，承租人生前有本市常住戶(hù)口的配偶和直系親屬也可以繼續(xù)履行租賃合同。
關(guān)于承租人變成程序，特別說(shuō)明兩點(diǎn)
1、承租人死亡的，其生前共同居住人有多人的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商一致確定新的承租人。實(shí)踐中，很多同住人在未經(jīng)其他在冊(cè)同住人同意的情況下，采取欺騙物業(yè)公司的方式獲得承租人資格，比如代替其他成年同住人簽字，偽造協(xié)商一致的合同，隱瞞其他同住人存在等方式欺騙物業(yè)公司，本案中，王剛在申請(qǐng)變成承租人時(shí)，隱瞞物業(yè)公司一證兩個(gè)戶(hù)口本的事實(shí)，僅僅讓一個(gè)戶(hù)口本上的同住人簽字，必然侵害其他同住人的權(quán)利。因此法院依法撤銷(xiāo)了其承租人的資格。再比如：（2015）黃浦民四（民）初字第2493號(hào)判決認(rèn)為：“根據(jù)過(guò)戶(hù)報(bào)批單，廣西北路公房承租人變更的理由是：原承租人伊耀貴與申請(qǐng)人被告伊春根系父子關(guān)系、并有兄長(zhǎng)伊根法簽字同意、便于管理。從文義理解為家庭成員經(jīng)協(xié)商并簽名同意承租人變更，該事實(shí)為協(xié)商變更。因上述申請(qǐng)書(shū)上伊根法的簽字并非本人所簽，故上述變更無(wú)效?！?/span>
2、同住人協(xié)商一致變更承租人是物業(yè)公司指定承租人的前置條件，只有同住人協(xié)商不成時(shí)，物業(yè)公司才指定。且未經(jīng)協(xié)商，物業(yè)公司不得指定。承租人死亡后，有些同住人為了獲得承租人資格，就與物業(yè)公司惡意串通，在未經(jīng)家庭協(xié)商或者未經(jīng)其他人同意的情況下，指定其中一人為同住人。如此操作屬于程序違法，同樣會(huì)被法院撤銷(xiāo)，比如（2017）滬01民終794號(hào)判決：“對(duì)于2013年的承租人變動(dòng)問(wèn)題，鑒于上訴人楊曉華的戶(hù)口及被上訴人陳漢武的戶(hù)口均在系爭(zhēng)房屋內(nèi)，而本案當(dāng)事人均確認(rèn)南團(tuán)公司在變更承租人時(shí)沒(méi)有經(jīng)過(guò)協(xié)商而逕行指定陳漢武為承租人，故南團(tuán)公司該行為違反了《上海市房屋租賃條例》第四十一條第二款“前款第（二）項(xiàng)規(guī)定中可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定承租人。協(xié)商一致的，出租人應(yīng)當(dāng)變更承租人；協(xié)商不一致的，由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人”之規(guī)定，屬于程序上不當(dāng)，因此，楊曉華要求撤銷(xiāo)南團(tuán)公司指定陳漢武為上海市浦東新區(qū)XX鎮(zhèn)XX村X(qián)X號(hào)XX室公房承租人指定的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒ㄔ褐С?。南團(tuán)公司對(duì)此應(yīng)當(dāng)吸取教訓(xùn)。一審法院未考慮出租人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行協(xié)商確定承租人之規(guī)定而作的本案判決，屬于適用法律不當(dāng)，本院依法予以糾正。同住人協(xié)商一致變更承租人是物業(yè)公司指定承租人的前置條件，只有同住人協(xié)商不成時(shí)，物業(yè)公司才指定。且未經(jīng)協(xié)商，物業(yè)公司不得指定
（三）承租人死亡后，物業(yè)公司指定承租人時(shí)有一定的程序。根據(jù)關(guān)于貫徹實(shí)施《上海市房屋租賃條例》的意見(jiàn)（二）內(nèi)容規(guī)定：同住人協(xié)商不一致的，出租人應(yīng)當(dāng)從在本處有本市常住戶(hù)口的共同居住人中，按照下列順序書(shū)面確定承租人：1、原承租人的配偶；2、原承租人的子女（按他處住房情況，本處居住時(shí)間長(zhǎng)短）；3、原承租人的父母；4、其他人（按他處住房情況，本處居住時(shí)間長(zhǎng)短）?；蛘叱凶馊怂劳?，其生前在本處無(wú)本市常住戶(hù)口的共同居住人的 ，其生前具有本市常住戶(hù)口的配偶和直系親屬協(xié)商一致，要求變更租賃戶(hù)名的，出租人應(yīng)予同意。協(xié)商不一致的，出租人應(yīng)當(dāng)按照下列順序書(shū)面確定承租人:1、原承租人的配偶；2、原承租人的子女（按他處住房情況）；3、原承租人的父母；4、原承租人的其他直系親屬（按他處住房情況）。需要特別注意的是，承租人死亡后，該房屋有多名同住人時(shí)，物業(yè)公司指定承租人時(shí)，該新的承租人必須要符合同住人的資格，即按照關(guān)于貫徹實(shí)施《上海市房屋租賃條例》的意見(jiàn)（二）第十二條：公有居住房屋承租戶(hù)名的變更 《上海市房屋租賃條例》中所稱(chēng)公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關(guān)系時(shí)，在該承租房屋處實(shí)際居住生活一年以上（特殊情況除外）而且本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人，結(jié)婚、出生可以不受上述條件的限制。如果物業(yè)公司指定的承租人不符合同住人的資格，其他同住人同樣可以申請(qǐng)法院撤銷(xiāo)。
需要注意的是，“并非所有違規(guī)變更的承租人，法院都會(huì)撤銷(xiāo)物業(yè)公司指定承租人的行為。有時(shí)法院為考慮社會(huì)的穩(wěn)定性，其他同住人對(duì)新的承租人默認(rèn)等客觀現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，雖然變成承租人或者指定承租人的程序存在違規(guī)違法情形，但法院依舊會(huì)駁回原告訴請(qǐng)?！北热纾海?017）滬0115民初22227號(hào)判決：“原告對(duì)系爭(zhēng)房屋由被告承租使用是明知且不持異議的，然而在承租人變更了長(zhǎng)達(dá)26年有余后，原告現(xiàn)僅以不認(rèn)可相關(guān)手續(xù)上體現(xiàn)的形式而否認(rèn)不知道承租人變更的事實(shí)，依據(jù)不足，也異常于生活常態(tài)標(biāo)準(zhǔn)，故就原告的意見(jiàn)本院不予采信?！币虼?，每一個(gè)案件需要認(rèn)真區(qū)別對(duì)待，而且每一個(gè)案件的具體事實(shí)也存在一定的差異，法院需要考慮的法律效果與社會(huì)效果必然不同。
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