網(wǎng)上投稿
近些年，由于一些物業(yè)管理不規(guī)范事件被曝光，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、業(yè)委會之間矛盾也日益加劇。各大網(wǎng)絡(luò)平臺上涌現(xiàn)出各種呼吁取消物業(yè)管理的言論，物業(yè)服務(wù)公司也因此被污名化，受到各自媒體平臺某些賬號口誅筆伐。這些言論聲稱物業(yè)服務(wù)公司在小區(qū)服務(wù)中服務(wù)差，侵占太多業(yè)主利益，欲取消而后快。
我們認(rèn)真來分析一下有關(guān)取消物業(yè)公司的言論，可以發(fā)現(xiàn)它實(shí)際包含了兩層意思：一方面是取消物業(yè)管理本身；一方面則是建議取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)。取消物業(yè)管理的提法觸及到我們的社區(qū)管理的整體框架，涉及到整個物業(yè)管理制度的全面變革，因此更為復(fù)雜，所涉及到的問題也更為廣泛。而關(guān)于取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)的討論，則主要集中在物業(yè)管理形式的轉(zhuǎn)變上，可能從現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)模式轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌鼮楹线m的物業(yè)管理模式，相對而言，這一層面的討論起來更為簡單。
先來看關(guān)于取消物業(yè)管理的討論。我們首先需要明確一點(diǎn)：取消物業(yè)管理是一個偽命題。因?yàn)橹挥杏蟹课莸拇嬖?，物業(yè)管理就必然存在，只是管理主體和形式可能有所不同。
從歷史角度來看，以上海為例，20世紀(jì)80年代的系統(tǒng)公房是由教育系統(tǒng)、文化系統(tǒng)等自行建造的房屋，這些房屋由單位分配給員工，后又出售給員工，房屋的物業(yè)管理工作均由這些單位的后勤部門來負(fù)責(zé)的。后來，隨著市場化進(jìn)程的推進(jìn)，這些房屋的管理逐漸轉(zhuǎn)由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，形成了我們現(xiàn)在所熟知的市場化物業(yè)管理模式。
此外，從現(xiàn)實(shí)的角度來看，即便在一些規(guī)模較小、沒有電梯的小區(qū)，業(yè)委會自行組織一兩名保潔、保安和維修工來進(jìn)行小區(qū)公共區(qū)域的服務(wù)和應(yīng)對業(yè)主的報修，這同樣是物業(yè)管理的一種形式。
再從法律規(guī)定角度來看，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第2條之規(guī)定，物業(yè)管理是指：“業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與秩序的活動。”這一規(guī)定實(shí)際上是明確了我國目前的物業(yè)管理基本的模式，即由物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)的公共部位進(jìn)行統(tǒng)一管理。然而，《民法典》第284條規(guī)定則提供了更為靈活的選擇。根據(jù)該條規(guī)定業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。這意味著，物業(yè)管理的主體和形式可以是多樣化的，并不局限于《物業(yè)管理?xiàng)l例》所規(guī)定的狹義物業(yè)管理模式。此前，2007年10月生效的《物權(quán)法》（現(xiàn)《民法典》實(shí)施后已失效）也有著完全相同的規(guī)定。
因此，物業(yè)管理是不可或缺的，它是現(xiàn)代居住業(yè)態(tài)和居民居住環(huán)境的公共區(qū)域和設(shè)備設(shè)施管理的重要組成部分。無論是從歷史、現(xiàn)實(shí)還是法律的角度來看，取消物業(yè)管理都是一個不切實(shí)際的偽命題。我們應(yīng)該更多地關(guān)注如何完善和改進(jìn)物業(yè)管理，以適應(yīng)不斷變化的社會需求和發(fā)展趨勢，而不是簡單地呼吁取消物業(yè)管理。
既然物業(yè)管理必不可少，那么，關(guān)于現(xiàn)行物業(yè)管理模式的核心組成部分——物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否會被取消，我們進(jìn)一步展開討論。
根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第2條的規(guī)定，我國當(dāng)前的物業(yè)管理模式以物業(yè)服務(wù)企業(yè)為主導(dǎo)，這種模式在數(shù)量上占據(jù)了絕對多數(shù)。相比之下，由業(yè)主自行管理或脫離物業(yè)公司管理的模式在數(shù)量上是極少的。這一現(xiàn)象背后的原因錯綜復(fù)雜，其中，制度因素起到了關(guān)鍵作用。在2015年以前，國家對物業(yè)管理實(shí)施資質(zhì)管理的要求，即從事物業(yè)管理工作要具備相應(yīng)的資質(zhì)，這在很大程度上限制了其它物業(yè)管理模式的發(fā)展空間。直到2007年生效的《物權(quán)法》中明確規(guī)定了三種物業(yè)管理模式，使得即使沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的參與，物業(yè)管理工作也在制度上有了合法依據(jù)。
除了制度因素外，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，更多的是現(xiàn)實(shí)需求所推動。1981年3月，中國誕生了真正的現(xiàn)代意義上的“商品房”——深圳東湖麗苑，這也標(biāo)志著中國首個實(shí)行市場化物業(yè)管理小區(qū)的誕生，從而開啟了全球獨(dú)特的中國式物業(yè)管理模式。在此之前，深圳和其他城市一樣，房屋管理主要依據(jù)房產(chǎn)歸屬，住宅區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生由環(huán)衛(wèi)部門和居委會管理，綠化由園林處管理，而并未實(shí)行統(tǒng)一的商品化管理?！皣鷫?nèi)物管”模式源于我國住宅物業(yè)多為圍合式小區(qū)這一獨(dú)特布局。這種小區(qū)模式使得我國物業(yè)管理具有其特殊性，大大增加了物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容，法律關(guān)系也變得更為復(fù)雜性。圍墻將小區(qū)內(nèi)外隔離開來，從此，小區(qū)安全、設(shè)備設(shè)施維護(hù)、業(yè)主矛盾調(diào)解、公共區(qū)域的保潔、綠化與維修等工作均由物業(yè)來負(fù)責(zé)。理論上，小區(qū)業(yè)委會可以聘請專業(yè)公司來處理這些事務(wù)，但實(shí)際上，物業(yè)管理除了基礎(chǔ)的保安、保潔工作外，其他各類工作和協(xié)調(diào)事務(wù)繁雜瑣碎，大多數(shù)業(yè)委會根本無力處理，基本上只有選擇物業(yè)公司來“代勞”。
基于此，我們有必要詳細(xì)討論一下由業(yè)委會來組織小區(qū)的物業(yè)管理所存在的局限性。
首先，中國社區(qū)規(guī)模龐大，使得自治管理的操作性面臨較大挑戰(zhàn)。與國外的公寓住宅相比，我國小區(qū)最為明顯的一個特點(diǎn)就是規(guī)模較大，住戶眾多，因此業(yè)主大會的召開變得格外困難。一個小區(qū)擁有上千個業(yè)主已不罕見，而在大城市中，擁有數(shù)千個、上萬個業(yè)主的小區(qū)也不在少數(shù)。組織這些數(shù)以千計、萬計的自治意識不強(qiáng)的業(yè)主群體，讓每個人都能充分表達(dá)意見，從一定意義上講，沒有可操作性。特別是在北京、上海等城市的某些樓盤中，往往炒房者居多，業(yè)主流動性強(qiáng)，這使得作為小區(qū)意志機(jī)關(guān)的業(yè)主大會根本難以穩(wěn)定和正常地運(yùn)作。這些因素綜合起來，導(dǎo)致業(yè)委會在組織小區(qū)物業(yè)管理方面的可行性受到較大限制。
其次，業(yè)主委員會作為推行業(yè)主自治管理的執(zhí)行機(jī)關(guān)，在實(shí)際運(yùn)作中卻常常因自身問題成為自治管理的障礙。從現(xiàn)行制度規(guī)定來看，業(yè)委會應(yīng)負(fù)責(zé)日常的自治管理工作，但我國目前的業(yè)委會制度本身又存在諸多不足，法律對其地位的界定并不明確，導(dǎo)致備案制下的業(yè)委會可能隨時“罷工”，使得自治管理陷入困境。現(xiàn)實(shí)中，運(yùn)作不正常的業(yè)委會占據(jù)相當(dāng)大的比例，而那些所謂正常運(yùn)作的業(yè)委會基本上又面臨著難以監(jiān)管、權(quán)力無限擴(kuò)張等問題。如果推行業(yè)主自治，可能會引發(fā)少數(shù)業(yè)主利用物業(yè)管理中出現(xiàn)的矛盾，操縱業(yè)委會、控制業(yè)主大會，以不正當(dāng)?shù)氖侄?，借業(yè)主自治之名，謀求個人或特定群體的利益。
從當(dāng)前物業(yè)管理的一些典型案例來看，業(yè)主委員會已經(jīng)成為媒體和公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。有關(guān)業(yè)委會負(fù)面報到層出不窮，如貪污公益性收入、發(fā)包工程中的腐敗問題等，這些現(xiàn)象屢見不鮮。令人遺憾的是，政府主管部門在面對這些問題時基本無能為力。因此，在推行業(yè)主自治過程中，如何有效地規(guī)范和監(jiān)督業(yè)委會行使業(yè)主賦予的執(zhí)行機(jī)關(guān)權(quán)力，防止其被濫用或成為謀取私利的工具，是我們必須認(rèn)真面對和深入思考的問題。
最后，目前的勞動用工制度、稅收制度、財務(wù)制度也構(gòu)成業(yè)主推行自治管理的障礙。在勞動用工制度方面，業(yè)主大會、業(yè)委會作為社會團(tuán)體法人，其資格尚未得到明確，也沒有組織機(jī)構(gòu)代碼證，從而無法直接以自己的名義聘用人員，也無法為員工交納社會保險。因此，為了實(shí)現(xiàn)有效的自治管理，必需明確業(yè)委會的法律地位。就稅收制度角度來講，目前物業(yè)公司收取的物業(yè)管理費(fèi)，除了代收代付的公共事業(yè)收費(fèi)外，通常需要繳納營業(yè)稅、所得稅。然而，如果取消了物業(yè)公司這一環(huán)節(jié)，稅務(wù)處理方式將如何調(diào)整？是否意味著不需要交稅了？這些問題都需要得到妥善解決。此外，由于業(yè)委會并非企業(yè)法人，其在目前的國家財務(wù)制度下的財務(wù)處理也是一個待解決的問題。業(yè)委會應(yīng)當(dāng)適用那些財務(wù)制度？如何管理和使用收取的物業(yè)管理費(fèi)？這些都是推行業(yè)主自治管理所面臨的實(shí)際問題。
綜上所述，取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)并實(shí)行業(yè)主自治管理，在當(dāng)前階段對于絕大多數(shù)社區(qū)而言并不具備可行性。未來是否有更大的空間來推進(jìn)業(yè)主自治的發(fā)展，將取決于多方面因素的綜合作用，包括業(yè)委會制度的發(fā)展與健全、政府社區(qū)執(zhí)法職責(zé)的真正落實(shí)、業(yè)主自治意識的提升與成熟等。
目前取消物業(yè)管理的呼聲之所以存在，直接的原因還是當(dāng)前物業(yè)服務(wù)存在不足，引發(fā)了業(yè)主的不滿。這一問題也得到了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注，許多行業(yè)領(lǐng)袖紛紛發(fā)聲。其中，有的從物業(yè)公司角度出發(fā)，呼吁提升物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)品牌建設(shè)和維護(hù)；有的從業(yè)主角度出發(fā)，倡導(dǎo)業(yè)主自治自律，以減少“公地悲劇”現(xiàn)象；還有的從政府監(jiān)管角度提出，政府應(yīng)切實(shí)履行管理職責(zé)，如加強(qiáng)對違章、停車等方面的管理。由此可見，目前，物業(yè)服務(wù)讓業(yè)主不滿意是多方面的原因造成的，不能簡單通過取消物業(yè)管理來解決問題。隨著社會分工的細(xì)化和業(yè)主自治意識的增強(qiáng)，物業(yè)管理行業(yè)可能會不斷經(jīng)歷變革。例如，由業(yè)委會主導(dǎo)，由專業(yè)公司提供專項(xiàng)服務(wù)的管理模式值得進(jìn)一步探討。然而，在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，無論是取消物業(yè)管理，還是取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在社區(qū)規(guī)模、業(yè)主意識、業(yè)委會運(yùn)作、政府社區(qū)管理等方面都是不可行的。
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