筆者所在律師事務(wù)所租賃的辦公房屋所在樓宇,其產(chǎn)權(quán)屬于某央企集團(tuán)旗下的置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“出租方”)。自2022年3月上海發(fā)生新一輪新冠疫情后,該樓宇內(nèi)眾多租戶(hù)的日常經(jīng)營(yíng)逐漸受到影響,直至2022年3月下旬受到浦東浦西“鴛鴦封”政策的限制,事實(shí)上租戶(hù)已完全無(wú)法正常使用租賃的辦公房屋,眾多租戶(hù)的日常經(jīng)營(yíng)也陷入困境甚至停頓。
該樓宇位于濱江地塊,其租金價(jià)格不菲,對(duì)于承租房屋的租戶(hù)而言,在無(wú)法正常開(kāi)展經(jīng)營(yíng)和使用辦公房屋的情形下,仍然要求其根據(jù)租賃合同標(biāo)準(zhǔn)支付租金,顯然可能變成“壓垮駱駝的最后一根草”,進(jìn)而導(dǎo)致樓內(nèi)部分企業(yè)(尤其是個(gè)體工商戶(hù)和小微企業(yè))資金鏈吃緊、斷裂,甚至造成部分企業(yè)倒閉、破產(chǎn),相關(guān)企業(yè)員工失業(yè)等嚴(yán)重后果。
幸而,根據(jù)出租方近日發(fā)布的租金減免的公告,出租方將對(duì)承租該樓宇內(nèi)辦公房屋的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)給予三個(gè)月的租金減免,涉及減免租金的租期起止時(shí)間為自2022年4月1日至2022年6月30日。
前述公告的主要內(nèi)容如下:
事實(shí)上,根據(jù)2022年3月國(guó)資委發(fā)布的《關(guān)于做好2022年服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)房租減免工作的通知》,國(guó)資委要求各中央企業(yè)按照《關(guān)于促進(jìn)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域困難行業(yè)恢復(fù)發(fā)展的若干政策》發(fā)改財(cái)金(2022)271號(hào),以下簡(jiǎn)稱(chēng)271號(hào)文的要求,對(duì)2022年被列為疫情中高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)所在縣級(jí)行政區(qū)域內(nèi)承租中央企業(yè)房屋的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)減免當(dāng)年6個(gè)月租金,其他地區(qū)減免3個(gè)月租金。同時(shí)要求,對(duì)普遍減免3個(gè)月租金工作要力爭(zhēng)在上半年實(shí)際完成主體工作,補(bǔ)充減免3個(gè)月租金工作要在列為中高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)后2個(gè)月內(nèi)完成。該通知還特別明確,關(guān)于服務(wù)業(yè)行業(yè)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn),可參考國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(lèi)》(原則上第三產(chǎn)業(yè)都可以視為服務(wù)業(yè)),優(yōu)先減免271號(hào)文件所涉及行業(yè);關(guān)于小微企業(yè)界定范圍,可參考《關(guān)于印發(fā)中小企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的通知》工信部聯(lián)企業(yè)(2011)300號(hào),以下簡(jiǎn)稱(chēng)300號(hào)文或市場(chǎng)監(jiān)管總局網(wǎng)站的“小微企業(yè)名錄查詢(xún)”模塊。
問(wèn)題1:
參考前述通知內(nèi)容,可知前述央企發(fā)布的通知是符合目前政策要求的。那么,作為該樓宇內(nèi)租戶(hù),實(shí)務(wù)中應(yīng)該如何判斷自己是否是“減免租金”的適用對(duì)象呢?
“減免對(duì)象”主要分為兩類(lèi),包括“個(gè)體工商戶(hù)”和“服務(wù)業(yè)小微企業(yè)”。那么,什么是“個(gè)體工商戶(hù)”、“服務(wù)業(yè)小微企業(yè)”?
1.根據(jù)民法典第五十四條的規(guī)定,自然人從事工商業(yè)經(jīng)營(yíng),經(jīng)依法登記,為個(gè)體工商戶(hù)。個(gè)體工商戶(hù)可以起字號(hào),比如“****經(jīng)營(yíng)部”。鑒于個(gè)體工商戶(hù)的所述類(lèi)型會(huì)清晰明了地登記在營(yíng)業(yè)執(zhí)照上,故出租方對(duì)個(gè)體工商戶(hù)的認(rèn)定要求比較簡(jiǎn)單,租戶(hù)只需提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照即可。
2.對(duì)“服務(wù)業(yè)小微企業(yè)”的認(rèn)定就相對(duì)比較復(fù)雜了。從出租方要求提供的材料看:其一是要求相關(guān)租戶(hù)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照,以確定其屬于經(jīng)合法登記成立的企業(yè);其二是提供市場(chǎng)監(jiān)管總局網(wǎng)站的“小微企業(yè)名錄查詢(xún)”板塊([市場(chǎng)監(jiān)管總局]小微企業(yè)名錄查詢(xún)_便民服務(wù)_服務(wù)_中國(guó)政府網(wǎng) (www.gov.cn))的查詢(xún)結(jié)果,以確認(rèn)屬于“小微企業(yè)”的范圍;其三是在特殊情況下,如服務(wù)業(yè)小微企業(yè)無(wú)法在“小微企業(yè)名錄查詢(xún)”模塊中查詢(xún)的,則可以根據(jù)300號(hào)文的規(guī)定來(lái)判斷——根據(jù)271號(hào)文,原則上第三產(chǎn)業(yè)都可視為服務(wù)業(yè)根據(jù)《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(lèi)》(GB/T4754—2011)規(guī)定,第三產(chǎn)業(yè)即服務(wù)業(yè),包括交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè),信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè),批發(fā)和零售業(yè),住宿和餐飲業(yè),金融業(yè),房地產(chǎn)業(yè),租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè),科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè),水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè),居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè),教育,衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè),文化、體育和娛樂(lè)業(yè),公共管理和社會(huì)組織,國(guó)際組織等行業(yè),則在企業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)的情形下只需根據(jù)300號(hào)文的規(guī)定,看一看其規(guī)模是否符合服務(wù)業(yè)類(lèi)別下的小微企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)要求即“從業(yè)人員 10 人及以上(小于100人),且資產(chǎn)總額 100 萬(wàn)元及以上(小于8000萬(wàn))的為小型企業(yè);從業(yè)人員 10 人以下或資產(chǎn)總額 100 萬(wàn)元以下的為微型企業(yè)?!?/span>
問(wèn)題2:
那么,當(dāng)企業(yè)根據(jù)前述標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為自己屬于可以申請(qǐng)減免租金的對(duì)象,后續(xù)程序應(yīng)該如何操作?
通常而言,出租方會(huì)根據(jù)以下程序開(kāi)展資格認(rèn)定和減免實(shí)施:
1. 出租方收到申請(qǐng)材料后,根據(jù)前述租金減免條件進(jìn)行審核,對(duì)符合前述租金減免條件的租戶(hù)進(jìn)行減免資格認(rèn)定;
2. 若申請(qǐng)減免的租戶(hù)經(jīng)審核符合資格,則出租方會(huì)與租戶(hù)簽訂補(bǔ)充協(xié)議,約定給予3個(gè)月租金減免(非疫情中高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)減免標(biāo)準(zhǔn))或6個(gè)月租金減免(疫情中高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)標(biāo)準(zhǔn));鑒于疫情中高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)是動(dòng)態(tài)變化的,故在租戶(hù)獲得3個(gè)月租金見(jiàn)面后,出租方和租戶(hù)仍應(yīng)關(guān)注所在區(qū)域的疫情風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)變化,屆時(shí)根據(jù)271號(hào)文的要求進(jìn)一步對(duì)是否變更適用6個(gè)月租金減免進(jìn)行調(diào)整。
分析過(guò)租賃央企物業(yè)的租金減免條件,那如果租賃物業(yè)并非屬于央企而屬于上海市屬、區(qū)屬?lài)?guó)有企業(yè),那是否可以直接參照適用相同標(biāo)準(zhǔn)?
問(wèn)題1:
承租上海市屬、區(qū)屬?lài)?guó)有企業(yè)房屋的企業(yè),如何判斷是否屬于房租減免的適用對(duì)象?
1. “減免對(duì)象”與央企認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)并不完全相同:同樣包括“個(gè)體工商戶(hù)”,但對(duì)“小微企業(yè)”的類(lèi)別并不限制于“服務(wù)業(yè)”,可以理解為擴(kuò)大了可予以減免租金的小微企業(yè)的類(lèi)型和數(shù)量。
2. 對(duì)于個(gè)體工商戶(hù)而言,只需提供登記類(lèi)型為“個(gè)體工商戶(hù)”的營(yíng)業(yè)執(zhí)照即可。而對(duì)小微企業(yè)的認(rèn)定而言,須參照《統(tǒng)計(jì)上大中小微型企業(yè)劃分辦法(2017)》、《關(guān)于印發(fā)<金融業(yè)企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定>的通知》【銀發(fā)(2015)309號(hào)】劃型標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行認(rèn)定;但大中型企業(yè)集團(tuán)及下屬的子企業(yè)、國(guó)有企業(yè)最終承租經(jīng)營(yíng)的,不給予租金減免。
問(wèn)題2:
承租上海市屬、區(qū)屬?lài)?guó)企房屋的租戶(hù),租金減免期限如何確定?
根據(jù)市國(guó)資委、市住建委、市房管局共同制定的《上海市國(guó)有企業(yè)減免小微企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)房屋租金實(shí)施細(xì)則》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)實(shí)施細(xì)則),減免期限分兩檔執(zhí)行。
可以發(fā)現(xiàn),根據(jù)實(shí)施細(xì)則的規(guī)定,上海市屬、區(qū)屬?lài)?guó)企給予租戶(hù)的第二檔減免租金的條件,相較于目前央企給予第二檔租金減免的范圍更大,除了疫情中高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)的房屋租戶(hù)以外,還包括了出現(xiàn)封控、停業(yè)、征用租賃房屋,以及2022年全年經(jīng)營(yíng)虧損的租戶(hù)。同時(shí),央企適用政策和上海國(guó)企適用政策中,都強(qiáng)調(diào)了相關(guān)租金減免要下沉到最終承租的小微企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù),這一點(diǎn)也是充分考慮了部分房屋存在轉(zhuǎn)租、分租情形時(shí)究竟由哪一方享有減租利益的因素。
問(wèn)題3:
那么,當(dāng)企業(yè)根據(jù)前述標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為自己屬于可以申請(qǐng)減免租金的對(duì)象,后續(xù)程序應(yīng)該如何操作?
總體上的流程和央企房屋租金減免程序相同,在此不再贅述。但考慮到上海市政策中擴(kuò)大了適用租金減免的小微企業(yè)范圍,且在第二檔租金減免上也增加了關(guān)于“封控、停業(yè)、征用租賃房屋”以及“2022年全年經(jīng)營(yíng)虧損的租戶(hù)”的兩類(lèi)情形,故租戶(hù)向出租方提交材料會(huì)更多,例如包括2021年審計(jì)報(bào)告等。
實(shí)務(wù)問(wèn)題思考
需要指出的是,通常出租方會(huì)在減免政策上提出類(lèi)似于“黑名單”、“負(fù)面清單”一類(lèi)的限制條件,比如:
1. 前述央企集團(tuán)在通知中要求“本次租金減免適用于2022年3月31日之前已繳清租金、物管費(fèi)等費(fèi)用,且租賃關(guān)系至減免實(shí)施日仍在存續(xù)期的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)及個(gè)體工商戶(hù)。如有欠繳,須在欠款補(bǔ)齊后再根據(jù)本公告實(shí)施租金減免”。
2. 上海某市屬?lài)?guó)企對(duì)減免租金亦提出了“負(fù)面清單”,對(duì)于不配合防疫工作實(shí)施、存在欠租欠費(fèi)及其他違約情形的租戶(hù),不給予其租金減免待遇。
前述“黑名單”“負(fù)面清單”的限制條件,并非2022年疫情期間剛剛設(shè)定的。事實(shí)上,在2020年新冠疫情初次爆發(fā)時(shí),上海市就制定過(guò)《全力防控疫情支持服務(wù)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》及相關(guān)實(shí)施細(xì)則,要求市屬、區(qū)屬?lài)?guó)有企業(yè)對(duì)非國(guó)有中小企業(yè)租戶(hù)給予一定期限的租金減免。
在2020年減免租金的實(shí)施過(guò)程中,筆者的客戶(hù)作為出租方,對(duì)于某企業(yè)因存在欠付租金、租賃期限到期后繼續(xù)占用原租賃房屋等情形,而拒絕給予某租戶(hù)減免租金待遇。在筆者的客戶(hù)向人民法院提起房屋租賃合同糾紛訴訟后,租戶(hù)提出要求享有租金減免待遇,筆者的客戶(hù)明確不同意租戶(hù)的要求,并將相關(guān)政策及集團(tuán)公司的要求提交給法院。在法院審理過(guò)程中,法官并沒(méi)有直接將出租方單方面制定的“負(fù)面清單”標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定為減免租金的標(biāo)準(zhǔn),而是向雙方核實(shí)了事實(shí)上房屋因疫情影響而無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)使用的起止時(shí)間。最終,法院在判決時(shí)沒(méi)有直接適用出租方的標(biāo)準(zhǔn),而是給予了租戶(hù)一半期限的租金減免,其理由是“新冠疫情的確會(huì)對(duì)租戶(hù)使用房屋造成一定影響”。
基于上述案例,筆者認(rèn)為,對(duì)出租方而言,將是否給予減免租金待遇,直接和租戶(hù)是否存在違約情形掛鉤,并單方面設(shè)定的“黑名單”、“負(fù)面清單”的模式,在租戶(hù)提出異議并提交法院審理時(shí),其效果可能并不十分理想。從前述案例來(lái)看,法院可能會(huì)從公平角度出發(fā),從房屋實(shí)際使用受疫情影響程度的角度出發(fā),考慮仍然支持租戶(hù)提出的合理范圍內(nèi)的減免租金訴求。
如出租方認(rèn)為確需將兩者掛鉤,則有必要向政策制定層提出建議,在政策上或?qū)嵤┘?xì)則上作進(jìn)一步明確規(guī)定。在相關(guān)政策、實(shí)施細(xì)則未作明確規(guī)定的情形下,從維護(hù)營(yíng)商環(huán)境、支持小微企業(yè)、個(gè)體工商戶(hù)恢復(fù)發(fā)展的角度來(lái)看,出租方自身盡可能不在減免租金方面設(shè)置過(guò)多限制條件,或者將限制條件設(shè)定得更為和緩(例如,即使存在之前的違約情形也可以給予一定程度的租金減免,在其糾正違約情形后另行予以補(bǔ)充減免),或許可能更有利于幫助租戶(hù)擺脫困境并促進(jìn)其在后續(xù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中糾正違約情形,進(jìn)而維護(hù)和改善出租方和租戶(hù)之間的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展合作關(guān)系。