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前言
海南，作為中國最大的經(jīng)濟特區(qū)，其房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展不僅關(guān)系到地方經(jīng)濟的穩(wěn)定增長也關(guān)系到其能否更好更快實現(xiàn)成為國際旅游消費中心的目標。近年來，隨著國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的不斷深化，及海南自貿(mào)港建設(shè)的不斷推進，海南房地產(chǎn)項目因歷史原因而產(chǎn)生的潛在困境逐漸顯現(xiàn)，例如：核心區(qū)域房地產(chǎn)項目供應少、高端文旅項目難推進、圍海造地項目中止多、商品住宅項目爛尾頻等，這些問題不僅造成了大批困境房地產(chǎn)項目的出現(xiàn)，影響了海南房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，也構(gòu)成了威脅海南整體經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定的潛在風險。
為穩(wěn)步推進海南房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，更好地迎接海南自貿(mào)港封關(guān)，如何妥善解決這些困境房地產(chǎn)項目也成為其中的重要一環(huán)。本文旨在就依托于海南特性而形成的困境房地產(chǎn)項目問題進行探討，并就如何解決及推進海南房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展從法律層面上進行破局路徑的思考。
一、海南困境房地產(chǎn)項目的歷史背景
1988年，海南建省并設(shè)立經(jīng)濟特區(qū)，海南房地產(chǎn)市場便迎來了快速發(fā)展的第一個黃金時期。這段時期成就了“萬通六君子”等一批房地產(chǎn)大亨，他們通過炒樓花迅速積累了財富。但這種過度投機的行為，也為后來的危機埋下了伏筆。隨著1993年《關(guān)于當前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控意見》等調(diào)控政策的出臺，海南房地產(chǎn)市場一夜之間從盛夏步入寒冬，房地產(chǎn)泡沫的破裂導致大量開發(fā)商、企業(yè)倒閉，遺留下603宗“爛尾樓”、455萬平方米的空置商品房，還有2.38萬公頃的建設(shè)用地被圈占閑置。[1]這場危機不僅重創(chuàng)了海南房地產(chǎn)市場，還波及到了提供資金的銀行、信托等金融機構(gòu)；當時不少銀行的不良資產(chǎn)率飆升至60%以上，嚴重影響了海南金融市場的發(fā)展。海南全省的房地產(chǎn)積壓率一度占據(jù)了全國積壓量的十分之一以上，每一座爛尾樓都是海南這座海島的深刻傷痕。盡管從1993年房地產(chǎn)泡沫破裂至2008年期間，海南省通過一系列法律政策和操作模式的創(chuàng)新，積極盤活了大部分爛尾樓資源，并完成了對自身房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整，但仍然留下了一部分爛尾建筑以及獨屬于那個時期的諸如職工住宅、房地分離、無法辦理產(chǎn)權(quán)登記、實際占有人與產(chǎn)權(quán)登記人分離等產(chǎn)權(quán)確認方面的歷史遺留問題。
2009年，海南被批準建設(shè)國際旅游島，這一重大利好再次點燃了當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的熱情。開發(fā)商們紛紛大規(guī)模拿地，小業(yè)主們也跟風投資購房，市場呈現(xiàn)出一片繁榮景象，海南房地產(chǎn)市場迎來了第二個黃金時期。然而，在這表面繁榮的背后，隱藏著諸多問題——違規(guī)設(shè)計、違規(guī)建造、違規(guī)銷售、違規(guī)使用、資金管理混亂等問題層出不窮，為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展埋下了隱患。2018年，為遏制海南房地產(chǎn)市場的不健康發(fā)展，擺脫經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)的過度依賴，海南省政府通過發(fā)布《關(guān)于進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》等一系列政策調(diào)控文件，實施了嚴格的全域限購政策；并于2020年發(fā)布《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的通知》開始實施現(xiàn)房銷售政策。這些政策的出臺，有效地遏制了投機炒房行為并保護了商品房消費者權(quán)益，但同時也給市場帶來了一定的沖擊；隱藏的諸多問題開始顯現(xiàn)，尤其是2018年限購政策前開發(fā)的樓盤，許多開發(fā)商因過度依賴貸款和預售資金，在市場調(diào)控收緊后，項目資金鏈難以為繼，導致項目停工甚至爛尾。同時，又因前期的各種違規(guī)操作而導致這類爛尾項目的情況更為復雜，進一步影響項目盤活時新投資人的引入，最終形成了第二個黃金時期的歷史遺留問題。
二、海南困境房地產(chǎn)項目的主要問題
1. 海南困境房地產(chǎn)項目主要問題之表現(xiàn)
海南房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了上述減速發(fā)展史后，形成了一批困境房地產(chǎn)項目尚待解決，阻礙著海南房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，此類困境房地產(chǎn)項目主要表現(xiàn)為：
（1）核心區(qū)域土地、項目供應少
相較于我國重要城市的核心區(qū)域不斷通過拆遷重建、原址改造或老舊小區(qū)更新等方式提供凈地或推出新房地產(chǎn)項目優(yōu)化城市建面，海南省內(nèi)各市縣核心區(qū)域在城市建面相對較舊的情況下卻仍較少推出城市更新項目，究其原因主要是上述歷史時期遺留的一些產(chǎn)權(quán)瑕疵問題、違法用地問題、融資爛尾問題等較多，導致此類老舊項目情況較為復雜，政府推進征收、拆除或改造的阻力較大，并且此類土地、項目因歷史原因主要被民營企業(yè)或集體組織等控制，政府在核心老城區(qū)的儲備土地有限，進而導致政府能夠供應的優(yōu)質(zhì)土地和城市更新項目較少。
（2）高端文旅項目推進較難
海南坐擁得天獨厚的自然條件，并擁有國際旅游島和未來自貿(mào)港的雙重美譽加持，高端文旅地產(chǎn)項目一直是其招牌項目。但除了亮眼的著名高端文旅項目外，海南還遺存著很多停滯、閑置、待盤活的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)園、別墅區(qū)及高爾夫球場等項目，諸如：中豪威爾·氧立方森林公館、棋子灣高爾夫球場、南麗湖國際高爾夫俱樂部等；這類項目通常因其存在難以解決的政策問題、用地問題、融資問題等問題而無力盤活，進而長期處于閑置狀態(tài)，占用了大量的優(yōu)質(zhì)土地。
（3）圍海造地歷史遺留問題多
海南島有著非常豐富的海洋資源，在第二個房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展迅猛的黃金時期，相較于常規(guī)的拆遷收儲后再出讓的傳統(tǒng)拿地模式，成本較低的圍海造地拿地模式成了房地產(chǎn)資本眼中的“香餑餑”。但由于當時市場的混亂、相對不成熟的管理政策、開發(fā)商逐利地違規(guī)操作、違規(guī)使用海域使用權(quán)、違規(guī)侵占自然保護區(qū)、環(huán)境保護意識不健全等原因，圍海造地開發(fā)過程中出現(xiàn)了各類問題，某些項目甚至對海洋環(huán)境造成了不可逆轉(zhuǎn)的損害。2017年8月10日至9月10日，中央第四環(huán)境保護督察組對海南省開展了為期一個月的環(huán)境保護督察。經(jīng)過這次海南環(huán)保督查風暴，海南出臺《關(guān)于進一步加強生態(tài)文明建設(shè)譜寫美麗中國海南篇章的決定》（瓊發(fā)[2017]25號），明確海南將全面推行“灣長制”，除國家和省重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、重大民生項目和重點海域生態(tài)修復治理項目外，嚴禁圍填海。據(jù)此，各類圍海造地的房地產(chǎn)違規(guī)項目被緊急叫停，至此形成了新的特殊歷史遺留問題，如：恒大海花島、海口葫蘆島、南海明珠、富力紅樹灣、魯能山海天、中弘如意島、融創(chuàng)日月灣、三亞紅塘灣新機場、三亞鳳凰島等項目。
隨后，海南省人民政府于2022年出臺《關(guān)于印發(fā)海南經(jīng)濟特區(qū)海岸帶保護與利用管理實施細則》規(guī)定，進一步加強對海岸線的保護，要求海岸帶陸域200米生態(tài)保護紅線范圍內(nèi)，已經(jīng)依法批準但尚未開工的建設(shè)項目，不符合生態(tài)保護紅線準入的，應當通過依法收回土地、土地置換等方式促使項目退出生態(tài)保護紅線。大量正在報建的各類房地產(chǎn)項目需據(jù)此進行規(guī)劃調(diào)整，項目因此停滯。
（4）商品住宅項目交房難、辦證難、爛尾多
商品住宅項目作為房地產(chǎn)開發(fā)項目中的“香餑餑”，在海南房地產(chǎn)的發(fā)展進程中有著極為重要的地位。但由于歷史上的不規(guī)范開發(fā)，很多商品住宅項目尤其是2018年全域限購及2020年現(xiàn)售政策實施前的項目，因普遍存在商改住、非建設(shè)用地改建設(shè)用地、以“類住宅”模式銷售等違規(guī)問題，同時又疊加著不規(guī)范且/或復雜的高風險融資結(jié)構(gòu)，在政策收緊或市場下行時極易出現(xiàn)項目停滯、無法交付、無法辦理產(chǎn)證等風險，甚至最終陷入項目爛尾的局面。此類項目通常又存在著行政違規(guī)、債權(quán)股權(quán)結(jié)構(gòu)不明晰、股東與投資人及債權(quán)人矛盾沖突劇烈、房地產(chǎn)政策頻繁調(diào)整等問題，阻礙著項目的盤活，也很少有外部投資人敢于承接此類項目，最終形成了商品住宅項目交房難、辦證難、爛尾多的現(xiàn)狀。
2. 海南困境房地產(chǎn)項目主要問題之法律共性
我們對上述主要困境的客觀表現(xiàn)進行研究分析并結(jié)合我們處理此類項目的經(jīng)驗，我們理解海南困境房地產(chǎn)項目背后的法律問題主要集中在產(chǎn)權(quán)確權(quán)、土地閑置、違法用地、違法用海、環(huán)保紅線、融資結(jié)構(gòu)復雜、債權(quán)股權(quán)結(jié)構(gòu)不明晰、違規(guī)銷售及政策調(diào)整等方面；為更好地解決海南困境房地產(chǎn)項目，我們針對海南困境房地產(chǎn)項目主要法律問題分析如下：
（1）產(chǎn)權(quán)確權(quán)問題
無論是老舊城區(qū)的城市更新，還是各類閑置、爛尾項目的盤活再開發(fā)等，通常都無法避免面臨老舊地塊及/或建筑的產(chǎn)權(quán)問題，而這類老舊項目由于當年房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)法律法規(guī)的不盡完善，或多或少都存在一些產(chǎn)權(quán)問題，進而影響老舊城區(qū)的城市更新、爛尾項目盤活、新項目用地的推進等；其中較為常見的產(chǎn)權(quán)問題包括：
1）項目用地未辦理土地出讓手續(xù)
由于早期法律法規(guī)的不完善，海南省內(nèi)有很多房地產(chǎn)項目僅在與地方基層政府或群眾自治組織簽訂土地使用協(xié)議后就開始開發(fā)建設(shè)，直至建成出售都未獲得土地使用權(quán)。這部分房產(chǎn)因缺乏土地使用權(quán)而無法辦理產(chǎn)權(quán)登記。同時，由于作為土地使用權(quán)補辦手續(xù)的主體——項目開發(fā)商大多已經(jīng)注銷、吊銷或成為“三無”企業(yè)[2]，這部分房產(chǎn)也較難通過補辦土地出讓手續(xù)的方式推進不動產(chǎn)權(quán)證的辦理。
2）項目缺乏報建手續(xù)
我們在推進海南房地產(chǎn)項目的過程中，發(fā)現(xiàn)海南省內(nèi)很多房地產(chǎn)項目在未辦理完畢報批報建手續(xù)及/或產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的情況下就交付使用，如今因時間間隔久遠，曾經(jīng)已有報建材料丟失、項目開發(fā)商已注銷、吊銷或成為“三無”企業(yè)，難以繼續(xù)推進完成報批報建，導致無法補辦不動產(chǎn)權(quán)證。
3）房屋實際占用人與產(chǎn)權(quán)登記人不一致
由于早期不動產(chǎn)登記制度普及不足，海南省內(nèi)存在大量僅協(xié)議轉(zhuǎn)讓、協(xié)議抵債、甚至裁定抵債后不辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)的不動產(chǎn)。這些產(chǎn)權(quán)瑕疵大多已存在多年，在這過程中或已經(jīng)歷多輪轉(zhuǎn)讓而無法追溯確認實際權(quán)屬人。另外，海南省內(nèi)還存在著諸多老舊職工住宅，其中一些職工住宅由于未能完成當年福利分房改革，房屋權(quán)屬還登記在原單位名下，但該類房屋職工已實際居住多年或已通過協(xié)議對外轉(zhuǎn)讓多輪，最終由于產(chǎn)權(quán)登記人/原單位無法取得聯(lián)系、注銷或吊銷，或產(chǎn)權(quán)確認、轉(zhuǎn)讓等手續(xù)材料丟失等客觀原因，無法證明實際占用人屬于房屋權(quán)屬人。
（2）違法用地問題
由于海南房地產(chǎn)發(fā)展的特殊背景，歷史上出現(xiàn)了不少違法用地項目。這些項目違法用地主要體現(xiàn)在以下幾種類型：（1）在國有非建設(shè)用地上違規(guī)建設(shè)項目。如：在國有林地、草地等非建設(shè)用地上借用“城市公園”、“植物觀光園”等名義建設(shè)醫(yī)療康養(yǎng)、天然氧吧、高爾夫球場等高端文旅項目；（2）非集體企業(yè)在集體非建設(shè)用地上開展房地產(chǎn)項目開發(fā)。如：“氧立方”別墅、康養(yǎng)住宅、養(yǎng)老地產(chǎn)等項目；（3）在建設(shè)用地上違反規(guī)劃指標、規(guī)劃用途或規(guī)劃方案等建設(shè)房地產(chǎn)項目。前述違法用地行為輕則定性為違建，被限期拆除退還土地，重則涉嫌刑事犯罪，需承擔刑事責任。海南的這類項目大多已被政府監(jiān)管叫停，并且由于違法用地行為已成既定事實，因而項目無論開發(fā)到哪個階段都較難繼續(xù)盤活，最終導致優(yōu)質(zhì)土地閑置。
（3）違法用海問題
違法利用填海造地方式進行房地產(chǎn)開發(fā)也是海南房地產(chǎn)項目存在的一大問題。由于填海造地的拿地成本更低，部分開發(fā)商通過“未批先填”或騙得批文后違反批文要求填海，更有甚者突破生態(tài)紅線，在對生態(tài)造成嚴重破壞的情況下違規(guī)填海。隨著監(jiān)管日趨嚴格與房地產(chǎn)市場下行，在2018年環(huán)保督察風暴后，這批違法用海的房地產(chǎn)項目開始大面積關(guān)停、爛尾。根據(jù)2024年8月7日海南省新聞辦公室發(fā)布會，海南存在52個“未批已填”的類圍填海項目。[3]同時，即使項目“已批已建”，很多還涉及項目用海管理不規(guī)范、前期生態(tài)評估滯后、用途與實際規(guī)劃不符等問題。一些開發(fā)商取得的海域使用權(quán)，原用于公共基礎(chǔ)建設(shè)或旅游經(jīng)濟發(fā)展，后期卻轉(zhuǎn)為商品房開發(fā)，嚴重偏離原始用途，涉嫌違法行為。
（4）高風險融資失敗項目問題
在房地產(chǎn)狂熱的時期，高風險融資開發(fā)是很多體量較小的房地產(chǎn)開發(fā)商的首選方式，很多不具備完整資金實力和開發(fā)資質(zhì)的中小型開發(fā)商通過收購或合作的方式違規(guī)集資、或通過明股實債方式借用大企業(yè)資金、或以相關(guān)不動產(chǎn)設(shè)立高杠桿、高風險融資等方式強行啟動項目，他們高估填海造地及/或房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟效益，盲目擴大項目規(guī)模，未充分考慮市場需求和可持續(xù)發(fā)展的環(huán)保愿景，這類項目在政策收緊或市場波動時，極易出現(xiàn)資金鏈斷裂，導致大量項目停工，形成“爛尾”。例如，海口葫蘆島填海項目因高額融資失敗而停工，項目已閑置長達十年，其破損的海岸線不僅對周邊生態(tài)環(huán)境造成深遠影響，還因投資損失嚴重難以盤活，成為地方政府的重大經(jīng)濟負擔。同時，由于這些高風險融資大多采取了復合融資策略，項目公司往往存在復雜的股權(quán)和債權(quán)交織問題，導致股東與債權(quán)人身份混同，并且因為這類項目前期的違規(guī)操作及政府日漸成熟的監(jiān)管，外部投資人對這類項目的開發(fā)前景及財務透明性等缺乏信心及信任，不愿輕易入場。部分項目還面臨著購房者維權(quán)、銀團及建工債權(quán)人訴訟的多重壓力，致使項目盤活進程一再受阻。
（5）違規(guī)銷售問題
海南房地產(chǎn)市場火熱時期，尤其是2018年全域限購及2020年現(xiàn)售政策實施前的項目，通?；蚨嗷蛏俅嬖谝恍┻`規(guī)銷售的問題，如：開發(fā)商虛假承諾、銷售被法院查封的商品房、將未組織竣工驗收的商品住房擅自交付使用、無視備案價與裝修包捆綁銷售、以“茶水費、座位費、指標費”等名義變相加價收取購房款、違反《中華人民共和國廣告法》等法律法規(guī)發(fā)布銷售廣告、捂盤惜售等。2018年實施全域限購后，海南還出現(xiàn)了不少為規(guī)避限購而改變土地用途的商改住項目，這批項目以“類住宅”名義分割銷售“酒店”、“旅館”或“辦公室”，不僅讓購房者面臨產(chǎn)權(quán)不清晰的法律風險，嚴重擾亂了市場秩序，同時還違反了海南省《關(guān)于加強商業(yè)、辦公類建設(shè)項目全過程管理的意見》（瓊自然資規(guī)〔2021〕12號）的相關(guān)規(guī)定。
三、海南困境房地產(chǎn)項目法律共性問題之破局探討
1. 產(chǎn)權(quán)確權(quán)問題
海南各市縣老舊房產(chǎn)的權(quán)屬確認問題由來已久，針對這一問題，海南省曾于2021年8月12日出臺《關(guān)于不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見的通知》（瓊自然資規(guī)〔2021〕7號），并在實施三年總結(jié)相關(guān)經(jīng)驗后于2024年8月7日出臺《關(guān)于不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見的通知》。（瓊自然資規(guī)〔2024〕7號，以下簡稱“7號文”）7號文適用范圍為國有建設(shè)用地上，土地和房屋權(quán)屬無爭議，合法建設(shè)，且購房人房屋來源合法，但不能辦理不動產(chǎn)登記的住宅項目，該文件為無法辦證及缺乏報建材料無法辦證項目問題的解決提供了方案。
針對沒有土地權(quán)屬無法辦證的問題，7號文將該問題拆分成了用地手續(xù)補辦和小產(chǎn)證辦理兩個層次的問題。首先對于用地手續(xù)補辦，7號文明確提出，用地手續(xù)補辦只需按照項目建設(shè)時的相關(guān)政策即可；其次，對于小產(chǎn)證辦理，針對出讓地塊，7號文提出“證繳分離”原則，無論有關(guān)部門向開發(fā)建設(shè)主體追繳土地出讓價款及稅費的情況如何，均不影響小業(yè)主的產(chǎn)證辦理。在該種原則下，若開發(fā)建設(shè)主體已經(jīng)滅失，我們理解有關(guān)部門在后續(xù)追繳時可以根據(jù)開發(fā)建設(shè)主體狀態(tài)通過向其自身、承繼主體、清算組或股東追繳、執(zhí)行、執(zhí)轉(zhuǎn)破等法治化方式實現(xiàn)追繳；針對劃撥地塊，7號文明確劃撥轉(zhuǎn)出讓的價款補繳由房產(chǎn)最后一手交易的購房人依據(jù)土地分攤結(jié)果按照宗地所在區(qū)域住宅用地基準地價的40%補繳承擔。
針對缺乏報建材料無法辦證的問題，7號文明確提出在相關(guān)部門確認符合規(guī)劃、質(zhì)量、消防等條件后可以直接辦理產(chǎn)證。對于規(guī)劃不符的，按“證辦分離”原則，無論有關(guān)部門向開發(fā)建設(shè)主體追繳情況如何，不影響小業(yè)主的產(chǎn)證辦理。我們理解該原則同“證繳分離”原則一致，相關(guān)部門對開發(fā)建設(shè)主體的追繳可參考我們上文“證繳分離”原則中提出的追繳方案；對于不符合質(zhì)量和消防等要求的還需要進行整改，盡管該等價款應當由開發(fā)建設(shè)主體承擔，但由于開發(fā)建設(shè)主體大多已經(jīng)滅失，我們理解可以通過在該物業(yè)區(qū)內(nèi)成立業(yè)主委員會先行墊資后續(xù)向開發(fā)建設(shè)主體追繳的方式進行，同時根據(jù)《海南省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造指導意見（試行）》該等項目也應當符合老舊小區(qū)改造項目，還可以同步嘗試申請改造項目基金，減小業(yè)主委員會墊資壓力。
對于無法確認占用人是否具有權(quán)屬的問題，我們理解這一問題在不動產(chǎn)登記生效原則下是沒有辦法做到完全確認占有人就是產(chǎn)權(quán)人的?；谶@個前提，我們理解相關(guān)部門和單位在確權(quán)時可不必過分糾結(jié)于如何確認占有人權(quán)屬，僅需對其權(quán)屬材料進行形式審查，確定其確實存在一定權(quán)屬依據(jù)，同時要求占有人提供其未來被證明并非所有權(quán)人的書面賠償承諾，即可假定其為產(chǎn)權(quán)人進行后續(xù)項目推進。若未來有經(jīng)法院判決或其他有權(quán)機關(guān)認可的真實產(chǎn)權(quán)人向相關(guān)部門或單位主張權(quán)利，相關(guān)部門或單位即可憑借該賠償承諾要求占有人進行賠償。
2. 違法用地問題
針對不同類型的違法用地項目，根據(jù)其各自的特殊性，我們理解可以嘗試以下路徑解決。針對在國有建設(shè)用地上違反規(guī)劃用途或規(guī)劃指標建設(shè)房地產(chǎn)項目的，我們理解該問題可根據(jù)7號文向政府申請規(guī)劃調(diào)整；針對非集體企業(yè)在集體非建設(shè)用地上進行房地產(chǎn)項目的，我們理解可以依據(jù)《海南自由貿(mào)易港土地管理條例》及《海南省集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點辦法》等法律法規(guī)由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織向市縣自治縣人民政府自規(guī)部門申請，將土地調(diào)整為集體經(jīng)營性建設(shè)用地再補充履行相關(guān)出讓手續(xù)；針對利用國有非建設(shè)用地進行房地產(chǎn)項目建設(shè)的，我們理解目前可以嘗試依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定的程序向相應層級政府部門申請國有非建設(shè)用地轉(zhuǎn)國有建設(shè)用地。
同時，針對違法用地問題較多的高爾夫球場項目，我們還需特別提請注意的是，高爾夫球場項目在解決違法用地問題前需提前關(guān)注該球場項目的立項時間，根據(jù)《關(guān)于暫停新建高爾夫球場的通知》（國辦發(fā)〔2004〕1號），2004年1月10日后我國就不允許再新建高爾夫球場項目。若相關(guān)違法用地高爾夫球場項目立項于2004年以后，則其繼續(xù)開發(fā)為高爾夫球場的難度相對較大。
3. 違法用海問題
2024年7月，海南省自然資源和規(guī)劃廳、海南省財政廳發(fā)布了《關(guān)于進一步加強用海用島要素保障的通知》，進一步就解決圍填海歷史遺留問題做出了指示；我們理解要破解違法用海項目遺留問題，需綜合多方力量采取針對性措施。針對同一圍海造地項目的不同部分應分類處置。如針對手續(xù)完備但因經(jīng)營問題停滯的部分，可通過市場化方式重新激活盤活，例如債務重組或資產(chǎn)拍賣，推動該部分項目復蘇；針對存在手續(xù)違規(guī)、用途違法的部分，則應依法追究違規(guī)問題并進行整治，同時迅速收回土地和海域使用權(quán)，將資源重新納入國家規(guī)劃，用于更符合公共需求的開發(fā)用途；而生態(tài)破壞明顯、修復難度較大的項目應優(yōu)先開展生態(tài)評估，制定修復措施；對于難以救治的項目可視情況進行放棄。例如，三亞紅塘灣新機場填海項目，將已取得海域使用權(quán)證部分作為三亞新機場功能配套區(qū)，并編制相關(guān)規(guī)劃。對于非法填海部分，則拆除工作與新機場填海工程統(tǒng)籌實施，拆除的砂石料作為新機場人工島填海施工部分物料來源。同時，還應加強政府在填海造地項目中的主動介入作用，加快推進爛尾填海項目的審計評估，建立土地海域使用權(quán)的二次拍賣平臺，讓具有實力的投資者或企業(yè)在政策引導下接盤盤活。
4. 高風險融資開發(fā)爛尾項目問題
盤活此類高風險融資開發(fā)爛尾項目通常需要從對外債務、合規(guī)用地、開發(fā)建設(shè)、股權(quán)關(guān)系、銷售運營等多方面進行評估，但其中最為重要的可能在于如何降低潛在投資者的顧慮及法律風險，從而能夠增加項目價值，吸引優(yōu)質(zhì)資方進入；我們理解主要有以下幾種方式：
（1）重組方式優(yōu)化股債結(jié)構(gòu)
重組股債結(jié)構(gòu)的核心目標是通過調(diào)整公司資本的構(gòu)成和融資方式，減輕企業(yè)的財務壓力，同時增強資本的流動性。通過合理的股債結(jié)構(gòu)調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)不僅能夠獲得更多的資金支持，還能使債務和股權(quán)之間的權(quán)利義務關(guān)系更加清晰，減少股東與債權(quán)人之間的潛在沖突，提升企業(yè)的管理和運營效率。在協(xié)議重組中，開發(fā)商可以與債權(quán)人協(xié)商，通過延期償債、降低利率、減免部分債務等方式減輕財務壓力。此外，債務重組還可以包括以債換股的方式，將一部分債務轉(zhuǎn)化為股權(quán)，從而減少企業(yè)的債務負擔，并為企業(yè)注入新的資金。
（2）破產(chǎn)重整方式引入投資人隔離風險
破產(chǎn)重整作為一種有效的風險隔離手段，已經(jīng)成為解決企業(yè)資金困境和保障投資者利益的重要方式。破產(chǎn)重整過程中，投資者通常能夠嘗試通過成為共益?zhèn)鶛?quán)人的方式獲得一定程度的償債優(yōu)先權(quán)，在法院的監(jiān)督下確保自己的投資安全性，有效地隔離不良資產(chǎn)盤活中的投資人潛在風險。
（3）破產(chǎn)清算拍賣或司法拍賣中競買項目資產(chǎn)
對于深陷困境、無法繼續(xù)運營的房地產(chǎn)項目公司，破產(chǎn)拍賣或司法拍賣是解決問題的最后手段。這種方式可以將債務問題留在項目公司，將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給有能力的企業(yè)或投資者開發(fā)，避免資源的浪費。
（4）嘗試多元化方式引入項目資金
嘗試利用海南QFLP試點吸引外資進入并享受外資品牌授權(quán)提升酒店、商辦相關(guān)物業(yè)的品牌效應。
5. 違規(guī)銷售問題
在海南房地產(chǎn)市場火熱時期確實有不少違規(guī)銷售的問題出現(xiàn)，但隨著2020年海南全省開始實施現(xiàn)房銷售政策后，某些違規(guī)銷售問題得到了明顯改善；但歷史上已經(jīng)形成的一些違規(guī)銷售風險仍待解決，尤其是如何化解因違規(guī)銷售而產(chǎn)生的小業(yè)主輿情維穩(wěn)風險。針對違規(guī)銷售問題，開發(fā)商及/或未來投資人首先需要求項目公司停止不符合規(guī)定的銷售行為，并與當?shù)卣疁贤ɑ夥桨?，嘗試取得當?shù)卣牟惶幜P證明；另外，需主動與已有購房者協(xié)商溝通，嘗試達成諒解并簽署諒解協(xié)議，以減少未來可能產(chǎn)生的各類風險。
結(jié)語
隨著海南房地產(chǎn)市場的深入發(fā)展，我們見證了其在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和政策調(diào)控中的起伏與挑戰(zhàn)。在經(jīng)歷了快速增長和市場調(diào)整之后，海南困境房地產(chǎn)項目面臨著前所未有的壓力。然而，正如歷史所證明的，每一個困境都孕育著新的機遇。通過政策引導和市場創(chuàng)新，海南房地產(chǎn)行業(yè)有望實現(xiàn)破局，迎來新的發(fā)展階段。海南困境房地產(chǎn)項目的解決將對自貿(mào)港建設(shè)產(chǎn)生深遠的影響。它不僅有助于優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，降低對單一產(chǎn)業(yè)的依賴，還能吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)和人才，提升居住品質(zhì)和配套設(shè)施，推動房地產(chǎn)行業(yè)向新模式過渡。此外，它還增強了市場活力和投資吸引力，促進了房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，為自貿(mào)港的長期穩(wěn)定發(fā)展提供了堅實的基礎(chǔ)。通過解決困境房地產(chǎn)項目，海南自貿(mào)港能夠更好地實現(xiàn)政策目標，構(gòu)建更加多元化和穩(wěn)健的經(jīng)濟體系，為2025年封關(guān)及未來的繁榮發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。
本文我們結(jié)合了以往處理海南困境房地產(chǎn)項目的紓困經(jīng)驗，主要從較為宏觀的法律層面為讀者進行了介紹，并提供一些可供探討或借鑒的破局思路；但鑒于本文主要探討的問題所涉維度較廣且每個困境房地產(chǎn)項目通常有其獨特性，本文難以一言以蔽之，我們或?qū)⒃诤罄m(xù)相關(guān)文章中進行針對性的探討。我們相信，通過政府、企業(yè)和社會各界的共同努力，海南困境房地產(chǎn)項目一定能克服當前問題，探索出一條符合自身特色的脫困道路。在不久的未來，海南在自貿(mào)港政策的加持下不僅將成為中國乃至全球的旅游度假勝地，更將成為一個充滿活力、創(chuàng)新和綠色的房地產(chǎn)投資熱土。
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