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關(guān)注焦點(diǎn)
審查同住人資格是征收共有糾紛（或分家析產(chǎn)糾紛）案件中重中之重，也是法院做出正確裁判的前提之一。確定同住人資格因素之一——他處是否有房是很多共有糾紛案件爭論的焦點(diǎn)?！渡虾Ｊ懈呒壢嗣穹ㄔ宏P(guān)于房屋動拆遷補(bǔ)償款分割民事案件若干問題的解答》（以下簡稱《高院解答》）中曾經(jīng)針對他處有房的情形，做出過不完全例舉的解答。“他處有房僅限于福利性質(zhì)取得的房屋，包括原承租的公有住房、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下分配的福利房、自己部分出資的福利房，房款的一半以上系用單位的補(bǔ)貼所購買的商品房，公房被拆遷后所得的安置房（包括自己少部分出資的產(chǎn)權(quán)安置房），以及按公房出售政策購買的產(chǎn)權(quán)房等”。然而司法實(shí)踐中房屋類型較多，性質(zhì)復(fù)雜，是否還有其他房屋屬于《高院解答》中“等”的范圍之內(nèi)呢？
案情介紹
原告謝天與張紅系夫妻關(guān)系，謝薇是兩人之子。被告蔣玉珍系原告謝天和案外人謝亮之母。嶗山四村房屋（以下簡稱系爭房屋）原系公房，承租人為蔣玉珍。系爭房屋內(nèi)有兩本戶籍簿，其中一本戶口簿中在冊戶籍人員為被告蔣玉珍、案外人謝亮、證人謝明。另一本戶口簿中在冊戶籍人員為原告謝、原告張紅、原告謝薇(1990年5月20日遷入)。
2016年4月22日，被告蔣玉珍與被告上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司就嶗山四村房屋簽訂《上海市公有住房出售合同》?！堵毠ぜ彝ベ徺I公有住房協(xié)議書》，承租人處有“蔣玉珍”字樣的簽名，同住成年人處有“謝亮”及“謝明”字樣的簽名。《本戶人員情況表》中家庭成員顯示為被告蔣玉珍、案外人謝亮及證人謝明。同日，被告蔣玉珍交付房款、維修基金等共計(jì)人民幣10,001元。2016年5月25日，被告蔣玉珍向房地產(chǎn)交易中心申請將嶗山四村房屋登記至其名下。2016年8月1日，嶗山四村房屋登記至案外人張某名下。
2014年，原告謝薇申請了上海市浦東新區(qū)拱鳴路的經(jīng)濟(jì)適用房一套，產(chǎn)權(quán)登記在其名下。
本案審理過程中，原告申請被告蔣玉珍的兒媳，案外人謝亮的妻子楊雪婷以及謝亮的女人謝明到庭作證。被告蔣玉珍及案外人謝亮從未向證人提及將嶗山四村房屋購買為產(chǎn)權(quán)房的事情，證人楊雪婷不清楚嶗山四村房屋購買為產(chǎn)權(quán)房的過程。謝明陳述：其父親即案外人謝亮欺騙其稱要將公房購買為產(chǎn)權(quán)房，要求證人謝明去簽字。簽字蓋章時，都是案外人謝亮拿著被告蔣玉珍的手簽字蓋手印的，當(dāng)時被告蔣玉珍清楚將公房購買為產(chǎn)權(quán)房的事情。簽字完成后，物業(yè)公司的工作人員稱需要支付16,000元，該款由案外人陸昌林支付。因?yàn)橹x亮經(jīng)常賭博，外面欠了大量外債。
原告要求法院確認(rèn)房屋買賣合同無效，請求恢復(fù)恢復(fù)房屋至公房狀態(tài)。
被告未出庭答辯。
審理觀點(diǎn)：
本院認(rèn)為，根據(jù)出售公有住房的規(guī)定，購買公有住房的對象為獲得新分配住房的具有本市常住戶口的職工和在住所地具有本市常住戶口的公有住房承租人或年滿18周歲的同住成年人。家庭人員在購房時應(yīng)協(xié)商一致，并在職工家庭購買公有住房協(xié)議書上簽名蓋章，任何同住成年人在購買公有住房產(chǎn)權(quán)時必須經(jīng)過其他同住成年人的同意。原告謝薇雖申請了經(jīng)濟(jì)適用房，但經(jīng)濟(jì)適用房與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代下的公房不同，經(jīng)濟(jì)適用房申請人在購買經(jīng)濟(jì)適用房時需支付部分房款，僅可獲得政府讓渡的占有和使用權(quán)利，并在滿五年出售時獲得少量增值收益，而公房卻是以較小的對價(jià)獲得了較大的財(cái)產(chǎn)利益，故雖謝薇申請了經(jīng)濟(jì)適用房，但本案中不宜輕易禠奪其購買公有住房的資格。另外，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)情況，原告謝天、張紅尚不存在在他處已獲得福利性分房或福利房待遇，應(yīng)享有購買嶗山四村房屋公有住房的資格。然三原告對嶗山四村房屋購買為產(chǎn)權(quán)房的情況毫不知情，被告蔣玉珍就嶗山四村房屋與被告上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司簽訂《上海市公有住房出售合同》的行為嚴(yán)重?fù)p害了三原告的利益，違反了職工購買公有住房的相關(guān)規(guī)定，該合同應(yīng)為無效。無效的合同自始沒有法律約束力，被告上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司應(yīng)將購房款返還給被告蔣玉珍，但嶗山四村房屋現(xiàn)已被出售給他人，故本案中無法判決將該房恢復(fù)為公房狀態(tài)。被告蔣玉珍經(jīng)本院合法傳喚未到庭應(yīng)訴，視為放棄答辯的權(quán)利，依法可予缺席裁判。
案例評析：
該案例討論的是誰有資格按照售后公房政策將公房買為產(chǎn)權(quán)房，而根據(jù)上海市《一九九五年出售公有住房方案實(shí)施細(xì)則 》第五條：“購買公有住房的對象為獲得新分配住房的具有本市常住戶口的職工和在住所地具有本市常住戶口的公有住房承租人或年滿18周歲的同住成年人?！苯Y(jié)合實(shí)踐可知，只有公房的承租人和年滿18周歲的同住人有資格購買該類房屋。在涉及公房糾紛中，有三類案件必然涉及同住人資格的審查，而該三類案件對同住人資格的認(rèn)定又基本相同，它們分別是：確認(rèn)公房買賣合同效力案件、公房排除妨害糾紛案件以及公房征收款共有糾紛案件。本案的焦點(diǎn)在于原告方是否屬于系爭房屋的同住人以及購買該房屋時是否經(jīng)過同住人一致同意。本案中原告謝薇因申請過上海市浦東新區(qū)拱鳴路的經(jīng)濟(jì)適用房一套，其同住人資格是否依然收到他處有房的影響。該法院認(rèn)為：經(jīng)濟(jì)適用房與福利分房區(qū)別較大，經(jīng)濟(jì)適用房不屬于福利分房，因此不能排除其作為公房同住人資格。但司法實(shí)務(wù)中對經(jīng)濟(jì)適用房略有爭議，有些法院認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房仍然屬于包含福利性質(zhì)的房屋，可以不分或者少分，比如（2015）閘民三（民）初字第2421號判決中指出：“原告于2011年通過系爭房屋申請獲得了經(jīng)濟(jì)適用住房，該房屋取得亦包含一定的福利性質(zhì)，該觀點(diǎn)成為原告不享征收補(bǔ)償?shù)脑蛑弧?。那么究竟?jīng)濟(jì)適用房是否屬于福利分房呢？我們探討一下經(jīng)濟(jì)適用房的概念和性質(zhì)。
一、 經(jīng)濟(jì)適用房的概念和性質(zhì)：
根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二條規(guī)定 “經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房”。經(jīng)濟(jì)適用房是根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。其所用土地來源一般實(shí)行行政劃撥的方式，并免收土地出讓金，而且對各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，具有加大的政府扶持和優(yōu)惠性質(zhì)。同時經(jīng)濟(jì)適用房出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，遵循保本微利的原則。購買經(jīng)濟(jì)適用房的居民支付相應(yīng)對價(jià)獲得限制性房屋產(chǎn)權(quán)證，因此經(jīng)濟(jì)適用房在本質(zhì)上屬于商品房。
二、經(jīng)濟(jì)適用房能否認(rèn)定為福利分房。
福利分房是我國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代一種房屋分配形式。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中，人們所有的剩余價(jià)值均被收歸國有，國家利用這些剩余價(jià)值中的一部分由各企事業(yè)單位蓋住房，然后按職工級別、職稱、工齡、年齡、居住人口輩數(shù)、人數(shù)以及有無住房等一系列條件分給居民承租居住使用。承租人需要繳納象征性的房屋租金（類似于贈送）。但承租人實(shí)際支付的房租遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于該房屋的建筑成本和維修成本。
司法實(shí)踐中，根據(jù)《高院解釋》被認(rèn)定的福利分房的主要包括： 原承租的公有住房、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下分配的福利房、自己部分出資的福利房，房款的一半以上系用單位的補(bǔ)貼所購買的商品房，公房被拆遷后所得的安置房（包括自己少部分出資的產(chǎn)權(quán)安置房），以及按公房出售政策購買的產(chǎn)權(quán)房等。很顯然經(jīng)濟(jì)適用房并不屬于上面所列的福利性質(zhì)的房屋，同時也沒有相應(yīng)的法律法規(guī)以及司法解釋確認(rèn)經(jīng)濟(jì)適用房屬于福利分房，更沒有規(guī)定因居民享有福利分房而排除共有住房中同住人資格。但實(shí)踐中依舊存在兩種觀點(diǎn)。一種認(rèn)為是福利分房，因?yàn)榻?jīng)適房是政府提供優(yōu)惠政策，解決中低收入家庭居住困難的保障性住房，與以往福利性公房具有相同屬性；另一種觀點(diǎn)如本案討論的焦點(diǎn)，認(rèn)為經(jīng)適房不屬于福利分房，因?yàn)楂@得經(jīng)適房的人，支付了相應(yīng)的對價(jià)，且經(jīng)適房本質(zhì)上屬于商品房。
三、司法實(shí)踐種傾向性意見：
經(jīng)濟(jì)適用房不屬于福利分房，即使享有經(jīng)濟(jì)適用房，仍然不能排除該房屋所有權(quán)人在他處公房內(nèi)享有同住人資格。
從福利分房的本質(zhì)來說，享有福利分房即享有福利性房屋的財(cái)產(chǎn)權(quán)價(jià)值補(bǔ)貼和居住權(quán)補(bǔ)貼。 首先、經(jīng)適房在財(cái)產(chǎn)權(quán)方面當(dāng)事人并沒有享受政府的福利。經(jīng)濟(jì)適用房的重要原則即保本微利，如果是開發(fā)商建造的經(jīng)適房，其利潤不能超過成本價(jià)的3%，若是政府出資建造，按照成本價(jià)出售，不得盈利。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二十條“ 確定經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則。其銷售基準(zhǔn)價(jià)格及浮動幅度，由有定價(jià)權(quán)的價(jià)格主管部門會同經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門，依據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理的有關(guān)規(guī)定，在綜合考慮建設(shè)、管理成本和利潤的基礎(chǔ)上確定并向社會公布。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利潤率按不高于3%核定;市、縣人民政府直接組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房只能按成本價(jià)銷售，不得有利潤?！笨芍?dāng)事人在購買經(jīng)適房支付了其享有產(chǎn)權(quán)的對價(jià)，支付成本價(jià)格同樣大于政府的優(yōu)惠價(jià)格。 其次，若經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)人希望滿足年限后上市交易的，需要向政府支付相應(yīng)土地出讓金。因此經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)人在購房時至少已經(jīng)支付了經(jīng)適房的成本價(jià)，在財(cái)產(chǎn)權(quán)上并未享受政府的福利補(bǔ)貼。但由于經(jīng)適房土地屬于劃撥用地，因此居住權(quán)確實(shí)享受著保障性住房的住房補(bǔ)貼，但是其福利性質(zhì)相對于其他公房顯然較少，因?yàn)榫幼?quán)的福利性質(zhì)是基于財(cái)產(chǎn)權(quán)延伸而來，而且居住權(quán)的福利性可以隨時收回或者中止（比如廉租房）。總之經(jīng)濟(jì)適用房確實(shí)因?yàn)檎咝员Ｕ?，而減少產(chǎn)權(quán)人少支付房屋價(jià)款，但這些些福利補(bǔ)貼相當(dāng)于公房分房等福利性太小，可以忽略不計(jì)。因此經(jīng)濟(jì)適用房一般不被認(rèn)定為福利分房。
司法實(shí)踐中必然會遇到除經(jīng)濟(jì)適用房外的其他也含有福利成分的房屋，比如：增配房屋、平價(jià)房、安居房、廉租房、宅基地房和拆私還公的房屋等，其中的福利成分可能包括：單位補(bǔ)貼款、房價(jià)優(yōu)惠、稅費(fèi)減免、土地劃撥、租房補(bǔ)貼、貸款扶持、工齡購房等各類政府、單位各類優(yōu)惠扶持。在實(shí)務(wù)辦理案件中，承辦律師如何分析一套涉案房屋是否被認(rèn)定為是否屬于福利分房，能否被認(rèn)定為高院解答中關(guān)于福利分房不完全例舉中“等”的范圍之內(nèi)。根據(jù)上海高院解答：“房款的一半以上系用人單位的補(bǔ)貼所購買的商品房”才被認(rèn)定為福利分房。因此律師要勤勉盡責(zé)，將當(dāng)事人購房的證據(jù)材料調(diào)查清楚，并重點(diǎn)力爭房屋的支付的對價(jià)能否超過房屋的福利成分。
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