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一、爭議焦點：
拆遷許可證核發(fā)之日與房地產(chǎn)評估實際啟動時間相距較遠(yuǎn)，評估時間節(jié)點以何時為準(zhǔn)？
二、案情簡介
坐落于上海市閔行區(qū)XX路XX號房屋（以下簡稱涉案房屋）產(chǎn)權(quán)人為上海A有限公司（以下簡稱“A公司”），土地權(quán)屬性質(zhì)為國有。 2010年7月9日，XX土儲中心因某開發(fā)項目建設(shè)依法取得房屋拆遷許可證，A公司所有的涉案房屋位于該拆遷許可證的拆遷范圍內(nèi)。但是后來拆遷并未實際啟動，房屋拆遷期限延長至2019年1月31日。拆遷人XX土儲中心委托上海B有限公司（以下簡稱“B公司”）實施拆遷，上海C有限公司（以下簡稱“C公司”）被選定為該基地的評估公司。C公司以2010年7月9日作為評估時點，由房地產(chǎn)估價師于2017年10月27日對涉案房屋進行實地查勘，2018年5月17日出具房地產(chǎn)估價報告，對涉案房屋的評估價格為每平方米建筑面積人民幣3,614元。上述評估報告送達A公司，同年6月14日，房地產(chǎn)估價師協(xié)會專家委員會受理了XX土儲中心對評估結(jié)果申請的專家鑒定，后A公司拒絕鑒定，該委員會于同年6月27日決定終止鑒定。XX土儲中心與A公司就涉案房屋的拆遷補償安置進行協(xié)商未能達成一致而未果。XX土儲中心于2018年10月25日向當(dāng)?shù)刈》烤痔岢霾脹Q申請，住房局經(jīng)審核，于2018年11月22日作出房屋拆遷裁決，以前述房地產(chǎn)估價報告為依據(jù)，對A公司予以貨幣補償并送達A公司。A公司不服，向法院提起行政訴訟，請求撤銷該拆遷裁決。
三、雙方觀點
原告A公司：房產(chǎn)價值評估時點應(yīng)該以實際評估時為準(zhǔn)，拆遷許可證核發(fā)時間距離實際評估時間將近8年，房屋價值升值很多，仍然以2017年作為房地產(chǎn)價值評估時點侵害原告利益，不公平。
被告住房局：根據(jù)法律規(guī)定，拆遷估價時點應(yīng)為“拆遷許可證核發(fā)之日”，本案評估時點符合法律規(guī)定，其根據(jù)C公司出具的評估報告作出裁決，證據(jù)充分，另外本案房屋拆遷拖延至今并非XX土儲中心的單方責(zé)任，原告A公司也有責(zé)任。
四、法院判決
一審法院認(rèn)為，涉案房屋屬于非居住房屋，根據(jù)法律規(guī)定可以采用貨幣補償方式。對于貨幣補償?shù)?，?yīng)當(dāng)按照同等價值補償。貨幣補償?shù)慕痤~應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。在采用貨幣補償方式對被拆遷人進行安置補償?shù)那闆r下，貨幣補償?shù)慕痤~應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循填平原則予以確定，保障被拆遷人的合法權(quán)益。被告住房局雖主張涉案房屋拆遷拖延至今并非XX土儲中心的單方責(zé)任，但均未能提供證據(jù)證明，本院不予采納。鑒于本案并無證據(jù)證明存在由于A公司的過錯導(dǎo)致拆遷拖延至今的情形，被訴拆遷裁決在確定補償標(biāo)準(zhǔn)和補償金額時，僅依據(jù)以2010年7月9日為評估時點所作的房地產(chǎn)估價報告，未考慮2010年至2018年房地產(chǎn)市場價格漲幅較大的情況，違反前述同等價值補償?shù)囊?guī)定，明顯缺乏合理性，損害了A公司的合法權(quán)益。法院遂判決撤銷被訴房屋拆遷裁決。
一審判決后，被告住房局不服，提起上訴。二審法院經(jīng)審理，判決駁回上訴，維持原判，理由與一審一致。
五、案例評析
國有土地上房屋征收（拆遷）補償過程中的核心問題是補償安置，補償安置的基礎(chǔ)是對被征收（拆遷）房屋價值的評估。國家法律法規(guī)對國有土地上房屋征收中房屋價值評估時點有明確規(guī)定，比如：《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）第十九條規(guī)定，“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格?！薄渡虾Ｊ袊型恋厣戏课菡魇张c補償實施細(xì)則》第二十五條第二款規(guī)定，“被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值評估時點為房屋征收決定公告之日?！薄秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》第十條規(guī)定，“被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日?！?span>
所以對一般情形，應(yīng)以房屋征收決定作出之日或房屋拆遷許可證頒發(fā)之日作為評估時點。但如果在房屋征收（拆遷）安置過程中出現(xiàn)不合理延遲，且房地產(chǎn)市場價格波動較大的情況下，對評估時點如何確定，目前法律法規(guī)未作明確規(guī)定。
但是，總體來講，房屋價值評估要遵循一個公平原則?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第二條規(guī)定，“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補償?！?/span> 《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細(xì)則》第三條規(guī)定，“房屋征收與補償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、公平補償、結(jié)果公開的原則?！笨梢?，公平原則是房屋征收中的重要原則。
本案中，雖然房屋征收決定和拆遷許可證核發(fā)是在2010年7月，但是征收真正啟動和房屋評估是在2017年10月，房屋評估報告出具時間是2018年10月，征收（拆遷）過程因不可歸責(zé)于被征收（拆遷）人的原因延期多年，導(dǎo)致房地產(chǎn)評估程序啟動時間與房屋征收決定作出或拆遷許可證頒發(fā)時間間隔較遠(yuǎn)，應(yīng)綜合考量合理期限、當(dāng)事人過錯等因素，結(jié)合案件具體情況，適當(dāng)調(diào)整評估時點，從而有利于實現(xiàn)對被征收（拆遷）人的充分、合理補償，也是對目前征收（拆遷）安置補償制度的有益補充，也符合我國民事賠償?shù)幕驹瓌t之一填平原則。若房地產(chǎn)估價報告以房屋征收決定作出或拆遷許可證頒發(fā)時間作為評估時點，行政機關(guān)以此評估報告為依據(jù)作出征收補償決定或房屋拆遷裁決的，應(yīng)予撤銷。
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