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一、核心問題

國有土地上的非居住房屋征收時，按照租賃合同而產(chǎn)生的新的“承租人”是否有權(quán)利分割該房屋的征收補償款？

二、裁判觀點

在分割非居住用途公房的征收補償利益時，應(yīng)當(dāng)綜合考慮系爭房屋的來源、房屋的實際經(jīng)營和使用情況、對征收補償款取得的貢獻，取決于征收補償利益的來源構(gòu)成情況等因素，遵循公平合理原則進行分割。

三、案情簡介

2005年1月6日，六葉草與東方紅公司簽訂《租賃合同》一份約定：租賃期限為2005年1月1日至2007年12月31日。在2005年1月6日《租賃合同》約定的租賃期限屆滿后，東方紅公司一直收取六葉草的租金直至2014年12月底；但六葉草已支付房屋使用費至2017年9月30日；系爭房屋是六葉草自己搬場騰空。

四、一審法院判決

《租賃合同》約定期限為2005年1月1日至2007年12月31日，租賃期滿后，雙方未簽訂書面合同，故雙方的租賃期限為不定期租賃。鑒于雙方在2017達成調(diào)解協(xié)議，確認雙方的租賃關(guān)系于2014年9月12日解除，故六葉草對于征收協(xié)議中的價值補償款、簽約獎勵費的取得無貢獻，無權(quán)要求分割。六葉草依據(jù)合法注冊登記享有在系爭房屋內(nèi)《個人獨資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照》，在系爭房屋內(nèi)合法實際經(jīng)營直至將系爭房屋交給動遷組，所以在系爭房屋被征收時，六葉草是系爭房屋的實際使用者和合法經(jīng)營者。停產(chǎn)停業(yè)期限是根據(jù)實際停產(chǎn)停業(yè)時間，且動遷組向法院明確停產(chǎn)停業(yè)損失是給在系爭房屋內(nèi)實際經(jīng)營的經(jīng)營者的補償，因此，六葉草對停產(chǎn)停業(yè)損失補償款的取得有貢獻，該部分征收利益應(yīng)當(dāng)歸六葉草所有。關(guān)于房屋搬場補貼，鑒于在系爭房屋被征收時，六葉草是系爭房屋的實際使用者和合法經(jīng)營者，且根據(jù)向動遷組所做的調(diào)查，系爭房屋是六葉草在動遷組做工作后自愿交給動遷組，東方紅公司并未參與且不知道六葉草交房事宜，東方紅公司對六葉草搬走沒有貢獻，故房屋搬場補貼應(yīng)歸六葉草所有。關(guān)于搬遷獎勵費，凡在房屋征收補償協(xié)議生效后，并在約定期限內(nèi)搬離被征收房屋的，每戶獎勵50萬元，鑒于六葉草對該獎勵費的取得有貢獻且貢獻較大，故有權(quán)參與該獎勵費的分割。關(guān)于裝潢補償款，鑒于系爭房屋是從2005年1月1日起就一直由六葉草承租并實際使用、經(jīng)營，東方紅公司提供的證據(jù)并不能證明其對裝潢補償款的取得有貢獻，因此該補償款應(yīng)歸六葉草所有。一審法院據(jù)此依照《中華人民共和國民法總則》第三條、《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第九十條規(guī)定，判決

五、二審法院判決

系爭房屋是公有非居住房屋，承租人為東方紅公司，2017年7月25日，東方紅公司與征收部門簽訂了《上海市國有土地上房屋征收補償協(xié)議》。六葉草基于租賃合同，自2005年起租賃使用系爭房屋。故六葉草是否可分得征收補償利益以及分得多少征收補償利益，取決于征收補償利益的來源構(gòu)成情況以及六葉草與東方紅公司的租賃合同履行情況。

六葉草是基于租賃合同使用系爭房屋。我國合同法規(guī)定的租賃合同，是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同法律關(guān)系中，承租人取得租賃物一定期限內(nèi)的使用權(quán)，是以支付租金為代價的。東方紅公司與六葉草之間的租賃合同，書面約定的租賃期限至2007年底屆滿，此后六葉草支付租金至2014年底，2015年后，東方紅公司與六葉草之間的租賃關(guān)系處于非正常履行狀態(tài)。東方紅公司雖曾以書函的形式通知六葉草搬離，但直至2017年9月15日達成調(diào)解協(xié)議，雙方才確認租賃關(guān)系于2014年9月12日解除，六葉草限期搬離并對2017年9月30日前的房屋使用費進行了結(jié)算。故在征收過程中，系爭房屋事實上由六葉草使用。就征收補償利益的分割，六葉草自2005年起長年租賃使用系爭房屋，相應(yīng)的裝潢補償款可歸六葉草所有。六葉草在征收過程中實際搬遷，相應(yīng)的搬場補貼亦可歸六葉草所有。至于停產(chǎn)停業(yè)損失，系爭房屋本是營業(yè)用房，東方紅公司對外出租的行為本身亦是一種經(jīng)營行為，相應(yīng)的停產(chǎn)停業(yè)損失理應(yīng)由東方紅公司、六葉草分享?！渡虾Ｊ袊型恋厣戏课菡魇昭a償協(xié)議》中約定的搬遷獎勵費，是對被征收人限期搬離的獎勵。六葉草與東方紅公司的租賃合同早已到期，東方紅公司亦曾通知過六葉草要求其搬離，六葉草依法依約本應(yīng)搬離，故六葉草在征收過程中配合搬離不應(yīng)成為其要求分得搬遷獎勵費的合法理由。

六、律師觀點

在公房征收補償過程中，對房屋非居住部分的補償與居住部分的補償不同。根據(jù)每個基地公示的補償規(guī)定：“承租的公有非居住房屋以租用公房憑證、房屋租賃合同記載的建筑面積為準；企事業(yè)單位房屋補償一般以貨幣補償為主；對公有房屋承租人給予被征收房屋的市場評估價格、設(shè)備搬遷和安裝費用、無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用、停產(chǎn)停業(yè)損失補償；停產(chǎn)停業(yè)損失補償標準，按照被征收房屋市場評估價的10%確定，停產(chǎn)停業(yè)期限根據(jù)企事業(yè)單位實際停產(chǎn)停業(yè)時間確定，最長不超過一年；征收范圍內(nèi)企事業(yè)單位房屋依照市場租賃關(guān)系出租的，企事業(yè)單位自行處理市場租賃關(guān)系，房屋征收部門與公有房屋承租人簽訂補償協(xié)議，補償協(xié)議中的停產(chǎn)停業(yè)損失補償、房屋搬場補貼、裝飾裝修補貼作為租賃關(guān)系處理的內(nèi)容?！币虼诵碌淖饪涂梢韵碛蟹指钤摲课菡魇昭a償款中的停產(chǎn)停業(yè)損失，裝修部分的損失等其他租客在租賃合同中約定的其他方面的補償。