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2021年5月17日至5月19日，浙商證券滬杭甬高速封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金等9只基礎(chǔ)設(shè)施REITS分別通過上海證券交易所、深圳證券所審核，并發(fā)出詢價公告。至此，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs以試點項目為開端在我國進入正式實施階段，標志著涉及萬億級別的REITs藍圖正徐徐展開。

本文將從基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs適用的法律規(guī)則、試點項目要求、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的交易結(jié)構(gòu)、首批發(fā)行試點項目的概況等方面對基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的情況進行概覽說明。

一、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的法律及規(guī)則體系

目前基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs沒有單獨的立法，基礎(chǔ)監(jiān)管框架以《證券法》、《證券投資基金法》為上位法，結(jié)合2020年4月30日至2021年4月30日發(fā)改委、證監(jiān)會、滬深交易所、基金業(yè)協(xié)會出臺的一系列規(guī)則和指引進行監(jiān)管規(guī)制。涉及的主要法律及規(guī)則體系如下：

二、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點項目的主要要求

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs目前尚處于項目試點階段。根據(jù)2020年4月30日發(fā)改委、證監(jiān)會《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》及2020年7月31日發(fā)改委辦公廳《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資基金（REITs）試點項目申報工作的通知》，針對試點項目主要有如下要求：

1、聚焦重點區(qū)域。

優(yōu)先支持京津冀、長江經(jīng)濟帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲等重點區(qū)域,支持國家級新區(qū)、有條件的國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)開展試點。

具體而言，優(yōu)先支持位于《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》《河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》《長江經(jīng)濟帶發(fā)展規(guī)劃綱要》《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》等國家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項目。支持位于國務(wù)院批準設(shè)立的國家級新區(qū)、國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項目。

2、聚焦重點行業(yè)。

優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補短板行業(yè),鼓勵信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施開展試點。主要包括：

（1）倉儲物流項目。

（2）收費公路、鐵路、機場、港口項目。

（3）城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫(yī)廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項目。

（4）城鎮(zhèn)供水、供電、供氣、供熱項目。

（5）數(shù)據(jù)中心、人工智能、智能計算中心項目。

（6）5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)項目。

（7）智能交通、智慧能源、智慧城市項目。

3、鼓勵國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園等開展試點。

（1）位于國家發(fā)展改革委確定的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群，或《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》確定的開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)。

（2）業(yè)態(tài)為研發(fā)、創(chuàng)新設(shè)計及中試平臺，工業(yè)廠房，創(chuàng)業(yè)孵化器和產(chǎn)業(yè)加速器，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。

（3）項目用地性質(zhì)為非商業(yè)、非住宅用地。

4、酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產(chǎn)項目不屬于試點范圍。

5、試點項目已依法依規(guī)取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續(xù)。主要包括：

（1）項目審批、核準或備案手續(xù)。

（2）規(guī)劃、用地、環(huán)評、施工許可手續(xù)。

（3）竣工驗收報告（或建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理“五方驗收單”，或政府批復(fù)的項目轉(zhuǎn)入商運文件）。

（4）依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)必須辦理的其他重要許可手續(xù)（例如，有關(guān)項目應(yīng)按照《固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能審查辦法》要求進行節(jié)能審查；涉及經(jīng)營增值電信業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)中心項目應(yīng)取得增值電信業(yè)務(wù)經(jīng)營許可）。

具體應(yīng)以手續(xù)辦理時的法律法規(guī)、規(guī)章制度、國家政策等為依據(jù)，判定相關(guān)手續(xù)的合法合規(guī)性。

6、如項目為PPP項目（政府與社會資本合作項目）的，還需滿足以下條件：

（1）2015年以后批復(fù)實施的PPP項目，應(yīng)符合國家關(guān)于規(guī)范有序推廣PPP模式的規(guī)定。包括： ① 依法依規(guī)履行項目審批、核準或備案手續(xù)。 ② 批復(fù)PPP項目實施方案。 ③ 通過公開招標等競爭方式確定社會資本方。 ④ 依照法定程序規(guī)范簽訂PPP合同。

（2）2015年6月以后批復(fù)實施的特許經(jīng)營項目，應(yīng)符合《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》（國家發(fā)展改革委等6部委第25號令）有關(guān)規(guī)定。此前采用BOT、TOT、股權(quán)投資等模式實施的特許經(jīng)營項目，應(yīng)符合當時國家關(guān)于固定資產(chǎn)投資建設(shè)、特許經(jīng)營管理等相關(guān)規(guī)定。

（3）收入來源以使用者付費（包括按照穿透原則實質(zhì)為使用者支付的費用）為主。收入來源含地方政府補貼的，需在依法依規(guī)簽訂的PPP合同或特許經(jīng)營協(xié)議中有明確約定。

（4）PPP項目運營穩(wěn)健、正常，未出現(xiàn)暫停運營等重大問題或重大合同糾紛。

三、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目的交易結(jié)構(gòu)

鑒于《證券投資基金法》中關(guān)于公募基金財產(chǎn)的投資限制，現(xiàn)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的交易結(jié)構(gòu)采用的是“公募基金+資產(chǎn)支持專項計劃（ABS）”的交易結(jié)構(gòu)。根據(jù)《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》、《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》的規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs交易結(jié)構(gòu)圖如下：

  （圖源上海證券交易所官網(wǎng)）

四、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點項目發(fā)行的基本情況

從2020年4月30日《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》的出臺，截至2021年5月19日上海證券交易所及深圳證券交易所已申報并通過的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目共9個。基本情況如下：

正如《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》中所說，基礎(chǔ)設(shè)施REITs具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強等特點,能有效盤活存量資產(chǎn),填補當前金融產(chǎn)品空白,拓寬社會資本投資渠道,提升直接融資比重,增強資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟質(zhì)效。有利于降低實體經(jīng)濟杠桿,推動基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場化、規(guī)范化健康發(fā)展。而基礎(chǔ)設(shè)施REITs具體配套規(guī)則和業(yè)務(wù)指引的出臺和首批試點項目的落地，標志著頂層規(guī)則設(shè)計和實操層面的成功結(jié)合，相信基礎(chǔ)設(shè)施REITs在我國的發(fā)展定能智行致遠，未來可期。