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一、案件簡介
張乙系張甲舅舅，張乙、徐甲系夫妻關系。系爭房屋本市巨鹿路820弄某號公房，租賃戶名為張乙，在冊戶籍人員為張甲、張乙和徐甲三人。
張甲戶口于1967年出生即入戶于系爭房屋，并曾長期居住至1992年結婚。該房屋內有兩本戶口簿，即張甲一本，張乙、徐甲一本。2003年張乙、徐甲與靜安置業(yè)簽訂上海市公有住房出售合同。張乙、徐甲成為系爭房屋的產權人。2007年張乙、徐甲將該房屋出售。2010年10月，張甲訴至法院，請求判令確認張乙、徐甲與靜安置業(yè)所簽訂的巨鹿路820弄某號房屋的公有住房出售合同無效。
原審另查明，張甲父親單位于1977年分配位于本市四平路某號408室房屋一套，當時寫明家庭人口為4人。1985年由于家庭住房困難，張甲父親單位又分配柳營路319弄某號303室房屋一套，原四平路住房由單位保留。此次分房家庭成員中未包括張甲。1998年張甲購買安居房一套，位于本市棕櫚路300弄某號402室。該房已被張甲出售。
二、審理觀點
一審法院認為，本市巨鹿路820弄某號公房房屋承租人系張乙，雖張甲戶籍一直在該處房屋內，并曾經長期居住該屋內。但根據國家有關法律、法規(guī)及政策規(guī)定，如張甲他處有房，享受過福利分房，則張甲不屬于該房屋同住人。如張甲不具有同住人資格，張甲就不具有公房購買條件。本案張甲父親在1977年單位分配房屋，在1985年因住房困難，單位再次分配房屋時，房屋調配單中寫明家庭人口并未包括張甲，且原分配的房屋已由單位收回。故張甲實際在上述兩次房屋分配中，并未享受福利分房。故不能認定張甲在上述兩次分房中享受了福利分房。但張甲在1998年購買了安居房。安居房作為國家為解決中低收入家庭，住房困難戶的居住問題，而以成本價出售的住房，具有明顯的福利性質，應認定張甲取得了福利性質的房屋。且1992年后張甲已不居住該房屋內。故張甲不具有系爭房屋同住人資格。張乙、徐甲購買系爭房屋的產權并未侵犯張甲的利益。張甲要求確認房屋買賣合同無效缺乏依據。張甲訴請不予支持。
上訴人張甲不服一審法院判決，向二中院提起上訴稱：張甲在他處未享受過福利分房，1998年張甲購買的本市棕櫚路300弄某號402室，并非安居房，而是平價房，且該房已被張甲出售，故張甲符合共同居住人的條件，應認定為系爭房屋的共同居住人，張乙、徐甲在未經張甲同意情況下，與靜安置業(yè)簽訂系爭房屋的上海市公有住房出售合同，侵害了張甲的合法權益，要求撤銷原判，支持其原審請求。
中級人民法院認為，系爭房屋承租人系張乙，張甲戶籍自1967年出生遷入系爭房屋后并長期居住至1992年結婚，2003年張乙、徐甲與靜安置業(yè)簽訂上海市公有住房出售合同，成為系爭房屋的產權人，并于2007年將該房屋出售，現(xiàn)張甲訴至法院，請求判令確認張乙、徐甲與靜安置業(yè)所簽訂的公有住房出售合同無效，故張甲是否具有系爭房屋同住人資格是本案爭議焦點。根據查明的事實，1998年張甲與上海市建設系統(tǒng)職工住宅合作社簽訂《上海市安居房、平價房配售合同》，購買了本市棕櫚路300弄某號402室房屋一套。安居房、平價房是國家安排的專項貸款和地方自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本，由政府補貼的非盈利性住房，故具有明顯的福利性質，原審法院據此認定張甲取得了福利性質的房屋，且1992年后張甲已不居住該房屋內，張甲不具有系爭房屋同住人資格，并無不當，張甲要求確認房屋買賣合同無效依據不足。張甲的上訴請求，本院不予支持。判決如下：駁回上訴，維持原判。
三、案件評析
本案的爭議焦點為安居房是否屬于福利分房。司法實踐中經常把平價房與安居房并列討論，雖然平價房與安居房有些區(qū)別，但本質上都屬于保障性住房。本文亦將平價房與安居房一起論述，不做區(qū)分。
安居房是指國家和地方政府為加快解決中低收入家庭住房困難戶的居住問題，建立社會主義市場經濟條件下具有社會保障性質的住房供給體制，而實施的安居房開發(fā)、建設、分配、出售和管理的工程，并采用自建、聯(lián)建、委托代建以及市統(tǒng)一建造多種形式進行建設。建設的安居住房堅持非盈利性原則，并以成本價向中低收入家庭出售。安居房建設用地，實行由政府劃撥的方式進行安排。上海市人民政府在1995年開始實施安居住房建設工程，解決中低收入家庭無房戶、危房戶和住房困難戶。那么安居房屋是否屬于公房同住人資格中他處有房的情形，即安居房是否屬于福利分房。因缺少法律規(guī)范的解釋，司法審判中對該類房屋定性尚未有統(tǒng)一的觀點，但有兩種傾向性意見。
第一、安居、平價房屋屬于福利分房，應當被認定為同住人資格中的他處有房。本案兩級法院便堅持此觀點，認為安居房房屋屬于保障性住房，不具有營利性，且個人僅支付了安居房屋的成本價格或低于成本價，因此安居房屋應當認定為福利分房。根據安居房的概念和性質可知，該類房屋福利性還包含：1、建設所用土地一般是行政劃撥用地；2、房屋建筑貸款一般是政府扶持和單位出資建設，個人出資購買房屋雖然支付安居房的“成本價”，但遠遠低于商品房開發(fā)的成本價；3、稅費減免，根據關于上海市安居工程實施方案》滬府發(fā)[1995]42號文件（以下簡稱42號文）第十四條：“實施安居工程建設，按市、區(qū)分工的原則，分別由市、區(qū)承擔固定資產投資方向調節(jié)稅、營業(yè)稅、房產稅、契稅”。因此安居房屋被認定為屬于福利分房，審判實踐中也有很多判例，比如：2014年黃浦區(qū)人民法院判決書“查留浩、董小楓、查國君戶籍在系爭房屋內，因居住困難，符合特困戶條件，在系爭房屋動遷之前，已由相關部門作為特困戶為其解決居住問題，其購置的解困平價房面積也已超過法定標準，雖購置的解困平價房由其自行部分出資，但該房的取得應屬福利性質，故查留浩、董小楓、查國君也不符合系爭房屋安置人員的條件，亦不應獲得系爭房屋安置補償款”
第二、安居房、平價房不屬于福利分房。安居、平價房是解決居住困難問題而由政府提供的保障性住房。根據42號文第四條規(guī)定：“安居房建設資金堅持國家、單位、個人三者共同負擔的原則，即：國家貸款等扶持，單位籌資建房，個人出資買房”。符合條件的居民購買安居房時需要支付房屋的成本價。而根據上述文件第十九條規(guī)定：：“安居房的成本價，由市建設委員會（以下簡稱市建委）會同有關部門審核確定。主要由征地和拆遷補償費、勘察設計費和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費（包括50%小區(qū)級非經營性公建配套費）、管理費、貸款利息和稅金等構成”。安居房屋包含政府和單位幫助的福利性，但該部分福利性相對于福利分房的福利性較小，由于個人購買安居房時支付房屋對價，且該對方已經覆蓋房屋的成本價格。國家和單位并未無償補貼款項和房屋面積給個人，因此不能認定安居房屋屬于福利分房。比如2019年虹口區(qū)法院判決書中表述：“ 何某某家庭雖然在2000年自購羅秀路房屋商品房，根據房產交易中心合同顯示：該房屋屬于安居房、平價房。但何某某家庭系自行出資購房，也并無證據證明其購房時享受了特定購房資格或房價優(yōu)惠待遇，故法院認定其未享受福利分房”。
不動產征收律師，在實務辦理案件中，必然會遇到各類含有福利成分的房屋，福利成分可能包括：單位補貼款、房價優(yōu)惠、稅費減免、土地劃撥、租房補貼、貸款扶持、工齡購房等各類政府、單位各類優(yōu)惠扶持。含有國家和單位福利成分的房屋并代表一定是福利分房，根據上海高院解答：“房款的一半以上系用單位的補貼所購買的商品房”才被認定為福利分房。因此律師要勤勉盡責，將當事人購房的證據材料調查清楚，并重點力爭房屋的成本價能否超過房屋的福利成分。
滬公網安備 31010402007129號
