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征收房屋的類型，按照房屋所依附土地的性質(zhì)主要包括：國有土地上的房屋與集體土地上的房屋；其中國有土地上的房屋主要包括：普通私有居住房屋（私房）、公有承租房（公房）以及非居住房屋（店鋪）。公房的來源以及類型已經(jīng)在公房征收章節(jié)中展開過，這里我們主要討論一下，國有土地上私房的來源和種類，以及該類房屋動遷時的政策。
國有土地上的私有居住房屋，由于該類房屋的歷史年代較長，被拆遷或者被征收房屋的來源與歷史變更與現(xiàn)在的商品房屋不同，有其自身的特殊性以及復雜性。因此，為了更好地辦好房屋征收與補償?shù)墓ぷ鳎覀儓F隊整理了一篇介紹房屋類型的文章。根據(jù)房屋的來源和性質(zhì)主要有以下幾種類型：
1、售后公房。公房分為可售公房和不可售公房?？墒酃恳话闶仟氂贸商椎墓凶》浚徊豢墒酃渴侵父鶕?jù)現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房,它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋。公房出售的依據(jù)主要為：1994年的《關(guān)于出售公有住房的實施細則（94方案）》（該方案實施一年后，因本身存在不足，就在1995年7月份實施的《上海市出售公有住房方案實施細則》被廢止）和1995年7月實施的《上海市出售公有住房方案實施細則》，該方案從出臺一直實施至今，又稱為“96方案”。公房出售后，公房就轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌錾狭魍ǖ纳唐贩课?，房屋的產(chǎn)權(quán)人根據(jù)家庭內(nèi)部協(xié)商一致，一般為原公房的承租人或者同住人。售后公房的產(chǎn)權(quán)房遇到動遷時，動遷政策一般按照普通私有居住房屋給予補償和安置。但由于該類私房居住條件較好，除非遇到大的市政工程，一般不會被動遷，比如世博動遷。
2、無產(chǎn)證的私房。上海市國有土地上的自住私房，一般是歷史年代久遠的房屋，現(xiàn)在房屋的產(chǎn)權(quán)人主要是基于繼承或者在原有私房的基礎上翻建、重建等?；旧蠜]有產(chǎn)證、也沒有翻建許可證。由于歷史上的政策和家庭內(nèi)部矛盾的限制，房屋產(chǎn)證無法辦理。但是這類房屋之所以能定性為私有居住房屋，是因為他們有土地使用權(quán)證，并記載著土地的權(quán)利人。因此對這類房屋的動遷時的政策，考慮到對被征收人利益以及被征收人的便利，政府將該類房屋按照普通私有居住房屋給予補償和安置。
3、無房屋產(chǎn)權(quán)證也沒有土地證、同時也沒有公房使用憑證的房屋。這類房屋在上海老城區(qū)比較多，被征收人三證均不具備，也沒繳納過房屋租賃費用。但是房屋的實際居住人和在冊戶口人能在房屋中實際居住或者管理，也是有一定的依據(jù)，就是他們有地價稅繳費證明。有些居民居住的房屋沒有任何憑證，但是在1985年房屋普查中被登記為私房的，也被認定為私有住房，且權(quán)利人也是當時被登記的人。政府對該類房屋也認定為普通私有居住房屋，動遷亦是按照普通居住房屋給予補償安置。
4、執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租居住房屋（又稱“代經(jīng)租房”或者“老出租”）。該類房屋具有歷史矛盾性的房屋，（作者簡述一下代經(jīng)租的歷史——第一階段：1956年，城市私房改造開始；公私合營、國家經(jīng)租。此時為代經(jīng)租開始前的準備。第二階段：1958年的“經(jīng)租”階段，私宅交由政府“經(jīng)營租賃”給他人，租戶向政府交納租金，由政府的房管部門負責維修，租金中扣除了相關(guān)費用，按原租金的25%左右（甚至更低）的比例，作為“定租”交給房主。此時為代經(jīng)租正式開始。第三階段：1985年之后，“落政代經(jīng)租房”，落實私房政策中發(fā)還產(chǎn)權(quán)，暫有房管部門代為經(jīng)租管理房產(chǎn)。此時為代經(jīng)租結(jié)束階段。）首先該類房屋屬于私房性質(zhì)，具有明確的產(chǎn)權(quán)人，但是產(chǎn)權(quán)人對該房屋不具有管理和使用的權(quán)利，或者說，產(chǎn)權(quán)人對房屋的使用和管理的權(quán)利受到嚴格政策限制。原因在于該類房屋在解放時期由于特殊的歷史原因被征收，政府將該房屋出租給符合承租人條件的人。改革開放后，政府又將房屋歸還原產(chǎn)權(quán)人，但是此時原租賃關(guān)系已經(jīng)確定，承租人繼續(xù)使用租賃該房屋，產(chǎn)權(quán)人不得解除租賃關(guān)系，也不得調(diào)整租金。對該類房屋征收時，需要補償兩批人，一是房屋的產(chǎn)權(quán)人，按照私房安置補償；二是房屋承租人以及同住人，按照公有房屋的性質(zhì)補償（根據(jù)當?shù)卣恼叨龀鼍唧w的補償）。
5、經(jīng)濟適用房。屬于保障性質(zhì)的商品住宅，由于其價格較低，因此只有符合一定條件的居民才能購買。而且經(jīng)濟適用房屬于半計劃半市場的半商品房，該房屋的價格，轉(zhuǎn)讓年限均受到了嚴格的限制。該類房屋一般屬于較新的房屋，不會遇到市政動遷。
6、聯(lián)建公助建設住宅。聯(lián)建公助建設住宅是指在區(qū)城建部門組織領導下，由企業(yè)、事業(yè)單位投資，利用各區(qū)私房比較集中的棚戶簡屋基地，聯(lián)合各方面的人力、物力，翻建多層或高層住宅后，再以優(yōu)惠補貼的價格，出售給原來的私房戶和建設單位職工。首先聯(lián)建公助建設住宅屬于私有產(chǎn)權(quán)房。根據(jù)1984年10月1日頒布的《上海市“聯(lián)建公助”建設住宅試行辦法》第十三條規(guī)定：“個人購買的‘聯(lián)建公助’住宅在取得房屋所有權(quán)證書后，所有權(quán)屬購房者所有。分期付款購買的‘聯(lián)建公助’住宅，須待應付款交清后，房管部門再發(fā)給房屋所有權(quán)證書。”其次，聯(lián)建公助住宅屬于福利性分房，根據(jù)2004年《高院關(guān)于動遷款分割的解答》中：“房款的一半以上系用單位的補貼所購買的商品房”，因此聯(lián)建公助所取得的產(chǎn)權(quán)房，購房者只需要出資1/3既可以獲得房屋的產(chǎn)權(quán)。因此聯(lián)建公助建設住宅屬于福利分房。再次聯(lián)建公助住宅，還有些事業(yè)單位直接分配給職工的房屋。聯(lián)建公助住宅遇到房屋動遷時，同樣是按照普通私有住宅給予安置補償。
普通私有住宅遇到動遷時，其補償標準是什么（除“代經(jīng)租”的房屋）？
私有房屋征收補償?shù)臄?shù)額一般高于公有承租房屋，評估價格為全額補貼，其他獎勵費均一致。私有住房的補貼標準是根據(jù)《實施細則》第二十八條(征收居住房屋的補償、補貼計算標準)：
被征收居住房屋的補償金額=評估價格+價格補貼，但本細則有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。
評估價格=被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估單價×被征收房屋的建筑面積。被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估單價低于評估均價的，按評估均價計算。
評估均價=被征收范圍內(nèi)居住房屋評估總價÷居住房屋總建筑面積。評估均價標準，由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)在評估后計算得出，由房屋征收部門在征收范圍內(nèi)公布。
價格補貼=評估均價×補貼系數(shù)×被征收房屋的建筑面積。補貼系數(shù)不超過0.3，具體標準由區(qū)(縣)人民政府制定。被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，被征收房屋的補償金額增加套型面積補貼。套型面積補貼=評估均價×補貼面積。套型面積補貼按照房屋征收決定做出之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、租用公房憑證計戶補貼，每證補貼面積標準不超過15平方米建筑面積，具體標準由區(qū)(縣)人民政府制定。
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