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關(guān)注焦點(diǎn)
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》第89條之規(guī)定，“......在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)為無效......”可否認(rèn)定房屋征收安置補(bǔ)償協(xié)議無效，該類問題應(yīng)當(dāng)該如何處理？
人物關(guān)系：
原告譚XX，男，1949年 8月29日出生，漢族，戶籍地上海市。
被告張XX，女，1958年 1月1日出生，漢族，戶籍地上海市。
被告XX市XX區(qū)XX鎮(zhèn)人民政府，住所地上海市。
被告XX市XX第一房屋征收服務(wù)事務(wù)所有限公司，住所地上海。
被告XX綠色生態(tài)置業(yè)有限公司，住所地上海市。
案情簡介：
原告譚XX訴請(qǐng)請(qǐng)求確認(rèn)各被告之間就XX市XX區(qū)XX鎮(zhèn)XX村中心宅49號(hào)房屋簽訂的《上海市征收集體土地居住房屋補(bǔ)償協(xié)議》無效，XX市XX區(qū)XX鎮(zhèn)XX村中心宅49號(hào)房屋為系爭房屋，被告張XX系原告譚XX弟妹。系爭房屋宅基地使用權(quán)證中載明的土地使用者為譚AA。譚AA與張XX原系夫妻，譚BB為兩人之子，譚XX為譚AA之兄。譚AA于1994年4月去世。系爭房屋建房申請(qǐng)表中該戶包括譚AA、張XX和譚BB。2017年1月，三被告簽訂《上海市XX區(qū)XX鎮(zhèn)征地房屋補(bǔ)償協(xié)議確認(rèn)單》，被告張XX選擇產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換方式補(bǔ)償；安置房屋情況：07-04地塊，房型二室一廳一衛(wèi)，建筑面積82平方米；XX社區(qū)，房型一室一廳一衛(wèi)，建筑面積60平方米，兩套；安置房共計(jì)三套，總建筑面積202平方米；張XX應(yīng)當(dāng)支付給貨幣綠色生態(tài)公司、第一征收事務(wù)所補(bǔ)償款與安置商品房屋預(yù)估價(jià)格的差價(jià)款660,482元。
另查明，1994年4月23日，譚XX與譚BB、張XX簽訂《住房協(xié)議》，主要內(nèi)容為原祖宅三間半由譚AA夫婦居住，東面兩間歸譚XX所有，西面兩間歸譚AA之子譚BB和妻子張XX。
2010年9月10日，譚XX通過訴訟【（2010）寶民三（民）初字第1216號(hào)】確認(rèn)，譚XX對(duì)系爭房屋享有權(quán)利。
原告觀點(diǎn)
原告認(rèn)為，系爭房屋為農(nóng)村宅基地房屋，根據(jù)（2010）寶民三（民）初字第1216號(hào)民事判決書認(rèn)定，原告對(duì)系爭房屋享有所有權(quán)，與張XX、譚BB對(duì)系爭房屋屬于共有關(guān)系。2016年12月6日至2017年2月15日期間，張XX、譚BB在未與譚XX協(xié)商一致的情況下，擅自簽訂關(guān)于系爭房屋的《上海市征收集體土地居住房屋補(bǔ)償協(xié)議》及《上海市XX區(qū)XX鎮(zhèn)征收房屋補(bǔ)償協(xié)議確認(rèn)單》。因補(bǔ)償協(xié)議中僅有被告一人簽字，未有其他被告簽字，故要求確認(rèn)補(bǔ)償協(xié)議不成立。補(bǔ)償協(xié)議確認(rèn)單應(yīng)由房屋權(quán)利人共同簽訂，三被告明知原告為系爭房屋權(quán)利人之一，仍跳開原告擅自簽訂確認(rèn)單，構(gòu)成惡意串通，該確認(rèn)單應(yīng)為無效。
被告觀點(diǎn)
被告張XX觀點(diǎn)，不同意原告訴訟請(qǐng)求。補(bǔ)償協(xié)議僅有張XX一方簽字，其他內(nèi)容均為空白，本身就是不成立的。補(bǔ)償協(xié)議確認(rèn)單是補(bǔ)償協(xié)議的前置確認(rèn)性文件，確認(rèn)單只是對(duì)被拆遷房屋信息的確認(rèn)，不是安置補(bǔ)償文件，確認(rèn)單應(yīng)是有效的。
被告XX鎮(zhèn)政府認(rèn)為，補(bǔ)償協(xié)議只有被告張XX的簽名，沒有其他各被告的蓋章，本身就沒有成立。確認(rèn)單是張XX對(duì)被安置房屋所有面積的確認(rèn)，確認(rèn)了安置過程中的動(dòng)遷利益，確認(rèn)單應(yīng)為有效。各被告之間不存在惡意串通，對(duì)外公示的宅基地使用權(quán)證等證據(jù)不能證明原告譚XX對(duì)系爭房屋享有權(quán)利。
法院判決
法院審理認(rèn)為：根據(jù)滬府發(fā)[2011]75號(hào)《上海市征收集體土地房屋補(bǔ)償暫行規(guī)定》及XX鎮(zhèn)政府動(dòng)遷安置辦公室公布的《關(guān)于生態(tài)專項(xiàng)工程建設(shè)XX區(qū)段綠化工程第15、16、17號(hào)地塊征地房屋補(bǔ)償政策口徑及實(shí)施方案》等規(guī)定，征地房屋補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)以合法有效的宅基地使用證、房地產(chǎn)權(quán)證或者建房批準(zhǔn)文件計(jì)戶，按戶進(jìn)行補(bǔ)償。征地房屋補(bǔ)償方案經(jīng)區(qū)（縣）人民政府批準(zhǔn)后，區(qū)（縣）征地事務(wù)機(jī)構(gòu)與宅基地使用人或者房屋所有人應(yīng)當(dāng)按照征地房屋補(bǔ)償方案協(xié)商簽訂房屋補(bǔ)償安置協(xié)議。根據(jù)上述規(guī)定，一般情況下，拆遷時(shí)拆遷人應(yīng)于被拆遷戶的宅基地使用人簽訂房屋補(bǔ)償安置協(xié)議。因系爭房屋原宅基地使用人譚AA在拆遷前已去世，但宅基地使用權(quán)證未作變更登記，故拆遷時(shí)無法確定該戶的宅基地使用人。在此情況下，拆遷單位應(yīng)當(dāng)與系爭房屋的共有權(quán)利人共同簽訂房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議或者與該戶共有權(quán)利人共同推薦的代表人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。本案中，系爭房屋宅基地使用權(quán)申請(qǐng)登記表及建房用地申請(qǐng)表中記載的該戶人員包括譚AA、張XX和譚BB，而生效民事判決書已確認(rèn)譚XX對(duì)系爭房屋享有所有權(quán)，故系爭房屋的共有權(quán)利人為譚AA、張XX、譚BB和譚XX。鑒于譚AA已經(jīng)去世，拆遷單位應(yīng)與張XX、譚BB和譚XX共同簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議?，F(xiàn)拆遷單位綠色生態(tài)公司及實(shí)施單位第一征收事務(wù)所僅與房屋權(quán)利人之一張XX簽訂《上海市XX區(qū)XX鎮(zhèn)征地房屋補(bǔ)償協(xié)議確認(rèn)單》，且在確認(rèn)單中未將譚XX列為被拆遷人，亦未明確是否對(duì)譚XX進(jìn)行了補(bǔ)償安置。各被告庭審中也一致表示確認(rèn)單中的“張XX戶”僅包括譚AA、張XX、譚BB。此外，該確認(rèn)單雖然名稱不是“征收集體居住房屋補(bǔ)償協(xié)議”，但就其內(nèi)容來看，已經(jīng)確定了被補(bǔ)償人、被拆遷房屋地址及安置房屋的套數(shù)、面積，固定了系爭房屋的總體拆遷安置利益，具備拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的效力。因此，該確認(rèn)單的簽訂顯然侵害了譚XX作為被拆遷房屋權(quán)利人的合法權(quán)益。譚XX要求確認(rèn)該確認(rèn)單無效，應(yīng)予支持。關(guān)于《上海市征收集體土地居住房屋補(bǔ)償協(xié)議》，該協(xié)議上除張XX一方的簽名外，其他內(nèi)容均為空白，也沒有任何拆遷主體或?qū)嵤﹩挝蛔鳛閰f(xié)議相對(duì)方進(jìn)行簽名或蓋章，協(xié)議并未簽訂，自然不成立。譚XX再次要求本院確認(rèn)該協(xié)議不成立，并不具有訴的利益，本院不予支持。
據(jù)此，依照《中華人民共和國民法總則》第三條之規(guī)定，判決如下：
被告張XX與被告XX市XX第一房屋征收服務(wù)事務(wù)所有限公司、被告XX綠色生態(tài)置業(yè)有限公司就XX市XX區(qū)XX鎮(zhèn)盛宅村中心宅49號(hào)房屋簽訂的《上海市XX區(qū)XX鎮(zhèn)征地房屋補(bǔ)償協(xié)議確認(rèn)單》無效；
駁回原告譚XX的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)減半收取40元，由被告張XX、XX市XX第一房屋征收服務(wù)事務(wù)所有限公司、XX綠色生態(tài)置業(yè)有限公司共同負(fù)擔(dān)。
案例評(píng)析
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》第89條之規(guī)定“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)，在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)為無效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)該維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償?！睂?shí)務(wù)當(dāng)中會(huì)有許多集體土地居住房屋的拆遷，一般涉及農(nóng)村的老宅，而這類房屋在家中長輩百年之后，通過析產(chǎn)訴訟，家中的兄弟姊妹可能會(huì)取得該房屋的部分權(quán)利，成為房屋的共同共有人。倘若老宅需要征收動(dòng)遷，而家中的某一位成員自作主張，未與其他共有人協(xié)商的情形下與征收事務(wù)所等單位簽訂房屋征收安置補(bǔ)償協(xié)議；亦或是簽訂了的房屋征收安置補(bǔ)償協(xié)議并未考慮全體共有人的拆遷利益。因此，被“遺漏”的共有人極大可能提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)房屋征收安置補(bǔ)償協(xié)議無效，并對(duì)動(dòng)拆遷利益要求重新予以分配。
實(shí)踐中有種觀點(diǎn)認(rèn)為，沒有經(jīng)房屋的全體共有人簽字確認(rèn)的房屋征收安置補(bǔ)償協(xié)議或是簽訂協(xié)議的代表未經(jīng)全體共有人簽字授權(quán)的，視為未經(jīng)其他共同共有人的同意，擅自處分共同共有物，系無權(quán)處分，事后未取得其他共同共有人的追認(rèn)同意，應(yīng)認(rèn)定協(xié)議為無效。從上述案例中可以看出，原告主張的觀點(diǎn)就是被告簽訂的房屋征收安置補(bǔ)償協(xié)議系擅自處分了共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)屬《合同法》52條規(guī)定的合同無效的法定情形，從而提出確認(rèn)協(xié)議無效的訴訟請(qǐng)求。
但上述案例有個(gè)特殊情況，即被拆遷戶的宅基地使用人在拆遷前已經(jīng)去世。根據(jù)滬府發(fā)[2011]75號(hào)《上海市征收集體土地房屋補(bǔ)償暫行規(guī)定》等相關(guān)文件規(guī)定，一般情況下，拆遷時(shí)拆遷人應(yīng)與被拆遷戶的宅基地使用人簽訂房屋補(bǔ)償安置協(xié)議。但房屋的原宅基地使用人在拆遷前去世，且宅基地使用權(quán)證未作變更登記的，拆遷時(shí)是無法確定該戶的宅基地使用權(quán)人的。所以拆遷單位應(yīng)當(dāng)與拆遷房屋的共有權(quán)利人共同簽訂房屋補(bǔ)償安置協(xié)議或者與該戶共有權(quán)利人共同推薦的代表人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。
若在協(xié)議中未將某位共有人列為被拆遷人，亦未明確是否對(duì)該共有人進(jìn)行了補(bǔ)償安置，則法院就可能認(rèn)定協(xié)議侵害了其作為被拆遷房屋權(quán)利人的合法權(quán)益。那么該共有人以上述理由請(qǐng)求法院確認(rèn)補(bǔ)償安置協(xié)議無效的訴求，即可能得到法院的支持。
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