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建筑房地產(chǎn)行業(yè)作為資金需求量很大的行業(yè)，其受金融危機(jī)的影響越來越明顯。建筑房地產(chǎn)律師在與建筑房地產(chǎn)企業(yè)接觸的過程中，也能不同程度地了解到建筑房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的困難。隨著金融危機(jī)的進(jìn)一步深入，建筑房地產(chǎn)企業(yè)糾紛日漸增多，原來潛在的很多問題也逐漸暴露，建筑房地產(chǎn)企業(yè)的法律服務(wù)需求也因此增多。與會嘉賓和委員針對三個問題進(jìn)行了集中討論：一是金融危機(jī)下建筑房地產(chǎn)企業(yè)的法律糾紛類型，二是金融危機(jī)下建筑房地產(chǎn)企業(yè)的法律服務(wù)需求，三是建筑房地產(chǎn)律師如何應(yīng)對金融危機(jī)。
一、金融危機(jī)下建筑房地產(chǎn)企業(yè)的法律糾紛類型
金鐘所雷士國律師提出，建筑施工企業(yè)在今后一段時間內(nèi)將一直處于“冬天”的狀態(tài)。投標(biāo)保證金問題、低價中標(biāo)問題、索賠問題、相關(guān)政策不能到位的問題等引發(fā)的糾紛增多。
建緯所曹文銜律師提出，目前的建筑房地產(chǎn)行業(yè)糾紛主要有四大類型。第一，拿地階段。主要包括：企業(yè)中標(biāo)后因無力支付地價而拒絕簽訂合同或者簽訂合同后不能按約足額地支付出讓金；政府出讓土地后因無力支付拆遷補(bǔ)償款或不能達(dá)到其他出讓條件不能按約交地；因政府規(guī)劃調(diào)整無法履行土地出讓合同；企業(yè)沒有資金進(jìn)行開發(fā)導(dǎo)致土地閑置。第二，設(shè)計(jì)委托階段。主要包括：因規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致合同變更；因政府大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)導(dǎo)致設(shè)計(jì)合同無法繼續(xù)履行；建設(shè)單位資金不足導(dǎo)致設(shè)計(jì)合同無法繼續(xù)履行。第三，項(xiàng)目施工建設(shè)階段。主要包括：建設(shè)單位在經(jīng)過招投標(biāo)確定中標(biāo)單位后由于資金緊張而拒絕簽訂施工合同；發(fā)包人拖欠工程款；建材價格下跌導(dǎo)致發(fā)包人要求變更約定材料供應(yīng)方式；承包人因自身資金困難而不能繼續(xù)按約墊資施工導(dǎo)致拖欠材料款、工人工資；施工合同提前終止履行；采購人支付困難導(dǎo)致采購合同爭議。第四，商品房銷售階段。主要包括：交房遲延導(dǎo)致的糾紛；買受人斷供導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任；房價下跌導(dǎo)致小業(yè)主要求退房糾紛；包銷合同糾紛；開發(fā)企業(yè)出資困難或挪用資金導(dǎo)致股東被追究出資不實(shí)責(zé)任；開發(fā)商虛假按揭糾紛。上述糾紛主要有以下特點(diǎn)：第一，以拖欠合同價款為主；以非政府投資項(xiàng)目為主；以中小開發(fā)商和承包商之間的糾紛為主。第二，債務(wù)糾紛鏈條拉長。第三，當(dāng)事人因訴訟仲裁時間過長、執(zhí)行難等原因而選擇通過訴訟仲裁方式解決糾紛的意愿降低。第四，項(xiàng)目爛尾引起的項(xiàng)目公司破產(chǎn)、歇業(yè)糾紛或合資、合作開發(fā)中投資人之間的糾紛增多。第五，異地當(dāng)事人之間的糾紛增多。第六，新開工項(xiàng)目減少導(dǎo)致承包人投資競爭激烈，招投標(biāo)爭議增多。
誠建成所楊振裕律師指出，金融危機(jī)對房地產(chǎn)企業(yè)的影響直接體現(xiàn)在銀行貸款困難、資金緊張、房地產(chǎn)銷售市場低迷、土地流標(biāo)、開發(fā)商退地、項(xiàng)目停緩建等。金融危機(jī)對施工企業(yè)的影響主要體現(xiàn)在利潤下降、拖欠工程款數(shù)額增多、帶墊資數(shù)量增多、因合同價款約定不明導(dǎo)致的合同糾紛增多、因工期拖延、工程建設(shè)造成周邊建筑物損害等導(dǎo)致的糾紛增多、處于遠(yuǎn)郊的房地產(chǎn)企業(yè)以房抵債的情形增多等。
光明所李佩芳律師提出，金融危機(jī)下因超低價中標(biāo)引發(fā)的以次充好、偷工減料導(dǎo)致的質(zhì)量糾紛增多，層層分包、掛靠、墊資引起的質(zhì)量糾紛增多。
建緯所陳應(yīng)春律師提出，金融危機(jī)下建筑房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的糾紛主要有：第一，購房違約糾紛；第二，二套房首付比例引發(fā)的糾紛；第三，開發(fā)商商鋪?zhàn)赓U糾紛。
海華永泰所周吉高律師提出，金融危機(jī)下的糾紛類型主要有拖欠工程款導(dǎo)致的停工糾紛、因施工單位不能繼續(xù)墊資進(jìn)而單方違約導(dǎo)致的停工糾紛、因管理不善導(dǎo)致的停工糾紛、拖延結(jié)算引起的糾紛、房價下跌引發(fā)的糾紛。
二、金融危機(jī)下建筑房地產(chǎn)企業(yè)的法律服務(wù)需求
建筑施工企業(yè)協(xié)會沈克喬副會長指出，金融危機(jī)對房地產(chǎn)行業(yè)的影響利弊共存。2008年7月以后，商品房銷量急轉(zhuǎn)直下，房價也有所下跌，施工面積、竣工面積較上一年度均有較大幅度的回落，開發(fā)商陷入窘境。但目前卻是一個轉(zhuǎn)危為機(jī)的時候。金融危機(jī)將會持續(xù)多久，尚沒有定論，房地產(chǎn)行業(yè)和律師行業(yè)可以尋找一個合作的方式。
建緯所曹文銜律師提出，金融危機(jī)下法律服務(wù)呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：第一，當(dāng)事人因資金緊張要求律師風(fēng)險代理訴訟仲裁的情形增多。第二，法律、法規(guī)、政策變化對律師提供非訴訟法律服務(wù)提出了新的要求。第三，法院的級別管轄規(guī)定的修改引起了大量案件的審理集中在基層法院，而基層法院審理建筑房地產(chǎn)專業(yè)案件能力的不足導(dǎo)致律師代理工作難度增加。第四，涉及到工程款優(yōu)先受償權(quán)的案件代理難度增加。
協(xié)力所周月萍律師提出，金融危機(jī)下房地產(chǎn)行業(yè)的重新洗牌將會引起房地產(chǎn)融資、并購等法律服務(wù)需求。金融危機(jī)將會導(dǎo)致施工企業(yè)產(chǎn)生兩個迫切的法律服務(wù)需求：一是破產(chǎn)倒閉的策劃，二是對項(xiàng)目的調(diào)查。
建緯所陳應(yīng)春律師提出，金融危機(jī)下建筑房地產(chǎn)企業(yè)以下法律服務(wù)需求增多：第一，房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目法律服務(wù)需求增多；第二，房地產(chǎn)企業(yè)對外考察項(xiàng)目、競標(biāo)土地產(chǎn)生的法律服務(wù)需求增多；第三，上海五大基地的開發(fā)將產(chǎn)生更多的建筑房地產(chǎn)專業(yè)法律服務(wù)需求。金融危機(jī)下上述糾紛增多，建筑房地產(chǎn)律師提供訴訟代理服務(wù)的機(jī)會增多。
上海錦惠建筑工程有限公司副總經(jīng)理洪世曙指出，金融危機(jī)導(dǎo)致施工企業(yè)工程款糾紛增多、承接項(xiàng)目難度增大等。金融危機(jī)下施工企業(yè)更加需要律師提供法律支持。
上海東苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法務(wù)經(jīng)理
三、建筑房地產(chǎn)律師如何應(yīng)對金融危機(jī)
李慈玲副會長指出，律師業(yè)務(wù)與當(dāng)前的形勢緊密相關(guān)，金融危機(jī)對建筑房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了一定的影響，對建筑房地產(chǎn)律師既是挑戰(zhàn)，也是機(jī)遇，律師協(xié)會也在考慮如何擺脫金融危機(jī)對律師行業(yè)的影響。建筑房地產(chǎn)律師有必要對金融危機(jī)下如何為建筑房地產(chǎn)企業(yè)更好地提供法律服務(wù)進(jìn)行研究和探討。
金鐘所雷士國律師提出，律師可以針對建筑房地產(chǎn)企業(yè)在金融危機(jī)下暴露出來的糾紛提供法律服務(wù)。
建緯所曹文銜律師提出，律師可以采取以下方法應(yīng)對金融危機(jī)帶來的影響：第一，當(dāng)事人應(yīng)重視訂約和履約管理，律師提供非訴訟法律服務(wù)不要讓合同權(quán)利義務(wù)過于失衡；第二，律師加強(qiáng)對新頒布的法律、法規(guī)的了解和研究，提示新的法律風(fēng)險；第三，律師應(yīng)充分估計(jì)風(fēng)險代理的經(jīng)濟(jì)和法律風(fēng)險。
誠建成所楊振裕律師指出，金融危機(jī)下建筑房地產(chǎn)律師應(yīng)配合顧問單位加強(qiáng)項(xiàng)目部的管理，特別是掛靠的項(xiàng)目，加強(qiáng)對項(xiàng)目經(jīng)理個人的風(fēng)險評估和調(diào)查，嚴(yán)控帳戶、公章。
協(xié)力所周月萍律師提出，面對金融危機(jī)下產(chǎn)生的新的法律服務(wù)需要，作為建筑房地產(chǎn)專業(yè)律師，既要從微觀上處理糾紛，也要從宏觀上為建筑房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行總體策劃。
虹橋正瀚所葉正偉律師提出，金融危機(jī)下房地產(chǎn)企業(yè)增資、清算、增貸、還貸糾紛增多，產(chǎn)生了一些新的法律服務(wù)需求。建筑房地產(chǎn)律師除了提供建設(shè)工程法律服務(wù)以外，還應(yīng)盡快提高公司法業(yè)務(wù)能力，以適應(yīng)金融危機(jī)下產(chǎn)生的新的法律服務(wù)需求。
建緯所陳應(yīng)春律師提出，金融危機(jī)下，作為建筑房地產(chǎn)律師，我們提供訴訟代理服務(wù)時應(yīng)考慮當(dāng)事人的利益和需要，盡量促成和解實(shí)現(xiàn)共贏。
徐威所徐威律師提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金緊張引發(fā)的逾期辦理產(chǎn)證糾紛增多，在合同沒有約定逾期辦證違約金的情況下小業(yè)主的賠償請求未必能得到法院的支持，律師在辦理此類案件時應(yīng)予以注意。
周吉高主任提出，建筑房地產(chǎn)專業(yè)律師可以針對停工糾紛提供咨詢、代理協(xié)商談判、代理訴訟等法律服務(wù)，針對管理不善問題提供簽約、履約、防范管理人員職業(yè)風(fēng)險等法律服務(wù)，針對大型國有投資項(xiàng)目提供項(xiàng)目建設(shè)全過程法律服務(wù)。金融危機(jī)下房地產(chǎn)企業(yè)、施工企業(yè)更加注重法律風(fēng)險防范，聘請法律顧問及項(xiàng)目全過程法律顧問的需求增多。此外，今后房地產(chǎn)企業(yè)兼并、收購的法律服務(wù)需求會逐漸增多，律師要做好準(zhǔn)備。建筑房地產(chǎn)律師可以提供的法律服務(wù)品種有常年法律顧問服務(wù)、訴訟仲裁代理服務(wù)、專項(xiàng)法律咨詢、談判、訴訟代理服務(wù)、全過程法律服務(wù)。
（市律協(xié)建筑與房地產(chǎn)法律研究委員會供稿）
（注：以上嘉賓觀點(diǎn)，根據(jù)錄音整理，未經(jīng)本人審閱）
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