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2009年（第一期）
（總第十三期）
市律協(xié)公共關(guān)系部編 2009年3月5日
市律協(xié)青年律師建筑物區(qū)分所有權(quán)法律實(shí)務(wù)
學(xué)習(xí)交流會(huì)綜述
2月24日下午，市律協(xié)青年律師工作委員會(huì)（青年律師專業(yè)化建設(shè)信息庫(kù)）聯(lián)合建筑與房地產(chǎn)法律研究委員會(huì)共同舉辦了一期“建筑物區(qū)分所有權(quán)法律實(shí)務(wù)”學(xué)習(xí)交流會(huì)，近100名律師參加了活動(dòng)。
主持人： 韋 燁律師 青年律師工作委員會(huì) 委員
建筑與房地產(chǎn)法律研究委員會(huì)副主任
主講人： 曹文銜律師 建筑與房地產(chǎn)法律研究委員會(huì)副主任
《物權(quán)法》第六章難點(diǎn)提示
建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)定在《物權(quán)法》第六章，從第70條到83條?！段餀?quán)法》中規(guī)定的以下八個(gè)方面需要進(jìn)一步明確：
一、*業(yè)主
《物權(quán)法》第70條首次在法律層面上提出了“業(yè)主”概念，但是未對(duì)“業(yè)主”進(jìn)行界定?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第6條規(guī)定，業(yè)主就是房屋的所有權(quán)人。但實(shí)踐中，這個(gè)界定不夠全面。
二、*專有部分和共有部分
《物權(quán)法》第70條提出了“專有部分”和“共有部分”，但未明確界定。
三、建筑區(qū)劃
《物權(quán)法》第73、74條提出了“建筑區(qū)劃”概念，但未界定。這一概念不是建筑工程上的專業(yè)術(shù)語(yǔ)。建筑區(qū)劃是否就是規(guī)劃紅線范圍？大多數(shù)情況下可以這樣認(rèn)定，但存在例外情況。
四、規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位
這個(gè)概念需明確的關(guān)鍵在“規(guī)劃”二字上。這里的“規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位”可能存在兩種含義：（1）規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的“規(guī)劃指標(biāo)”上確定的最少車(chē)位；（2）實(shí)際被規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件所示的車(chē)位。
五、*首先滿足業(yè)主需要
這里主要是如何“首先滿足”所涉及的程序問(wèn)題。
六、約定車(chē)位、車(chē)庫(kù)歸屬的當(dāng)事人
這里“當(dāng)事人”不能僅僅指一手房買(mǎi)賣(mài)中的開(kāi)發(fā)商和小業(yè)主，也應(yīng)當(dāng)包括二手房買(mǎi)賣(mài)中的當(dāng)事人，還可能涉及業(yè)主之外的房屋合法使用人。
七、*建筑物總面積和業(yè)主總?cè)藬?shù)
這個(gè)問(wèn)題主要涉及同一建筑區(qū)劃內(nèi)，同一業(yè)主擁有多套房屋和同一套房屋的產(chǎn)權(quán)證上有多個(gè)所有權(quán)人時(shí)如何確認(rèn)人數(shù)的問(wèn)題。
八、*利害關(guān)系的業(yè)主
這個(gè)問(wèn)題主要涉及利害關(guān)系人的范圍。
司法解釋起草動(dòng)態(tài)介紹
一、第一稿（征求公眾意見(jiàn)稿）2008年6月16日，共18條
涉及的重點(diǎn)問(wèn)題：（一）業(yè)主的身份認(rèn)定
除了房屋所有人之外，該稿第1條規(guī)定，雖未依法登記取得所有權(quán)，但基于買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與等旨在移轉(zhuǎn)所有權(quán)的民事法律行為已經(jīng)依法占有使用該專有部分的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第六章所稱業(yè)主。
（二）構(gòu)成專有部分的條件
該稿第2條第1款規(guī)定，具有構(gòu)造和利用上的獨(dú)立性，并能夠登記成為單個(gè)業(yè)主所有權(quán)標(biāo)的物的建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等房屋或者特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第六章所稱專有部分。
（三）補(bǔ)充列舉業(yè)主共有部分（樓頂平臺(tái)、公用設(shè)施）
該稿第2條第2款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，專有部分以外的建筑物部分，以及建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物以外的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第六章所稱共有部分。同時(shí)，在第3款進(jìn)一步以列舉方式指出，前款所稱專有部分以外的建筑物部分，包括物業(yè)服務(wù)用房、外墻面、樓頂平臺(tái)、大堂、樓梯、過(guò)道等必須為業(yè)主共有的部分，但樓頂平臺(tái)根據(jù)規(guī)劃文件規(guī)定專屬于單個(gè)業(yè)主的除外。
（四）“首先滿足業(yè)主的需要”的界定和建設(shè)單位違反規(guī)定的處理
《物權(quán)法》第74條第1款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。如何“首先滿足”？該稿第4條規(guī)定，建設(shè)單位在沒(méi)有確保每一戶業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)后四年內(nèi)，能夠按照規(guī)劃文件中有關(guān)車(chē)位、車(chē)庫(kù)配比的規(guī)定，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或者承租等方式取得或者使用一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位或者車(chē)庫(kù)的情況下，將其通過(guò)出售、贈(zèng)與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為違反《物權(quán)法》第74條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”規(guī)定的情形。我認(rèn)為，這里有個(gè)“四年內(nèi)”的規(guī)定，沒(méi)有法律依據(jù)，而且該規(guī)定易導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商規(guī)避《物權(quán)法》的規(guī)定。
該稿第5條規(guī)定，建設(shè)單位違反《物權(quán)法》第74條第一款規(guī)定，將建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)通過(guò)出售、贈(zèng)與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人，業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)該行為無(wú)效的，應(yīng)予支持。
（五）涉及表決權(quán)的建筑面積和人數(shù)的計(jì)算規(guī)則
該稿第7條第（四）項(xiàng)規(guī)定，建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分，一戶按一人計(jì)算；建設(shè)單位未出售的專有部分，按一人計(jì)算。
（六）“有利害關(guān)系的業(yè)主”的界定
該稿第八條規(guī)定，因其他業(yè)主將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營(yíng)性用房，致使其正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到損害的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第77條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。這里也未對(duì)“有利害關(guān)系的業(yè)主”作出明確界定。
（七）業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)違法決定的撤銷權(quán)
該稿第11條規(guī)定，合法權(quán)益受到侵害的業(yè)主在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)，行使《物權(quán)法》第78條第2款規(guī)定的撤銷權(quán)的，應(yīng)予支持。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律規(guī)定的程序或者超越其權(quán)限，業(yè)主請(qǐng)求撤銷的，應(yīng)予支持。撤銷權(quán)的行使，參照前款規(guī)定處理。
（八）業(yè)委會(huì)和業(yè)主大會(huì)的訴訟主體資格
該稿對(duì)于業(yè)主共同權(quán)益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的情形下，賦予了單個(gè)業(yè)主具有一定的訴訟主體資格。該稿第13條規(guī)定，業(yè)主共同權(quán)益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的訴訟主體資格按照下列方式確定：（一）已經(jīng)選舉出業(yè)主委員會(huì)的，為業(yè)主委員會(huì)；（二）沒(méi)有選舉出業(yè)主委員會(huì)，或者業(yè)主委員會(huì)怠于行使權(quán)利的，為業(yè)主大會(huì)或者“業(yè)主”。從這條規(guī)定可以看出，在業(yè)主委員會(huì)怠于行使權(quán)利的情況下，單個(gè)業(yè)主可以作為原告提起訴訟。
（九）規(guī)定了業(yè)主知情權(quán)的保護(hù)范圍
該稿第12條規(guī)定，對(duì)維修資金的籌集、使用情況，業(yè)主請(qǐng)求公布或者查閱的，應(yīng)予支持?？梢钥闯?，改稿規(guī)定的業(yè)主知情權(quán)范圍為維修資金的籌集、使用情況。
二、第二稿（審判長(zhǎng)會(huì)議討論稿）2008年9月18日，共26條
與第一稿相比的主要變化：
（一）增加“視為的業(yè)主”
在第一稿第1條中的“應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第六章所稱業(yè)主”改為“視為《物權(quán)法》第六章所稱的業(yè)主”，措辭上發(fā)生了變化。
（二）增加“外墻面的合理使用”
該稿增加了“外墻面的合理使用”的規(guī)定。該稿第4條規(guī)定，按照規(guī)劃文件確定的專有部分特定用途，業(yè)主可以無(wú)償合理利用與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面，但不得違反法律和管理規(guī)約的規(guī)定，不得損害他人合法權(quán)益。該規(guī)定強(qiáng)調(diào)的是“無(wú)償合理利用”外墻。
（三）屋頂平臺(tái)和露臺(tái)的特定業(yè)主專用條件
該稿對(duì)專屬于特定業(yè)主的的屋頂平臺(tái)和露臺(tái)作出了規(guī)定。該稿第5條規(guī)定，符合建筑規(guī)劃，經(jīng)由公共通道無(wú)法到達(dá)，能夠排他使用，建設(shè)單位銷售時(shí)通過(guò)合同約定專屬于特定業(yè)主的屋頂平臺(tái)、露臺(tái)，不應(yīng)認(rèn)定為共有部分。
（四）修改“首先滿足業(yè)主的需要”的界定
該稿對(duì)于“首先滿足業(yè)主的需要”，取消了第一稿中的“四年”規(guī)定。
（五）增加義務(wù)主體適用于業(yè)主
該稿增加了“車(chē)庫(kù)、車(chē)位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的義務(wù)主體也包括其他業(yè)主。該稿第12條第1款規(guī)定，業(yè)主通過(guò)出售、出租等方式處分建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的，也應(yīng)當(dāng)符合《物權(quán)法》第七十四條第一款的規(guī)定，首先滿足其他業(yè)主的需要。
（六）列舉需要業(yè)主共同決定的其他重大事項(xiàng)
該稿第14條規(guī)定：下列事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”：（一）改變共有部分的用途；（二）為維護(hù)業(yè)主共同權(quán)益提起訴訟，以及變更、放棄訴訟請(qǐng)求、承認(rèn)對(duì)方當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求或者和解；（三）業(yè)主大會(huì)決定或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他事項(xiàng)。不過(guò)，第（二）項(xiàng)的規(guī)定有與《民事訴訟法》第五十四條相悖之嫌?！睹袷略V訟法》第五十四條規(guī)定，當(dāng)事人一方人數(shù)眾多的共同訴訟，可以由當(dāng)事人推選代表人進(jìn)行訴訟。代表人的訴訟行為對(duì)其所代表的當(dāng)事人發(fā)生效力，但代表人變更、放棄訴訟請(qǐng)求或者承認(rèn)對(duì)方當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解，必須經(jīng)被代表的當(dāng)事人同意?！睹袷略V訟法》規(guī)定的是要求所代表的所有人同意，而改稿的規(guī)定卻只要求過(guò)半數(shù)業(yè)主同意。
（七）修改涉及表決權(quán)的建筑面積和業(yè)主人數(shù)的計(jì)算規(guī)則
改稿第15條規(guī)定，《物權(quán)法》第六章規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式確定：（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算；（二）建筑物總面積，按照專有部分面積的總和計(jì)算；（三）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算，但建設(shè)單位尚未出售或者雖已出售但尚未交付的專有部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專有部分的，均按一人計(jì)算。（四）總?cè)藬?shù)，按照第（三）項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
在計(jì)算面積方面，改稿增加了可依據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算。在業(yè)主人數(shù)方面，凡一人擁有多套房屋的，按一人計(jì)算，即僅按一人計(jì)算的主體不僅僅包括擁有多套房屋的建設(shè)單位，也包括其他可能擁有多套房屋的小業(yè)主。
（八）擴(kuò)大業(yè)主知情權(quán)的保護(hù)范圍
改稿第20條規(guī)定，業(yè)主請(qǐng)求公布或者查閱維修資金的籌集、使用情況的，應(yīng)予支持；業(yè)主請(qǐng)求公布或者查閱管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄、物業(yè)服務(wù)相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告、物業(yè)服務(wù)合同等其他物業(yè)服務(wù)資料的，應(yīng)予支持。該規(guī)定新增了物業(yè)服務(wù)資料的知情權(quán)。
（九）模糊業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的訴訟原告主體資格
該稿第21條規(guī)定：
“業(yè)主共同權(quán)利受到侵害、妨害或者可能受到妨害，按照《物權(quán)法》第七十六條或者民事訴訟法第五十四條的規(guī)定提起訴訟的，應(yīng)予受理。
前款規(guī)定事項(xiàng)，業(yè)主未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，以個(gè)人名義提起訴訟的，不予受理。
有關(guān)業(yè)主共同權(quán)利的生效裁判，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。訴訟利益和風(fēng)險(xiǎn)歸屬于全體業(yè)主。變更、放棄訴訟請(qǐng)求、承認(rèn)對(duì)方當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求或者和解的，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定或者全體業(yè)主授權(quán)?！?span lang="EN-US">
該條第一款未說(shuō)原告是誰(shuí)。從第三款看，業(yè)委會(huì)因?qū)儆凇叭w業(yè)主授權(quán)”的主體范圍。因此，業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)看上去均可以作為原告。同時(shí)，該條第二款取消了業(yè)主的個(gè)人原告資格。
（十）增加“非業(yè)主的物業(yè)使用人準(zhǔn)用本解釋”以及業(yè)主對(duì)物業(yè)使用人的區(qū)分所有權(quán)侵權(quán)行為負(fù)連帶責(zé)任的規(guī)定
該稿第25條規(guī)定：
“專有部分的承租人、借用人或者其他非業(yè)主的物業(yè)使用人在管理規(guī)約或者業(yè)主授權(quán)范圍內(nèi)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，承擔(dān)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定等相應(yīng)的義務(wù)。
“因?qū)Ｓ胁糠值某凶馊?、借用人或者其他非業(yè)主的物業(yè)使用人實(shí)施違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定的行為引起民事糾紛的，參照本解釋規(guī)定處理。原告請(qǐng)求非業(yè)主的物業(yè)使用人和與其建立使用關(guān)系的業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，應(yīng)予支持。
“專有部分的承租人、借用人或者其他非業(yè)主的物業(yè)使用人的正常居住和生活環(huán)境的安全、安寧或者其他合法權(quán)益受到侵害的，可以參照本解釋規(guī)定以原告身份向人民法院提起訴訟?！?span lang="EN-US">
第三款規(guī)定，專用部分的非業(yè)主使用人可以參照本解釋以原告身份提起訴訟。
第二款規(guī)定，非業(yè)主使用人和業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。我認(rèn)為，連帶責(zé)任應(yīng)當(dāng)由法律的明文規(guī)定，司法解釋規(guī)定連帶責(zé)任似乎有越權(quán)之嫌，且該規(guī)定也有不合理之處。非業(yè)主使用人構(gòu)成侵權(quán)，根據(jù)責(zé)任自負(fù)原則，應(yīng)當(dāng)由其自己承擔(dān)，而不應(yīng)連帶到業(yè)主。
（十一）修改了司法解釋效力范圍
該稿第26條規(guī)定：“本解釋自公布之日起施行。
“糾紛發(fā)生于《物權(quán)法》施行后的民事案件，適用于本解釋。”
從第二款的規(guī)定上看，對(duì)《物權(quán)法》施行后本解釋公布前的民事案件具有溯及力。
三、第三稿（送審稿）2008年11月8日，共19條
與第二稿比較：
（一）取消了“視為的業(yè)主”，變更為“可以認(rèn)定為業(yè)主”
該稿第1條第2款修改為：基于與建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，已經(jīng)合法占有該專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為《物權(quán)法》第六章所稱的業(yè)主，將第二稿中的“視為的業(yè)主”，變更為“可以認(rèn)定為業(yè)主”。
同時(shí)，對(duì)該款還有另外一種意見(jiàn)：根據(jù)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與等旨在移轉(zhuǎn)專有部分所有權(quán)的民事法律行為，已經(jīng)合法占有該專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為《物權(quán)法》第六章所稱的業(yè)主。該意見(jiàn)與前者的差異表現(xiàn)在，該意見(jiàn)包括了二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中尚未辦理證登記的業(yè)主認(rèn)定。
（二）增加“明示為特定業(yè)主專用的綠地、平臺(tái)等為專有部分”
該稿第2條增加一款：規(guī)劃設(shè)計(jì)上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位在向社會(huì)公開(kāi)銷售時(shí)明示屬于該特定房屋的露臺(tái)和綠地等，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第六章所稱的專有部分。
（三）擴(kuò)大了特殊共有部分特定業(yè)主無(wú)償合理使用的范圍
該稿第4條對(duì)無(wú)償合理使用的部位在第二稿規(guī)定的“外墻面”基礎(chǔ)上增加了“屋頂”等部位。該條規(guī)定為：基于住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，業(yè)主無(wú)償利用與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面、屋頂?shù)裙灿胁糠值?，不?yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)或者管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。
（四）細(xì)化了“首先滿足業(yè)主的需要”的界定標(biāo)準(zhǔn)
該稿對(duì)“首先滿足業(yè)主的需要”的界定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步細(xì)化和明確。該稿第五條規(guī)定：“除建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)劃確定的車(chē)位、車(chē)庫(kù)配置比例將建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)全部處分給業(yè)主以外，業(yè)主按照該配置比例要求購(gòu)買(mǎi)或者租賃車(chē)位、車(chē)庫(kù)，建設(shè)單位無(wú)法滿足的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為建設(shè)單位違反《物權(quán)法》第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。
“前款所稱配置比例絕對(duì)值不足1的，車(chē)位、車(chē)庫(kù)數(shù)量按照一個(gè)計(jì)算；配置比例絕對(duì)值超過(guò)1不足2的，車(chē)位、車(chē)庫(kù)數(shù)量按照兩個(gè)計(jì)算；依此類推。
“本條及本解釋第六條規(guī)定，適用于包銷期滿，包銷人按照包銷合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買(mǎi)尚未銷售的物業(yè)后，以自己名義對(duì)外銷售的情形?！?span lang="EN-US">
但是，該規(guī)定對(duì)如何在對(duì)建設(shè)單位銷售車(chē)位的程序上未進(jìn)行規(guī)定。特別是“配置比例絕對(duì)值超過(guò)1不足2的，車(chē)位、車(chē)庫(kù)數(shù)量按照兩個(gè)計(jì)算”，如果每位小業(yè)主買(mǎi)一套房屋時(shí)均同時(shí)購(gòu)買(mǎi)2個(gè)車(chē)位，將導(dǎo)致最后購(gòu)買(mǎi)房屋的小業(yè)主買(mǎi)不到車(chē)位。
（五）細(xì)化了涉及表決權(quán)的建筑面積的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
該稿增加了測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積為計(jì)算建筑面積的依據(jù)之一。該稿第9條規(guī)定：“《物權(quán)法》第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，按照下列方式確定：（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算；（二）建筑物總面積，按照專有部分面積的總和計(jì)算?！?span lang="EN-US">
同時(shí)，在對(duì)人數(shù)的計(jì)算上提出的另外一種意見(jiàn)：業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。這就是說(shuō)，一人擁有多套房屋，按房屋的數(shù)量計(jì)算人數(shù)，而不再按一人計(jì)算人數(shù)。
（六）進(jìn)一步擴(kuò)充了業(yè)主知情權(quán)的保護(hù)范圍
該稿第14條增加了，業(yè)主對(duì)車(chē)庫(kù)、車(chē)位的知情權(quán)。該條第二款規(guī)定：業(yè)主請(qǐng)求公布或者查閱管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)費(fèi)收入和支出、共有部位的收益情況，以及建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的處分情況等應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的資料的，應(yīng)予支持。
（七）取消了有關(guān)業(yè)主共有權(quán)和共同管理權(quán)受侵害救濟(jì)時(shí)的原告資格條件的規(guī)定
鑒于第一稿和第二稿就有關(guān)業(yè)主共有權(quán)和共同管理權(quán)受侵害救濟(jì)時(shí)的原告資格條件的規(guī)定存在較大差別，第三稿取消了這一規(guī)定。
（八）取消了兩個(gè)有關(guān)相鄰關(guān)系的規(guī)定；取消業(yè)主對(duì)物業(yè)使用人的區(qū)分所有權(quán)侵權(quán)行為負(fù)連帶責(zé)任的規(guī)定
鑒于第二稿中對(duì)業(yè)主與物業(yè)使用人之間承擔(dān)侵權(quán)連帶責(zé)任的規(guī)定遭到批評(píng)，本稿取消這一規(guī)定。同時(shí)，第二稿中規(guī)定的業(yè)主之間提供必要便利義務(wù)（第二稿第24條），在相鄰關(guān)系中規(guī)定更為適宜，本稿刪除了第二稿的相關(guān)規(guī)定。
（九）增加物權(quán)歸屬糾紛的處理依據(jù)
為了使在一線法官更加明確法律適用問(wèn)題，該稿增加了關(guān)于物權(quán)歸屬糾紛處理的法律依據(jù)的規(guī)定。該稿第18條規(guī)定：人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件，對(duì)有關(guān)物權(quán)歸屬的爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)以法律和行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。
（十）進(jìn)一步修改司法解釋效力范圍
該稿對(duì)該司法解釋的效力范圍作了進(jìn)一步的修改。該稿第19條規(guī)定：
“本解釋自公布之日起施行。
“因《物權(quán)法》施行后實(shí)施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，適用本解釋。
“本解釋施行前已經(jīng)終審、當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。”
四、第四稿（小審委會(huì)修改稿）2009年1月12日小審委會(huì)會(huì)議尚未完稿
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