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（本指引于2021年6月18日上海市律師協(xié)會業(yè)務研究指導委員會通訊表決通過）
第一章 總則
第一條 為協(xié)助律師開展不動產信托投資基金產品（REITs）業(yè)務（下稱“REITs業(yè)務”）的盡職調查工作，規(guī)范律師事務所及其指派律師的執(zhí)業(yè)行為，協(xié)助律師依法履行職責并防范相關執(zhí)業(yè)風險，依據(jù)《中華人民共和國證券法》、《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業(yè)務管理規(guī)定》、《深圳證券交易所基礎設施類資產支持證券掛牌條件確認指南》、《上海證券交易所基礎設施類資產支持證券掛牌條件確認指南》、《國家發(fā)展改革委 中國證監(jiān)會關于推進傳統(tǒng)基礎設施領域政府和社會資本合作（PPP）項目資產證券化相關工作的通知》、《財政部 中國人民銀行 中國證監(jiān)會關于規(guī)范開展政府和社會資本合作項目資產證券化有關事宜的通知》、《政府和社會資本合作（PPP）項目資產證券化業(yè)務盡職調查工作細則》、《中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》、《國家發(fā)展改革委辦公廳關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》、《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》等相關規(guī)定及監(jiān)管規(guī)則，特制定本指引。
第二條 律師事務所作為REITs業(yè)務法律顧問，并對此類業(yè)務所涉主體、物業(yè)資產（即指REITs業(yè)務中作為主要現(xiàn)金流來源的不動產物業(yè)或基礎設施）進行法律盡職調查，可參考本指引。
第三條 律師事務所及律師在對此類業(yè)務進行盡職調查時，應基于中國律師行業(yè)公認的業(yè)務標準、道德規(guī)范和勤勉盡責精神，依據(jù)相關法律法規(guī)及規(guī)范性文件，遵守誠信、勤勉盡責，極盡自身專業(yè)能力合理及審慎的進行盡職調查。
第四條 律師在盡職調查時，應以事實為依據(jù)，以法律為準繩，不得違反獨立性原則。
第五條 無論本指引是否有規(guī)定，與REITs業(yè)務相關的有重要影響的內容，均應進行盡職調查。
第二章 盡職調查方法
第一節(jié) 盡職調查資料來源
第六條 律師在整個盡職調查中提供的法律服務主要包括：幫助制定盡職調查計劃；確定盡職調查時間表；提供盡職調查的審查清單；通過審閱盡職調查資料等方式實施盡職調查，并對REITs業(yè)務所涉主體、物業(yè)資產等合法合規(guī)性作出專業(yè)的判斷；對必要的調查事項至相關行政或主管部門進行查證核實；出具盡職調查報告或法律意見書。
第七條 律師事務所及律師盡職調查的主要資料來源包括但不限于核查對象及交易各方（以下統(tǒng)稱“各核查對象”）提供的材料，政府機構出具或保存的材料，互聯(lián)網(wǎng)、權威報刊等渠道查詢的公開信息，各核查對象的說明及承諾，審計機構、資信評級機構、資產評估機構等其他中介機構出具的專業(yè)意見等。
第八條 各核查對象所提供的關于各核查對象主體及目標物業(yè)資產的文件與資料是律師獲取法律盡職調查所需信息的最主要來源。被調查對象的法律狀況主要是反映在與之相關的法律文件和資料中。提供文件的形式包括但不限于紙質文件、光盤、或傳真及電子郵件等其他電子傳輸方式。
第九條 各核查對象應確保其所提供的文件復印件（掃描件）與該文件的原始文件一致，承諾其所提供資料的真實性、準確性、完整性和無誤導性。為避免混亂和明確責任，各核查對象所提供的所有文件、資料，應當采取適當方式確認其真實性，包括但不限于要求提供方簽字或者加蓋公司公章。
第十條 公司的設立及變更、物業(yè)資產的規(guī)劃及施工建設等情況均需依法履行相關行政或主管部門的審批、核準、注冊登記或備案等程序，因此，工商登記機構、不動產登記機構、知識產權登記機構、城鄉(xiāng)規(guī)劃機關、住房建設機關、稅務機關、法院、環(huán)境保護機關和其他有關政府部門等核發(fā)的證件或其保存并提供的材料亦是獲取法律盡職調查信息的重要來源。
第十一條 在REITs業(yè)務中，律師需對必要的調查事項至相關行政或主管部門進行現(xiàn)場查證核實，包括但不限于：
(一) 公司的設立及變更等情況均需在市場監(jiān)督管理部門進行登記和備案，必要時，律師可親自前往市場監(jiān)督管理部門調取目標公司工商登記資料，將上述資料影印，以工商底檔記載的內容作為盡調報告形成的依據(jù)。
(二) 物業(yè)資產的權屬證明及權利負擔等情況均需在不動產登記主管部門進行登記和備案，必要時，律師可親自前往不動產登記機構調取目標物業(yè)資產的權屬登記資料，將上述資料打印，以不動產權屬登記記載的內容作為盡調報告形成的依據(jù)。
第十二條 律師亦可以通過有效的互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)站、權威報刊等渠道查詢公開信息，獲悉并驗證盡職調查資料。有效的互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)站如國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)、巨潮資訊網(wǎng)、天眼查、企查查、中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)、中國裁判文書網(wǎng)、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會網(wǎng)站、中國證券監(jiān)督管理委員會等。權威報刊包括中國證券報、證券時報等，前述公開信息能促進律師從不同角度進一步加深對被調查對象的了解，印證盡職調查中獲取的信息的真實性、準確性和完整性，從而發(fā)現(xiàn)被盡職調查對象存在的法律問題。在法律盡職調查中亦可以在不同搜索引擎采取包含公司、物業(yè)資產名稱的關鍵詞檢索。但需注意的是，盡職調查中不得僅依賴單一來源進行確認，需本著勤勉盡責之原則窮盡核查手段以確保所披露信息的權威性、真實性和準確性。
第十三條 對于法律盡職調查至關重要而又無法得到獨立證據(jù)支持的事實，律師亦可以依賴于各核查對象所作出的口頭或書面說明，由各核查對象出具承諾函或確認函等。
第十四條 審計機構、資信評級機構、資產評估機構等其他中介機構出具的專業(yè)意見亦是律師盡職調查資料中的一部分，上述資料涉及對各核查對象的財務信息、信用等級、資產價值等進行專業(yè)判斷，律師可予以參考并基于一般注意義務原則予以關注。
第二節(jié) 盡職調查具體方法與途徑
第十五條 依據(jù)《中華人民共和國律師法》、《律師從事證券法律業(yè)務規(guī)范（試行）》、《律師事務所從事證券法律業(yè)務管理辦法》、《律師事務所證券法律業(yè)務執(zhí)業(yè)規(guī)則（試行）》等有關規(guī)定和實踐經(jīng)驗，律師進行法律盡職調查的主要方法包括：書面審查各核查對象提供的資料、對各核查對象進行訪談、對項目進行現(xiàn)場調査、走訪相關政府部門、通過網(wǎng)絡公開渠道查詢復核等方法。一次勤勉盡責的法律盡職調查系前述調查方法的綜合運用。
第十六條 書面審查各核查對象提供的資料。
（1） 首先，律師應根據(jù)REITs業(yè)務實際情況準備并起草《法律盡職調查問卷及文件清單（暨核查計劃）》發(fā)送至各核查對象，要求各核查對象先行準備調查材料。盡職調查問卷清單須具備針對性及全面性，即清單內容須即需結合實際情況增加對特定項目的核查內容又需全面涵蓋可能的法律風險點，并要求各核查對象明確且完整的披露相關文件和信息。實踐中，針對部分核查對象不愿意、不方便或者不能提供的但重要的原始材料和文件，律師應窮盡一切合理核查手段予以核查，包括但不限于通過現(xiàn)場勘察核對并記錄原始信息、走訪訪談、筆錄等。
（2） 其次，待各核查對象提供相關資料后，律師應對所提供資料進行書面核查，包括形式核查、實質核查兩個方面。律師可以通過制作和整理《查閱資料清單》的方式，幫助法律盡職調查工作的條理化和清晰化。《查閱資料清單》一般包含文件名稱、文件形成時間、文件主要反映法律事實以及文件真實性等項目，記錄了律師在盡職調查中主要查閱的文件、復印件是否與原件一致以及該文件所顯示的法律事實，系《盡職調查報告》的內容基礎和工作底稿，亦是律師查漏補缺、證明勤勉盡責的重要參考。
（3） 最后，律師通過對所獲資料進行研究、判斷和審查，制作《盡調問題清單》。具體而言，在審閱各核查對象提供的文件資料過程中，在提取出主要法律事實的基礎上，研究法律、法規(guī)及政策規(guī)定，利用律師法律專業(yè)知識，分析可能涉及的法律問題，得出法律意見。
第十七條 對各核查對象進行訪談。律師根據(jù)初步核查結果并輔以訪談相關工作人員等核查手段，對各核查對象及物業(yè)資產的實際情況進行進一步地深入調查。
在REITs業(yè)務中，以商業(yè)不動產核查為例，律師可通過訪談各核查對象相關工作人員及物業(yè)資產所涉租戶，了解各核查對象及物業(yè)資產的相關信息。如通過與重要租戶的訪談，可以了解物業(yè)資產的運營情況，如物業(yè)資產是否涉訴、是否存在權屬糾紛或發(fā)生過重大事件、在物業(yè)管理等方面是否能夠滿足租戶的要求；通過與原始權益人相關負責人的訪談，可以了解公司訴訟案件的進展、具體合同的履行情況等事宜；通過與公司管理層的溝通，可以將法律盡調過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時反饋，方便管理層集中人力、物力解決、消除交易可能存在的障礙。
律師采取面談方式進行查驗的應當制作面談筆錄，談話對象和律師應當在筆錄上簽名，談話對象拒絕簽名的亦應當在筆錄中注明。
第十八條 對物業(yè)資產進行現(xiàn)場調查。在對物業(yè)資產的盡調過程中，律師應當親自走訪、參觀、調查物業(yè)資產的具體情況，了解物業(yè)資產的日常運營情況，確認底層現(xiàn)金流的真實性，同時兼顧核查物業(yè)資產的合規(guī)性，尤其是重點核查環(huán)保、消防、安全等重要方面是否存在違法違規(guī)情形等。
律師采用現(xiàn)場調查方式進行查驗的，應當將現(xiàn)場調查情況做成筆錄，由調查律師、被調查事項相關的自然人或者單位負責人簽名。該自然人或者單位負責人拒絕簽名的，應當在筆錄中注明。涉及到土地、廠房時要攜帶相關的證件進行查驗，確認土地是否有權屬證明，是否存在違章建筑或者其他特殊情況。如果存在特殊情況，需要參與方做出情況說明，進而確認這些特殊情況是否符合法律規(guī)定。
第十九條 走訪相關政府部門。在盡調過程中還可能存在各核查對象資料遺失、缺漏或出現(xiàn)各種難度較大且相對關鍵的問題，需要前往相關政府部門核實或了解情況。例如相關核查對象對于物業(yè)資產審批資料的缺失、對于物業(yè)資產劃轉至SPV的過程中抵押權變更的辦理、物業(yè)資產未來規(guī)劃變更的可行性、物業(yè)資產相關政策的確定等，律師可根據(jù)各部門職責劃分情況而咨詢或走訪不同的政府部門進行交叉核查。
律師采取走訪相關政府部門方式進行查驗的應當制作走訪筆錄，若談話對象不方便或拒絕簽名的，亦應當在筆錄中注明。
第二十條 通過網(wǎng)絡公開渠道查詢復核。在REITs業(yè)務中，對各核查對象的合法有效存續(xù)及歷史信用表現(xiàn)等可以通過網(wǎng)絡公開渠道查詢復核。
（1） 對各核查對象信息的查詢。如“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”網(wǎng)站（http://www.gsxt.gov.cn/），該網(wǎng)站是獲取公司注冊信息最快速、最準確的工具之一，該網(wǎng)站可以查詢到公司的注冊號、類型、注冊資本、經(jīng)營場所、法定代表人、成立及存續(xù)日期、經(jīng)營范圍等公司基本信息，同時提供了公司股東出資、公司變更、公司管理層人員等信息。此外，如果公司存在抵押、股權出質、行政處罰、經(jīng)營異常等信息，亦可以通過該網(wǎng)站進行查詢。
（2） 對各核查對象涉訴情況、歷史信用表現(xiàn)的查詢。如最高人民法院所開通的“全國法院被執(zhí)行人信息查詢”網(wǎng)站（http://zxgk.court.gov.cn/）、“全國法院失信被執(zhí)行人名單信息公布與查詢”網(wǎng)站（http://zxgk.court.gov.cn/shixin/）、中國裁判文書網(wǎng)（http://wenshu.court.gov.cn/）、北大法律信息網(wǎng)“北大法寶”（http://www.pkulaw.cn/）、“無訟案例”（https://www.itslaw.com/）、生態(tài)環(huán)境部網(wǎng)站（http://www.mee.gov.cn/）、“信用中國”網(wǎng)站（http://www.creditchina.gov.cn/）等。
（3） 對各核查對象的土地資產、無形資產的查詢。如“中國土地市場網(wǎng)”（https://www.landchina.com/）、“中國商標網(wǎng)”（http://sbj.cnipa.gov.cn/）、國家知識產權局“專利檢索與查詢”（http://pss-system.cnipa.gov.cn/）等。
（4） 對企業(yè)投融資信息查詢。如中國人民銀行征信中心（http://www.pbccrc.org.cn/），該網(wǎng)站可查詢企業(yè)應收賬款質押、轉讓登記信息，具體包括質權人名稱、登記到期日、擔保金額及期限等。又如中國貨幣網(wǎng)（http://www.chinamoney.com.cn/），該網(wǎng)站可查詢各核查對象于銀行間外匯市場、貨幣市場、債券市場等進行的現(xiàn)貨及衍生產品發(fā)行、交易信息等。
律師采用公開渠道查詢方式進行查驗的，應當核查公告、網(wǎng)頁或者其他載體相關信息，并就查詢的信息內容、時間、地點、載體等有關事項制作查詢記錄并作為工作底稿留檔備查。
第三節(jié) 盡職調查中需要關注的其他事項
第二十一條 律師開展盡職調查，還應當關注下列問題：
(一) 律師應當注意理順法律關系，把握核查要點。在REITs業(yè)務中，由于所涉交易主體較多，物業(yè)資產情況相對復雜，因此律師在對各項內容全面收集資料的基礎上，應當注意理順法律關系，把握核查要點，有側重點地針對重要內容進行調查。
(二) 律師應當保持與各核查對象的良好溝通，以便將律師在調查過程中所發(fā)現(xiàn)的問題及解決問題的方法及時反饋給各核查對象。
(三) 律師應當注意同其他中介機構的配合。限于REITs業(yè)務的復雜性，僅靠律師難以形成全面的盡職調查，因此律師在工作中應當同評估機構、審計師、評級機構等其他中介機構相互配合，各中介機構互通有無，共同對特定問題進行討論確定。
(四) 律師開展盡職調查，應當認真審核、比對相關資料。如果發(fā)現(xiàn)相關資料存在矛盾或者不一致，應當要求相關核查對象予以核實，也可以商請其他中介機構協(xié)助調查，或由律師再次調查。
(五) 律師應當注意保持及時整理更新，勤于復核校正。根據(jù)盡職調查的實際進展情況及各核查對象對問題的反饋情況進行及時整理更新，同時尚需注意勤于復核校正，根據(jù)核查對象補充提供的資料及時更新梳理邏輯或法律結論。
(六) 律師開展盡職調查，應當注意收集完整的調查資料，對于因客觀原因無法獲得與項目有重大關系的文件和證據(jù)的，應當在有關法律文件中明確說明。
(七) 律師開展盡職調查，應當制作工作底稿，并重視底稿整理，以防范執(zhí)業(yè)風險。工作底稿應當真實、完整、記錄清晰并適宜長期保存。
第三章 盡職調查的主要內容
第二十二條 律師在法律盡職調查中的對象主要包括主體及物業(yè)資產。主體主要包括原始權益人、信用增級機構及項目公司主體；物業(yè)資產主要包括商業(yè)物業(yè)資產、基礎設施類資產、政府和社會資本合作項目類資產及基礎設施公募REITs項目類資產。
第一節(jié) 原始權益人
第二十三條 根據(jù)《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業(yè)務管理規(guī)定》及《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業(yè)務盡職調查工作指引》相關規(guī)定，原始權益人是指向資產支持專項計劃（下稱“專項計劃”）轉移其合法擁有的基礎資產以獲得資金的主體。對原始權益人的法律盡調主要涉及原始權益人的設立和存續(xù)情況，股權結構、組織架構及治理結構，主營業(yè)務情況及財務情況，與基礎資產相關的業(yè)務情況等內容。
第二十四條 關于原始權益人的設立及存續(xù)情況，律師可要求原始權益人提供最新營業(yè)執(zhí)照（正本和副本）、最新一期企業(yè)信用報告、房地產開發(fā)企業(yè)資質證書等基礎資料，通過查驗、核對上述基礎資料，并調查原始權益人是否依法在市場監(jiān)督管理部門登記注冊，確認原始權益人的主體資格，判斷其是否為合法有效存續(xù)的企業(yè)。
同時，律師亦可以通過“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”網(wǎng)站（http://www.gsxt.gov.cn/）對原始權益人的合法有效存續(xù)情況進行復核。
第二十五條 關于原始權益人的股權結構、組織架構及治理結構情況，律師可根據(jù)從市場監(jiān)督管理部門調取的全套工商登記檔案資料以及原始權益人提供的最新公司章程、股權架構圖、組織結構圖、公司現(xiàn)任董事、監(jiān)事及高級管理人名單、相關內控制度以及通過對上述相關人員的訪談等形式，對原始權益人的歷史沿革進行全面了解，核查原始權益人股權結構、組織架構及治理結構情況，判斷原始權益人是否存在潛在風險。
第二十六條 關于原始權益人的主營業(yè)務情況及財務情況，律師在該部分的工作主要涉及對原始權益人重大負債情況的調查。通過審查資產負債表、相關借款合同對原始權益人向銀行或其他金融機構貸款情況進行統(tǒng)計；通過審查其簽訂的保證合同、抵押合同或質押合同等具有擔保性質的合同對原始權益人對外擔保情況進行統(tǒng)計；若原始權益人還有其他尚在履行期的重大合同，律師亦應對此予以核查，以判斷是否會對原始權益人未來的資信狀況產生不確定影響。
第二十七條 關于原始權益人涉訴情況的盡職調查，律師可通過中國裁判文書網(wǎng)、北大法律信息網(wǎng)“北大法寶”、“無訟案例”、“信用中國”網(wǎng)站、企查查、天眼查等查詢，并根據(jù)上述查詢結果對原始權益人（或最終融資人等主體）的涉訴情況進行梳理判斷。
主要查詢網(wǎng)站及網(wǎng)址如下：
序號 |
查詢網(wǎng)站 |
網(wǎng)址 |
1. |
中國裁判文書網(wǎng) |
http://wenshu.court.gov.cn/ |
2. |
北大法律信息網(wǎng)“北大法寶” |
http://www.pkulaw.cn/ |
3. |
“無訟案例” |
https://www.itslaw.com/ |
4. |
“信用中國”網(wǎng)站 |
http://www.creditchina.gov.cn/ |
5. “ |
“企查查”網(wǎng)站 |
https://www.qcc.com/ |
6. |
“天眼查”網(wǎng)站 |
https://www.tianyancha.com/ |
第二十八條 關于原始權益人的失信行為的盡職調查，律師可通過人民銀行出具的《企業(yè)信用報告》、中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)中全國法院被執(zhí)行人信息查詢系統(tǒng)和最高人民法院的“全國法院失信被執(zhí)行人名單信息公布與查詢系統(tǒng)”等查詢原始權益人（或最終融資人等主體）的資信情況；通過應急管理部、生態(tài)環(huán)境部網(wǎng)站、市場監(jiān)督管理局網(wǎng)站、國家發(fā)展改革委網(wǎng)站、財政部網(wǎng)站、“信用中國”網(wǎng)站和國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)等查詢原始權益人（或最終融資人等主體）是否存在安全生產領域、環(huán)境保護領域、產品質量領域、財政性資金管理使用領域失信記錄；通過稅務機關門戶網(wǎng)站、“信用中國”網(wǎng)站和國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)等查詢原始權益人（或最終融資人等主體）是否為重大稅收違法案件當事人。并根據(jù)上述查詢結果對原始權益人（或最終融資人等主體）是否為失信被執(zhí)行人進行核查判斷。
主要查詢網(wǎng)站及網(wǎng)址如下：
序號 |
查詢網(wǎng)站 |
網(wǎng)址 |
1. |
中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)中全國法院被執(zhí)行人信息查詢系統(tǒng) |
http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/ |
2. |
全國法院失信被執(zhí)行人名單信息公布與查詢平臺 |
http://zxgk.court.gov.cn/shixin/ |
3. |
國家稅務總局網(wǎng)站 |
http://www.chinatax.gov.cn/index.html |
4. |
中華人民共和國應急管理部 |
http://www.mem.gov.cn/ |
5. |
中華人民共和國生態(tài)環(huán)境部網(wǎng)站 |
http://www.mee.gov.cn/ |
6. |
中華人民共和國工業(yè)和信息化部網(wǎng)站 |
http://www.miit.gov.cn/index.html |
7. |
中國人民銀行網(wǎng)站 |
http://www.pbc.gov.cn/# |
8. |
中國證監(jiān)會網(wǎng)站 |
http://www.csrc.gov.cn/pub/newsite/ |
9. |
中國銀行保險監(jiān)督管理委員會網(wǎng)站 |
http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/index/index.html |
10. |
國家市場監(jiān)督管理總局網(wǎng)站 |
http://www.samr.gov.cn/ |
11. |
中華人民共和國國家統(tǒng)計局網(wǎng)站 |
http://www.stats.gov.cn/# |
12. |
中華人民共和國財政部網(wǎng)站 |
http://www.mof.gov.cn/index.htm |
13. |
中華人民共和國農業(yè)農村部網(wǎng)站 |
http://www.moa.gov.cn/ |
14. |
中華人民共和國海關總署網(wǎng)站 |
http://www.customs.gov.cn/ |
15. |
中華人民共和國文化和旅游部 |
https://www.mct.gov.cn/ |
16. |
"信用中國"網(wǎng)站 |
http://www.creditchina.gov.cn/ |
17. |
全國企業(yè)信用信息公示系統(tǒng) |
http://www.gsxt.gov.cn/index.html |
18. |
證券期貨市場失信記錄查詢平臺 |
http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun |
19. |
中國國家發(fā)展和改革委員會網(wǎng)站 |
http://www.ndrc.gov.cn/ |
第二十九條 關于原始權益人的內部授權的盡職調查，律師可基于原始權益人公司章程、外部授權及監(jiān)管規(guī)定等，對其參與專項計劃、進行專項計劃投資、簽訂和履行相關專項計劃文件事宜出具的決議文件的合法有效性進行核查。
第三十條 若需要對原始權益人進行土地專項核查的，律師可通過自然資源部網(wǎng)站（http://www.mnr.gov.cn/）、住房和城鄉(xiāng)建設部網(wǎng)站（http://www.mohurd.gov.cn/）以“原始權益人全稱”或“原始權益人簡稱”為關鍵詞進行檢索，并結合百度搜索引擎組合輸入以“原始權益人全稱”或“原始權益人簡稱”、“閑置土地”、“炒地”、“捂盤惜售”、“哄抬房價”為關鍵詞檢索與原始權益人有關的“閑置土地”、“炒地”、“捂盤惜售”、“哄抬房價”的新聞信息，并根據(jù)原始權益人提供的書面說明，以核查原始權益人近三年是否存在違反國家有關部門發(fā)布的房地產市場調控相關規(guī)定的重大違法違規(guī)行為。
若部分項目中需要對原始權益人進行全方位實質性土地專項核查的，則律師在前述核查的基礎上，還需對原始權益人所持有的全部房地產項目（包括已完工及在建工程）進行核查，律師可通過核查房地產項目的立項及建設、竣工審批證件，以及房地產項目的銷售情況，并輔之以房地產主管部門網(wǎng)站檢索或現(xiàn)場訪談，以核查原始權益人近三年是否存在違反國家有關部門發(fā)布的房地產市場調控相關規(guī)定的重大違法違規(guī)行為。
第二節(jié) 信用增進機構
第三十一條 信用增進機構是指為專項計劃提供信用增進服務的主體，包括但不限于差額支付人、流動性支持機構、優(yōu)先回購方等。根據(jù)《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業(yè)務盡職調查工作指引》的規(guī)定，對信用增進機構的法律盡調主要涉及信用增進機構的設立和存續(xù)情況，股權結構、組織架構及治理結構，公司資信水平以及外部信用評級情況，主營業(yè)務情況及財務狀況，業(yè)務審批或管理流程、風險控制措施等內容。
第三十二條 關于信用增進機構的設立及存續(xù)情況，律師可要求信用增進機構提供最新營業(yè)執(zhí)照（正本和副本）、最新一期企業(yè)信用報告、房地產開發(fā)企業(yè)資質證書等基礎資料，通過查驗、核對上述基礎資料，并調查信用增進機構是否依法在市場監(jiān)督管理部門登記注冊，確認信用增進機構的主體資格，判斷其是否為合法有效存續(xù)的企業(yè)。
同時，律師亦可以通過“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”網(wǎng)站對信用增進機構的合法有效存續(xù)情況進行復核。
第三十三條 關于信用增進機構的股權結構、組織架構及治理結構情況，律師可根據(jù)從市場監(jiān)督管理部門調取的全套工商登記檔案資料以及信用增進機構提供的最新公司章程、股權架構圖、組織結構圖、公司現(xiàn)任董事、監(jiān)事及高級管理人名單、相關內控制度以及通過對上述相關人員的訪談等形式，對信用增進機構的歷史沿革進行全面了解，核查其股權結構、組織架構及治理結構情況，判斷信用增進機構是否存在潛在風險。
第三十四條 關于信用增進機構的資信水平以及外部信用評級情況，律師可引用審計機構、資信評級機構等其他中介機構出具的專業(yè)意見。
第三十五條 關于信用增進機構的主營業(yè)務情況及財務情況，律師在該部分的工作主要涉及對信用增進機構重大負債情況的調查。通過審查資產負債表、相關借款合同對信用增進機構向銀行或其他金融機構貸款情況進行統(tǒng)計；通過審查其簽訂的保證合同、抵押合同或質押合同等具有擔保性質的合同對信用增進機構對外擔保情況進行統(tǒng)計；若信用增進機構還有其他尚在履行期的重大合同，律師亦應對此予以核查，以判斷是否會對信用增進機構未來的資信狀況產生不確定影響。
第三十六條 關于信用增進機構涉訴情況的盡職調查，律師可通過中國裁判文書網(wǎng)、北大法律信息網(wǎng)“北大法寶”、“無訟案例”、“信用中國”網(wǎng)站、企查查、天眼查等查詢，并根據(jù)上述查詢結果對信用增進機構的涉訴情況進行梳理判斷。
第三十七條 關于信用增進機構的失信行為的盡職調查，律師可通過人民銀行出具的《企業(yè)信用報告》、中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)中全國法院被執(zhí)行人信息查詢系統(tǒng)和最高人民法院的“全國法院失信被執(zhí)行人名單信息公布與查詢系統(tǒng)”等查詢信用增進機構的資信情況；通過應急管理部、生態(tài)環(huán)境部網(wǎng)站、市場監(jiān)督管理局網(wǎng)站、國家發(fā)展改革委網(wǎng)站、財政部網(wǎng)站、“信用中國”網(wǎng)站和國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)等查詢信用增進機構是否存在安全生產領域、環(huán)境保護領域、產品質量領域、財政性資金管理使用領域失信記錄；通過稅務機關門戶網(wǎng)站、“信用中國”網(wǎng)站和國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)等查詢信用增進機構是否為重大稅收違法案件當事人。并根據(jù)上述查詢結果對信用增進機構是否為失信被執(zhí)行人進行核查判斷。
第三十八條 關于信用增進機構的內部授權的盡職調查，律師可基于信用增進機構公司章程、外部授權及監(jiān)管規(guī)定等，對其參與專項計劃、為專項計劃提供增信服務、簽訂和履行相關專項計劃文件事宜出具的決議文件的合法有效性進行核查。尤其應當關注不同信用增進情況下的法律關系判斷，并基于不同的法律關系結合包括但不限于《民法典》、民法典擔保規(guī)則司法解釋等最新法律法規(guī)的規(guī)定，確保相關內部決議程序的合法有效性。
第三十九條 若需要對信用增進機構進行土地專項核查的，律師可通過自然資源部網(wǎng)站、住房和城鄉(xiāng)建設部網(wǎng)站以“信用增進機構全稱”或“信用增進機構簡稱”為關鍵詞進行檢索，并結合百度搜索引擎組合輸入以“信用增進機構全稱”或“信用增進機構簡稱”、“閑置土地”、“炒地”、“捂盤惜售”、“哄抬房價”為關鍵詞檢索與信用增進機構有關的“閑置土地”、“炒地”、“捂盤惜售”、“哄抬房價”的新聞信息，并根據(jù)信用增進機構提供的書面說明，以核查信用增進機構近三年是否存在違反國家有關部門發(fā)布的房地產市場調控相關規(guī)定的重大違法違規(guī)行為。
若部分項目中需要對信用增進機構進行全方位實質性土地專項核查的，則律師在前述核查的基礎上，還需對信用增進機構所持有的全部房地產項目（包括已完工及在建工程）進行核查，律師可通過核查房地產項目的立項及建設、竣工審批證件，以及房地產項目的銷售情況，并輔之以房地產主管部門網(wǎng)站檢索或現(xiàn)場訪談，以核查信用增進機構近三年是否存在違反國家有關部門發(fā)布的房地產市場調控相關規(guī)定的重大違法違規(guī)行為。
第三節(jié) 項目公司主體
第四十條 項目公司主體（即物業(yè)持有人），是指持有作為最終投資對象和現(xiàn)金流來源的物業(yè)資產的主體。對項目公司主體的法律盡調主要涉及項目公司主體的設立和存續(xù)情況，日常經(jīng)營范圍所需的各類經(jīng)營證照，股權結構、組織架構及治理結構，主營業(yè)務情況及財務情況，與基礎資產相關的業(yè)務情況等內容。
第四十一條 關于項目公司主體的設立及存續(xù)情況，律師可要求項目公司主體提供最新營業(yè)執(zhí)照（正本和副本）、最新一期企業(yè)信用報告等基礎資料，通過查驗、核對上述基礎資料，并調查項目公司主體是否依法在市場監(jiān)督管理部門登記注冊，確認項目公司主體的主體資格，判斷其是否為合法有效存續(xù)的企業(yè)。
同時，律師亦可以通過“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”網(wǎng)站對項目公司主體的合法有效存續(xù)情況進行復核。
第四十二條 關于項目公司主體的日常經(jīng)營范圍所需的各類經(jīng)營證照，律師可要求項目公司提供正常經(jīng)營所需且已持有的其他批文、資質證書、經(jīng)營許可等有關文件（包括但不限于房地產企業(yè)資質證書、物業(yè)服務企業(yè)資質證書、特許經(jīng)營批準文件等），前述經(jīng)營證照主要根據(jù)項目公司主體經(jīng)營范圍決定，律師通過查驗、核對上述基礎資料，并調查項目公司主體是否依法相關主管部門登記注冊，確認項目公司主體的主體資格，判斷其是否合法經(jīng)營。
第四十三條 關于項目公司主體的股權結構、組織架構及治理結構情況，律師可根據(jù)從市場監(jiān)督管理部門調取的全套工商登記檔案資料以及項目公司主體提供的最新公司章程、股權架構圖、組織結構圖、公司現(xiàn)任董事、監(jiān)事及高級管理人名單、相關內控制度以及通過對上述相關人員的訪談等形式，對項目公司主體的歷史沿革進行全面了解，核查其股權結構、組織架構及治理結構情況，判斷項目公司主體是否存在潛在風險。
第四十四條 關于項目公司主體的主營業(yè)務情況及財務情況，律師在該部分的工作主要涉及對項目公司主體重大資產及重大負債情況的調查，具體包括：
(一) 重大資產情況即項目公司主體持有的基礎資產的情況，包括項目所涉物業(yè)資產的權屬、轉讓合法性等內容，還涉及物業(yè)資產的日常經(jīng)營和管理情況。此部分盡調內容可參照本指引“第三章/第四節(jié)、商業(yè)物業(yè)資產”、“第三章/第五節(jié)、基礎設施類資產”、“第三章/第六節(jié)、政府和社會資本合作項目類資產”及“第三章/第七節(jié)、基礎設施公募REITs項目特殊要求”部分內容。
(二) 律師對項目公司主體重大負債情況的盡職調查主要包括以下兩個方面：
1. 對涉及項目公司主體的全部重大負債情況進行調查，通過審查資產負債表、相關借款合同對項目公司主體向銀行或其他金融機構貸款情況進行統(tǒng)計；通過審查其簽訂的保證合同、抵押合同或質押合同等具有擔保性質的合同對項目公司主體對外擔保情況進行統(tǒng)計；若項目公司主體還有其他尚在履行期的重大合同，律師亦應對此予以核查，以判斷是否會對項目公司主體未來的資信狀況產生不確定影響。
2. 如REITs業(yè)務中涉及存量債務置換的，律師應對與本次交易有關的負債進行重點調查，包括審閱合同條款，判斷合同的合法、合規(guī)性，并對可能影響基礎資產劃轉的條款重點關注，以核查基礎資產可轉讓性、相關交易的可行性等。
第四十五條 關于項目公司主體涉訴情況的盡職調查，律師可通過中國裁判文書網(wǎng)、北大法律信息網(wǎng)“北大法寶”、“無訟案例”、“信用中國”網(wǎng)站、企查查、天眼查等查詢項目公司主體的涉訴情況，并根據(jù)上述查詢結果對項目公司主體的涉訴情況進行核查判斷。
第四十六條 關于項目公司主體的失信行為的盡職調查，律師可通過人民銀行出具的《企業(yè)信用報告》、中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)中全國法院被執(zhí)行人信息查詢系統(tǒng)和最高人民法院的“全國法院失信被執(zhí)行人名單信息公布與查詢系統(tǒng)”等查詢項目公司主體的資信情況；通過應急管理部、生態(tài)環(huán)境部網(wǎng)站、市場監(jiān)督管理局網(wǎng)站、國家發(fā)展改革委網(wǎng)站、財政部網(wǎng)站、“信用中國”網(wǎng)站和國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)等查詢項目公司主體是否存在安全生產領域、環(huán)境保護領域、產品質量領域、財政性資金管理使用領域失信記錄；通過稅務機關門戶網(wǎng)站、“信用中國”網(wǎng)站和國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)等查詢項目公司主體是否為重大稅收違法案件當事人，并根據(jù)上述查詢結果對項目公司主體是否為失信被執(zhí)行人進行核查判斷。
第四十七條 關于項目公司主體的內部授權的盡職調查，律師可基于項目公司主體公司章程、外部授權及監(jiān)管規(guī)定等，對其參與專項計劃、簽訂和履行相關專項計劃文件事宜出具的決議文件的合法有效性進行核查。
第四節(jié) 商業(yè)物業(yè)資產
第四十八條 REITs業(yè)務的核心現(xiàn)金流來源即物業(yè)資產。律師在從事REITs業(yè)務時，應當對物業(yè)資產進行盡職調查，包括立項審批、土地使用權的取得、土地出讓金及稅費的支付、物業(yè)資產的建設及審批、竣工驗收、消防驗收、停車場運營審批等內容進行核查。
第四十九條 根據(jù)相關法律法規(guī)規(guī)定，對于物業(yè)資產中關系國家安全、涉及全國重大生產力布局、戰(zhàn)略性資源開發(fā)和重大公共利益等項目，實行核準管理。對于核準管理以外的項目，實行備案管理。對于實施核準管理的項目，律師應核查項目核準機關的核準文件以及變更決定（如有）。同時，還應核查該項目在核準機關作出予以核準決定或者同意變更決定之日起2年內是否開工建設。對于實施備案的項目，律師應對項目的備案證明進行核查。
第五十條 按照國家規(guī)定需要有關部門批準或者核準的建設項目，以劃撥方式提供國有土地使用權的，建設單位在報送有關部門批準或者核準前，應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書。因此，若項目中涉及的土地使用權系劃撥取得的，律師應對選址意見書進行核查。若適用備案的建設項目或以出讓方式提供國有土地使用權的，無需核查選址意見書。
第五十一條 需立項審批、核準的建設項目應在可行性研究階段、項目申請報告核準前，由建設用地單位提出預審申請；需備案的建設項目在辦理備案手續(xù)后，由建設單位提出用地預審申請；經(jīng)國土資源主管部門審查后出具預審意見。未經(jīng)預審或者預審未通過的，不得批復可行性研究報告、核準項目申請報告；不得批準農用地轉用、土地征收，不得辦理供地手續(xù)。因此，律師應根據(jù)項目是審批/核準或備案的不同情況，對用地預審意見進行核查。
第五十二條 根據(jù)自然資源部發(fā)布的《關于以“多規(guī)合一”為基礎推進規(guī)劃用地“多審合一、多證合一”改革的通知》，明確建設項目選址意見書、建設項目用地預審意見合并，統(tǒng)一核發(fā)建設項目用地預審與選址意見書，不再單獨核發(fā)建設項目選址意見書、建設項目用地預審意見。使用已經(jīng)依法批準的建設用地進行建設的項目，不再辦理用地預審；需要辦理規(guī)劃選址的，由地方自然資源主管部門對規(guī)劃選址情況進行審查，核發(fā)建設項目用地預審與選址意見書。因此，在此規(guī)定發(fā)布后新增的建設項目，律師直接核查建設項目用地預審與選址意見書即可。
第五十三條 以有償使用方式提供國有土地使用權的，國土資源主管部門應與土地使用者簽訂土地有償使用合同，并向建設單位頒發(fā)《建設用地批準書》。以劃撥方式提供國有土地使用權的，由國土資源主管部門向建設單位頒發(fā)《國有土地劃撥決定書》和《建設用地批準書》，依照規(guī)定辦理土地登記。因此，律師應根據(jù)土地使用權取得方式的不同而分別核查其《國有土地劃撥決定書》和/或《建設用地批準書》。
第五十四條 關于土地使用權的取得，律師應關注土地的規(guī)劃指標、最新的總規(guī)及控詳規(guī)，并視情況走訪相關規(guī)劃部門確認，包括土地面積、土地性質、容積率、限高、密度、綠化率、商住比、車位配比等，以及核查項目的配建要求，安置房、配套設施和自持要求等。
第五十五條 律師亦應對土地使用權出讓合同進行細致核查，并結合現(xiàn)實情況進行判斷，以判斷是否存在土地閑置、延期開工竣工、未批先建等違法違規(guī)情形。
第五十六條 以劃撥方式取得國有土地使用權的建設項目，建設單位在取得立項文件后，應向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證，并在取得建設用地規(guī)劃許可證后方可申請劃撥用地；以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，建設單位在取得立項文件和簽訂國有土地使用權出讓合同后，應向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證。因此，律師應根據(jù)土地使用權的不同取得方式分別對建設用地規(guī)劃許可證進行核查驗證。
第五十七條 國家對特殊建設工程進行施工前的消防設計文件實行審查制度。對其他建設工程實行備案抽查制度，即其他建設工程的建設單位應申請領取施工許可證或者申請批準開工報告時應當提供滿足施工需要的消防設計圖紙及技術資料。因此，律師應根據(jù)建設工程是否屬于特殊工程而對消防設計文件進行核查驗證。
特殊工程主要包括如下：（一）總建筑面積大于二萬平方米的體育場館、會堂，公共展覽館、博物館的展示廳；（二）總建筑面積大于一萬五千平方米的民用機場航站樓、客運車站候車室、客運碼頭候船廳；（三）總建筑面積大于一萬平方米的賓館、飯店、商場、市場；（四）總建筑面積大于二千五百平方米的影劇院，公共圖書館的閱覽室，營業(yè)性室內健身、休閑場館，醫(yī)院的門診樓，大學的教學樓、圖書館、食堂，勞動密集型企業(yè)的生產加工車間，寺廟、教堂；（五）總建筑面積大于一千平方米的托兒所、幼兒園的兒童用房，兒童游樂廳等室內兒童活動場所，養(yǎng)老院、福利院，醫(yī)院、療養(yǎng)院的病房樓，中小學校的教學樓、圖書館、食堂，學校的集體宿舍，勞動密集型企業(yè)的員工集體宿舍；（六）總建筑面積大于五百平方米的歌舞廳、錄像廳、放映廳、卡拉ＯＫ廳、夜總會、游藝廳、桑拿浴室、網(wǎng)吧、酒吧，具有娛樂功能的餐館、茶館、咖啡廳；（七）國家工程建設消防技術標準規(guī)定的一類高層住宅建筑；（八）城市軌道交通、隧道工程，大型發(fā)電、變配電工程；（九）生產、儲存、裝卸易燃易爆危險物品的工廠、倉庫和專用車站、碼頭，易燃易爆氣體和液體的充裝站、供應站、調壓站；（十）國家機關辦公樓、電力調度樓、電信樓、郵政樓、防災指揮調度樓、廣播電視樓、檔案樓；（十一）設有本條第一項至第六項所列情形的建設工程；（十二）本條第十項、第十一項規(guī)定以外的單體建筑面積大于四萬平方米或者建筑高度超過五十米的公共建筑。
第五十八條 涉及建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的基礎設施項目，應該取得建設工程規(guī)劃許可證，確保項目建設工程設計方案符合控制性詳細規(guī)劃和地塊的位置、使用性質、開發(fā)強度等規(guī)劃條件。因此，律師應對相關工程項目的建設工程規(guī)劃許可證進行核查驗證。
第五十九條 除不需要申領建筑工程施工許可證的小型工程（如工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程）以及按照國務院規(guī)定的權限和程序批準開工報告的建筑工程外，涉及房屋建筑及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎設施工程的施工的基礎設施項目應取得建筑工程施工許可證。因此，律師應根據(jù)建設工程是否為小型工程、是否為國務院批準開工的建筑工程等情形相應核查驗證建筑工程施工許可證。
第六十條 建設項目應根據(jù)對環(huán)境的影響程度，按照建設項目環(huán)境影響評價分類管理名錄完成環(huán)境影響評價，并區(qū)分不同情況取得環(huán)境保護行政主管部門對環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表的審批意見，或在環(huán)境保護行政主管部門完成環(huán)境影響登記表備案。因此，律師應根據(jù)建設項目環(huán)境影響評價分類管理名錄的規(guī)定對不同項目的環(huán)境影響審批意見進行核查驗證。
環(huán)境保護分類管理主要區(qū)分如下：（一）建設項目對環(huán)境可能造成重大影響的，應當編制環(huán)境影響報告書，對建設項目產生的污染和對環(huán)境的影響進行全面、詳細的評價；（二）建設項目對環(huán)境可能造成輕度影響的，應當編制環(huán)境影響報告表，對建設項目產生的污染和對環(huán)境的影響進行分析或者專項評價；（三）建設項目對環(huán)境影響很小，不需要進行環(huán)境影響評價的，應當填報環(huán)境影響登記表。
第六十一條 除不單獨進行節(jié)能審查的項目（包括年綜合能源消費量不滿1000噸標準煤，且年電力消費量不滿500萬千瓦時的固定資產投資項目，以及用能工藝簡單、節(jié)能潛力小的行業(yè)的固定資產投資項目）外，政府投資項目，建設單位在報送項目可行性研究報告前，需取得節(jié)能審查機關出具的節(jié)能審查意見。企業(yè)投資項目，建設單位需在開工建設前取得節(jié)能審查機關出具的節(jié)能審查意見。因此，律師應根據(jù)建設項目的不同類型對節(jié)能審查意見進行核查驗證。
第六十二條 按照規(guī)定應修建防空地下室的民用建筑，因地質、地形等原因不宜修建的，或者規(guī)定應建面積小于民用建筑地面首層建筑面積的，經(jīng)人民防空主管部門批準，可以不修建，但必須按照應修建防空地下室面積所需造價繳納易地建設費，由人民防空主管部門統(tǒng)一就近易地修建。經(jīng)人民防空主管部門批準需繳納防空地下室易地建設費的，建設單位在辦理建設工程規(guī)劃許可證前，應當先繳納防空地下室易地建設費。因此，律師應根據(jù)民用建筑的性質以及是否繳納防空地下室易地建設費的情形對相關審批文件進行核查驗證。
第六十三條 建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收。建設工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。因此，律師應對建設工程的竣工驗收報告進行核查驗證。同時，律師在對建設工程的竣工驗收報告進行核查驗證時，亦須注意報告上驗收單位與建設工程施工許可證上所載明單位的一致性。
第六十四條 政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門須按照國務院規(guī)定對建設工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。未經(jīng)核實或者經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收。建設單位應當在竣工驗收后六個月內向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門報送有關竣工驗收資料。因此，律師應對建設工程是否取得政府主管部門的規(guī)劃條件核實審批意見進行核查驗證。
第六十五條 建設項目環(huán)保設施竣工驗收由環(huán)保部門驗收改為建設單位自主驗收。編制環(huán)境影響報告書（表）的建設項目竣工后，由建設單位對配套建設的環(huán)境保護設施進行驗收，編制驗收報告并依法向社會公開；填報環(huán)境影響登記表項目以及未納入建設項目環(huán)境影響評價分類管理名錄的項目，則不需要進行環(huán)保驗收。
建設項目需要配套建設水、噪聲或者固體廢物污染防治設施的，在新修訂的對應污染防治法生效前，仍應依法由環(huán)境保護部門對相應污染防治設施進行驗收，以及一些項目還可能要求污水管網(wǎng)的納管協(xié)議、危廢處置協(xié)議等辦理環(huán)保備案。
因此，律師應根據(jù)前述要求對環(huán)保驗收意見進行核查驗證。
第六十六條 特殊建設工程竣工驗收后，建設單位應當向住房和城鄉(xiāng)建設主管部門申請消防驗收，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用。其他建設工程實行備案抽查制度。其他建設工程經(jīng)依法抽查不合格的，應當停止使用。因此，律師應根據(jù)建設工程是否屬于特殊工程而消防驗收審查意見進行核查驗證。特殊工程范圍詳見本指引第五十七條。
第六十七條 不符合強制性節(jié)能標準的項目，建設單位不得開工建設；已經(jīng)建成的，不得投入生產、使用。固定資產投資項目投入生產、使用前，應對其節(jié)能審查意見落實情況進行驗收。政府投資項目不符合強制性節(jié)能標準的，依法負責項目審批的機關不得批準建設。因此，律師應對項目的節(jié)能驗收情況進行核查驗證。
第六十八條 在前述證件、審批意見、備案證明等進行核查驗證時，律師亦應對各個證件之間關于項目建筑面積、用地面積、實施單位等相關要素之間的一致性、延續(xù)性進行核查，以驗證項目的合法合規(guī)性。
第六十九條 為核查物業(yè)資產的權利限制及權利瑕疵情況，律師還可通過去當?shù)夭粍赢a登記部門調取物業(yè)資產相關權利限制信息，以核查物業(yè)資產上是否存在權利限制及權利負擔。
第七十條 在物業(yè)資產已取得相關審批證件后，律師亦應對相關審批證件信息與物業(yè)資產實際情況進行核查驗證，以核查是否存在地下空間改變用途情形、實際用途與規(guī)劃用途不一致的情形、產證信息與實際情況不一致的情形等。
第七十一條 若物業(yè)資產上存在租約的，律師應對租賃合同進行審查，以確認租賃合同中相關約定是否會對資產證券化項目產生限制，如是否存在物業(yè)資產抵押須經(jīng)承租人同意的條款等。同時，律師亦應關注租賃合同是否已經(jīng)根據(jù)相關規(guī)定進行了備案。
第七十二條 在核查前述核準文件或備案證明時，律師亦可通過對核準或備案機關的走訪、相關政府網(wǎng)站的公開檢索、項目公司人員訪談等進行交叉對比驗證。
第五節(jié) 基礎設施類資產
第七十三條 根據(jù)證監(jiān)會及相關交易所發(fā)布的基礎設施類資產支持證券項目掛牌條件確認指南等相關規(guī)則指引，基礎設施類資產支持證券，是指證券公司、基金管理公司子公司作為管理人，通過設立資產支持專項計劃開展資產證券化業(yè)務，以燃氣、供電、供水、供熱、污水及垃圾處理等市政設施，公路、鐵路、機場等交通設施，教育、健康養(yǎng)老等公共服務產生的收入為基礎資產現(xiàn)金流來源所發(fā)行的資產支持證券。在此類業(yè)務中，律師的盡職調查工作主要包括對基礎設施類項目的合法合規(guī)性核查及對基礎資產的合法合規(guī)性核查。
第七十四條 根據(jù)現(xiàn)行監(jiān)管政策，監(jiān)管機關鼓勵積極服務綠色發(fā)展、“一帶一路”、精準扶貧、京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟帶、雄安新區(qū)建設、“中國制造2025”和新型城鎮(zhèn)化建設等國家重大戰(zhàn)略的基礎設施類資產證券化業(yè)務。
第七十五條 律師應對基礎資產進行清晰的界定。
第七十六條 律師應對基礎資產現(xiàn)金流的產生依據(jù)進行核查，對形成基礎資產的法律文件、政府許可文件、價格或收費標準許可文件、過往履行情況等進行核查，以判斷基礎資產是否具有法律、法規(guī)依據(jù)，附屬權益（如有）的內容是否明確。
第七十七條 律師亦應對基礎資產是否屬于《資產證券化基礎資產負面清單》進行核查。
資產證券化基礎資產負面清單主要包括內容如下：（一）以地方政府為直接或間接債務人的基礎資產。但地方政府按照事先公開的收益約定規(guī)則，在政府與社會資本合作模式(PPP)下應當支付或承擔的財政補貼除外；（二）以地方融資平臺公司為債務人的基礎資產。本條所指的地方融資平臺公司是指根據(jù)國務院相關文件規(guī)定，由地方政府及其部門和機構等通過財政撥款或注入土地、股權等資產設立，承擔政府投資項目融資功能，并擁有獨立法人資格的經(jīng)濟實體；（三）礦產資源開采收益權、土地出讓收益權等產生現(xiàn)金流的能力具有較大不確定性的資產；（四）有下列情形之一的與不動產相關的基礎資產：1、因空置等原因不能產生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產租金債權；2、待開發(fā)或在建占比超過10％的基礎設施、商業(yè)物業(yè)、居民住宅等不動產或相關不動產收益權。當?shù)卣C明已列入國家保障房計劃并已開工建設的項目除外。（五）不能直接產生現(xiàn)金流、僅依托處置資產才能產生現(xiàn)金流的基礎資產。如提單、倉單、產權證書等具有物權屬性的權利憑證；（六）法律界定及業(yè)務形態(tài)屬于不同類型且缺乏相關性的資產組合，如基礎資產中包含企業(yè)應收賬款、高速公路收費權等兩種或兩種以上不同類型資產；（七）違反相關法律法規(guī)或政策規(guī)定的資產；（八）最終投資標的為上述資產的信托計劃受益權等基礎資產。
第七十八條 律師亦應對基礎資產類型（適用于交易所項目）進行核查，以確?；A資產不屬于電影票款、不具有壟斷性和排他性的入園憑證等未來經(jīng)營性收入或物業(yè)服務費、缺乏實質抵押品的商業(yè)物業(yè)租金。
第七十九條 對于基礎設施類項目而言，律師須對項目的建設及審批過程的合法合規(guī)性進行查證，以核查基礎設施類項目是否已按相關規(guī)定履行必要的審批、核準、備案、登記等相關程序。關于基礎設施類項目的主要核查內容，可參照本指引“第三章/第四節(jié)、商業(yè)物業(yè)資產”部分進行；關于PPP項目的主要核查內容，亦可參照本指引“第三章/第六節(jié)、政府和社會資本合作項目類資產”部分進行。
第八十條 律師應對基礎設施類項目的特許經(jīng)營許可及其他經(jīng)營資質進行審查，以核查其是否取得及合法有效的經(jīng)營資質。同時，該類項目的經(jīng)營資質期限亦須與專項計劃期限相匹配，不得短于專項計劃存續(xù)期限。若基礎設施類項目經(jīng)營資質在專項計劃存續(xù)期內存在展期安排的，應當取得相關授權方或主管部門關于經(jīng)營資質展期的書面意向函，并設置相應的風險緩釋措施。
第八十一條 由于基礎設施類項目的特殊性，政府相關部門在進行經(jīng)營許可、簽署相關法律協(xié)議時，一般都會對基礎設施類項目的經(jīng)營許可、債權轉讓等設置限制性條件。律師在進行盡職調查時，應重點關注此類限制性條件，以核查基礎資產的可轉讓性是否存在瑕疵或限制。
第八十二條 律師應通過基礎資產相關的法律文件、不動產登記中心查檔等對基礎資產及基礎設施類項目的權屬進行核查，以驗證其權屬是否清晰明確，是否附帶抵押、質押等擔保負擔或者其他權利限制。若基礎資產或基礎設施類項目已經(jīng)存在抵押、質押等擔保負擔或者其他權利限制的，應當確保在基礎資產轉移時予以解除。
第八十三條 在基礎設施類項目的核查過程中，也涉及到諸多特殊行業(yè)資質的審查，律師亦應根據(jù)特殊行業(yè)的相關監(jiān)管規(guī)定進行核查驗證。
此處對部分特殊行業(yè)資質要求列舉如下：
項目 |
資質 |
通信鐵塔項目 |
基礎電信業(yè)務經(jīng)營許可證 |
互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心項目 |
增值電信業(yè)務經(jīng)營許可證 |
城市供水項目 |
取水許可證 |
各類發(fā)電、供電項目 |
電力業(yè)務許可證 |
污水處理項目 |
已納入《固定污染源排污許可分類管理名錄》，工業(yè)廢水集中處理場所、日處理能力500噸以上的城鄉(xiāng)污水集中處理場所均應取得排污許可證，但日處理能力500噸以下的城鄉(xiāng)污水集中處理場所實行登記管理，不需要申請取得排污許可證 |
垃圾處理項目 |
城市生活垃圾經(jīng)營性清掃、收集、運輸服務許可證。從事城市生活垃圾經(jīng)營性處置的企業(yè)，應當取得城市生活垃圾經(jīng)營性處置服務許可證。已納入《固定污染源排污許可分類管理名錄》，亦應根據(jù)其處理的垃圾種類、日處理能力按照規(guī)定取得排污許可證或實行登記管理。如果垃圾處理項目涉及發(fā)電的，還應當取得發(fā)電類電力業(yè)務許可證。 |
基礎設施項目涉及使用海域 |
必須依法取得海域使用權，由海洋行政主管部門向海域使用申請人頒發(fā)海域使用權證書 |
基礎設施項目涉及使用港口岸線的 |
港口岸線使用審批機關審查決定批準港口岸線使用申請的，應當出具港口岸線使用批準文件 |
第八十四條 律師還應核查基礎資產或底層基礎設施類項目資產是否涉及關聯(lián)交易。若涉及關聯(lián)交易的，律師還應對關聯(lián)交易背景的真實性、關聯(lián)交易的金額及占比情況、交易對價的公允性等進行核查。
第八十五條 就基礎設施類資產證券化項目中，律師應對原始權益人的基本情況進行核查，并通過公開渠道及相關政府網(wǎng)站核查并驗證原始權益人最近兩年是否存在因嚴重違法失信行為，被有權部門認定為失信被執(zhí)行人、失信生產經(jīng)營單位或者其他失信單位，并被暫?；蛳拗七M行融資的情形。律師應對重要現(xiàn)金流提供方（如有）的基本情況進行核查，并通過公開渠道及相關政府網(wǎng)站核查并驗證重要現(xiàn)金流提供方（如有）最近兩年內是否存在因嚴重違法失信行為，被有權部門認定為失信被執(zhí)行人、重大稅收違法案件當事人或涉金融嚴重失信人的情形。
第八十六條 若基礎設施類資產證券化項目（資產支持專項計劃）中原始權益人被認定為特定原始權益人的，律師應對特定原始權益人的基本情況進行核查，以判斷特定原始權益人是否滿足下述條件：
（1） 取得相關特許經(jīng)營等經(jīng)營許可或其他經(jīng)營資質、基礎資產或底層資產相關業(yè)務正式運營滿2年、具備資產運營能力；
（2） 主體評級達AA級及以上。
（3） 專項計劃設置擔保、差額支付等有效增信措施，提供擔保、差額支付等增信機構的主體評級為AA級及以上。
第六節(jié) 政府和社會資本合作項目類資產
第八十七條 根據(jù)《國家發(fā)展改革委、中國證監(jiān)會關于推進傳統(tǒng)基礎設施領域政府和社會資本合作（PPP）項目資產證券化相關工作的通知》，為推動政府和社會資本合作（PPP）項目融資方式創(chuàng)新，更好吸引社會資本參與，發(fā)改委及證監(jiān)會就PPP項目資產證券化工作進行了部署。
第八十八條 根據(jù)證監(jiān)會及相關交易所發(fā)布的PPP項目資產支持證券項目（下稱“PPP證券化項目”）掛牌條件確認指南等相關規(guī)則指引，PPP 項目資產支持證券，是指證券公司、基金管理公司子公司作為管理人，通過設立資產支持專項計劃開展資產證券化業(yè)務，以PPP 項目收益權、PPP 項目資產、PPP 項目公司股權等為基礎資產或基礎資產現(xiàn)金流來源所發(fā)行的資產支持證券。
第八十九條 根據(jù)發(fā)改委及證監(jiān)會相關監(jiān)管規(guī)定，就PPP證券化項目而言，鼓勵社會資本方（項目公司）開展下列PPP項目資產證券化：
（1） 行業(yè)龍頭企業(yè)作為社會資本方參與建設運營；
（2） 雄安新區(qū)和京津冀協(xié)同發(fā)展、“一帶一路”建設、長江經(jīng)濟帶建設以及新一輪東北地區(qū)等老工業(yè)基地振興等符合國家戰(zhàn)略的項目；
（3） 水務、環(huán)境保護、交通運輸?shù)仁袌龌潭容^高、公共服務需求穩(wěn)定、現(xiàn)金流可預測性較強的行業(yè)項目；
（4） 項目所在地政府償付能力較好、信用水平較高、嚴格履行PPP項目財政管理要求；
（5） 其他具有穩(wěn)定投資收益和良好社會效益的示范項目。
第九十條 律師可通過企業(yè)信用報告、公開渠道檢索、信用中國等政府網(wǎng)站對PPP證券化項目的原始權益人信用狀況進行核查，以審查其最近三年是否發(fā)生重大違約或虛假信息披露、是否存在不良信用記錄。
第九十一條 律師可通過對社會資本方（項目公司）的經(jīng)營情況、內控制度、重大合同、股東股息分配情況等進行核查，并通過“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”、“信用中國”、“全國法院被執(zhí)行人信息查詢”網(wǎng)站、“全國法院失信被執(zhí)行人名單信息公布與查詢”網(wǎng)站、中國裁判文書網(wǎng)、北大法律信息網(wǎng)“北大法寶”、“無訟案例”等網(wǎng)站進行公開檢索核查，以審查社會資本方（項目公司）是否具有持續(xù)經(jīng)營能力，內部控制制度是否健全，最近三年是否發(fā)生重大違約或虛假信息披露，是否存在重大經(jīng)營風險、財務風險和法律風險，有無不良信用記錄等。
第九十二條 若PPP資產證券化項目中存在增信主體的，包括但不限于差額支付承諾人、擔保人、流動性支持義務人等，律師可通過“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”、“信用中國”、“全國法院被執(zhí)行人信息查詢”網(wǎng)站、“全國法院失信被執(zhí)行人名單信息公布與查詢”網(wǎng)站、中國裁判文書網(wǎng)、北大法律信息網(wǎng)“北大法寶”、“無訟案例”等網(wǎng)站進行公開檢索核查，以核查其是否合法有效存續(xù)、是否存在重大違法違規(guī)等行為。
第九十三條 律師應對PPP項目的立項、PPP項目納入財政部或發(fā)改委項目庫的文件、財政承受能力論證文件、物有所值評價報告、項目的政府支付部分納入財政預算的文件、財政預算經(jīng)同級人大批準的文件、實施方案、項目可行性報告或評估報告及其批復、招投標文件、相關方所簽署的協(xié)議文件、特許經(jīng)營權協(xié)議、施工總承包合同等進行審查，以審查PPP項目是否已嚴格履行審批、核準、備案手續(xù)和實施方案審查審批程序。
第九十四條 在使用者付費模式和可行性缺口補助模式下，律師應當核查項目公司是否取得收費許可文件，該收費許可是否仍處于有效期間，收費價格是否遵循政府定價或者政府指導價的浮動幅度內，以審查項目公司特許經(jīng)營權的合法合規(guī)性。
第九十五條 律師應對PPP項目的建設過程及審批證件進行核查，以審查項目工程建設審批流程的合法合規(guī)性以及項目運作的規(guī)范性。具體審查內容可參照本指引“第三章/第五節(jié)、基礎設施類資產”部分內容。
第九十六條 律師應對PPP項目的歷史運營情況、收入情況進行核查，以審查其是否滿足已建成并正常運營2年以上，已建立合理的投資回報機制，并已產生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流情況。
第九十七條 律師應對PPP項目中是否存在政府方違規(guī)提供擔保，或政府方采用固定回報、回購安排、明股實債等方式進行變相債務融資等情形進行核查，以審查PPP 項目是否存在現(xiàn)行政策、法律法規(guī)規(guī)定的關于地方政府違規(guī)融資的情況。
第九十八條 律師應對PPP項目中不同的付費模式下PPP項目合同、政府相關文件中約定的項目付費及收益情況進行核查，以審查基礎資產現(xiàn)金流是否可特定化。律師主要核查內容如下：
（1） 使用者付費模式下，律師主要核查事項包括但不限于使用者范圍、付費條件、付費標準、付費期間、影響付費的因素等，是否涉及付費調整及調整的條件、方法及程序，是否涉及新建競爭性項目或限制社會資本方（項目公司）超額利潤。
（2） 政府付費模式下，采取可用性付費的，律師主要核查事項包括但不限于可用性標準、付費標準、付費時間、不可用情形及扣減機制的約定；采取使用量付費的，律師主要核查事項包括但不限于公共服務使用量計算標準、付費標準、付費時間、扣減機制的約定；采用績效付費的，律師主要核查事項包括但不限于績效標準、績效考核機制、付費標準、付費時間、扣減機制的約定。同時，律師應對是否涉及付費調整及調整的條件、方法及程序進行核查。
（3） 可行性缺口補助模式下，除了對使用者付費機制作出的約定外，律師還應當核查包括政府給予的可行性缺口補助形式、數(shù)額、時間等約定。
第九十九條 若PPP項目存在前期融資的，律師應對前期融資的合同、履行情況、是否存在違約跟糾紛、是否會對PPP項目資產現(xiàn)金流歸集形成限制等情況進行核查，以審查基礎資產是否可以產生獨立、持續(xù)、穩(wěn)定、可預測的現(xiàn)金流。
第一百條 因PPP證券化項目基礎資產包括PPP項目收益權、PPP項目公司股權和PPP項目資產等不同類型，律師應根據(jù)不同基礎資產類型，設置不同的核查標準及核查范圍。同時，律師應通過相關主管部門查檔、對項目公司訪談等方式對PPP證券化項目基礎資產的權利限制及權利負擔進行核查，以審查基礎資產上是否存在權利限制及權利負擔。
第一百〇一條 若基礎資產為PPP項目收益權的，律師須主要核查基礎資產是否符合如下要求：
（1） PPP項目已按規(guī)定完成PPP項目實施方案評審以及必要的審批、核準或備案等相關手續(xù)，社會資本方（項目公司）與政府方已簽訂有效的PPP項目合同；在能源、交通運輸、水利、環(huán)境保護、市政工程等特定領域需要政府實施特許經(jīng)營的，已按規(guī)定完成特許經(jīng)營項目實施方案審定，特許經(jīng)營者與政府方已簽訂有效的特許經(jīng)營協(xié)議。
（2） PPP項目涉及新建或存量項目改建、依據(jù)項目合同約定在項目建成并開始運營后才獲得相關付費的，社會資本方（項目公司）應完成項目建設或改建，按相關規(guī)定或合同約定經(jīng)驗收或政府方認可，并開始運營，有權按照規(guī)定或約定獲得收益。
（3） PPP項目合同、融資合同未對社會資本方（項目公司）轉讓項目收益權作出限制性約定，或社會資本方（項目公司）已滿足解除限制性約定的條件。
（4） PPP項目收益權相關的項目付費或收益情況在PPP合同及相關協(xié)議中有明確、清晰的約定。政府付費模式下，政府付費應納入本級或本級以上政府財政預算、政府財政規(guī)劃。可行性缺口補助模式下，可行性缺口補助涉及使用財政資金、政府投資資金的，應納入本級或本級以上政府財政預算、政府財政規(guī)劃。
（5） PPP項目資產或收益權未設定抵押、質押等權利負擔。已經(jīng)設有抵押、質押等權利負擔的，通過專項計劃安排能夠予以解除，如償還相關融資、取得相關融資方解除抵押、質押的同意等。
（6） 社會資本方（項目公司）與政府方不存在因PPP項目合同的重大違約、不可抗力因素影響項目持續(xù)建設運營，或導致付費機制重大調整等情形；也不存在因PPP項目合同或相關合同及其他重大糾紛而影響項目持續(xù)建設運營，或可能導致付費機制重大調整的協(xié)商、調解、仲裁或訴訟等情形。
（7） PPP項目不得存在政府方違規(guī)提供擔保，或政府方采用固定回報、回購安排、明股實債等方式進行變相債務融資情形。
（8） PPP項目合同到期日應不早于資產支持證券的最晚到期日。
（9） 相關主管部門以及交易所確定的其他標準。
第一百〇二條 若基礎資產為PPP項目公司股權的，除符合上述PPP項目收益權的要求外，律師還須主要核查基礎資產是否符合如下要求：
（1） PPP項目合同、項目公司股東協(xié)議或公司章程等對項目公司股東轉讓、質押項目公司股權及轉讓的受讓方?jīng)]有限制性約定，或已滿足解除限制性約定的條件。
（2） PPP項目已經(jīng)建成。
（3） PPP項目公司股東協(xié)議、公司章程等對項目公司股權股息分配的來源、分配比例、時間、程序、影響因素等，作出了明確約定。
（4） PPP項目公司股權股息分配來源于PPP項目收益或其他收益的，相關收益權不存在被轉讓的情形，且沒有被設定質押等權利負擔。相關收益權已經(jīng)設有質押等權利負擔的，應通過專項計劃安排予以解除，如回購收益權、償還相關融資、取得相關融資方解除質押的同意等。
（5） PPP項目公司控股股東以項目公司股權作為基礎資產發(fā)行資產支持證券的規(guī)模不得超過其持有股權帶來的現(xiàn)金流現(xiàn)值的50%；其他股東發(fā)行規(guī)模不得超過其持有股權帶來的現(xiàn)金流現(xiàn)值的70%。
（6） PPP項目公司控股股東以持有的項目公司股權發(fā)行資產支持證券，不得改變對項目公司的實際控制權和項目運營責任，不得影響基礎設施的穩(wěn)定運營或公共服務供給的持續(xù)性和穩(wěn)定性。
第一百〇三條 若基礎資產為PPP項目資產的，除符合上述PPP項目收益權的要求外，律師還須主要核查基礎資產是否符合如下要求：
（1） PPP項目合同等約定社會資本方（項目公司）擁有PPP項目資產的所有權或用益物權，且該等資產可依法轉讓。
（2） PPP項目已經(jīng)建成并開始運營。
（3） PPP項目合同、融資合同等不存在社會資本方（項目公司）轉讓項目資產的限制性約定，或已滿足解除限制性約定的條件。
（4） 社會資本方（項目公司）以PPP項目資產開展證券化，應繼續(xù)履行項目運營責任，或重新確定履行項目運營責任的主體并經(jīng)政府方等認可，確保不得影響基礎設施的穩(wěn)定運營或公共服務供給的持續(xù)性和穩(wěn)定性。
第一百〇四條 若PPP資產證券化項目中設置抵押或質押擔保的，律師應當核查擔保物的法律權屬情況、相關主體提供抵質押擔保的內部決議情況、賬面價值和評估價值（如有）情況，已經(jīng)擔保的債務總余額以及抵押、質押順序，擔保物的評估、登記、保管情況,并了解擔保物的抵押、質押登記的可操作性等情況，以審查擔保物評估價值是否公允，存在順位抵押情況的是否能確保其他順位抵押權人的知情權，若觸發(fā)擔保增信措施，是否能確保擔保物可依法執(zhí)行處置。
第七節(jié) 基礎設施公募REITs項目特殊要求
第一百〇五條 為貫徹落實國家關于防風險、去杠桿、穩(wěn)投資、補短板的要求，積極支持國家重大戰(zhàn)略實施，進一步創(chuàng)新投融資機制，有效盤活存量資產，促進基礎設施高質量發(fā)展，相關監(jiān)管機關亦推動了基礎設施領域不動產投資信托基金試點工作的開展。
第一百〇六條 根據(jù)《中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（下稱“《REITs試點通知》”）及《國家發(fā)展改革委辦公廳關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》（下稱“《REITs試點申報通知》”），證監(jiān)會及發(fā)改委支持重點領域符合國家政策導向、社會效益良好、投資收益率穩(wěn)定且運營管理水平較好的項目開展基礎設施REITs試點。
第一百〇七條 《REITs試點通知》及《REITs試點申報通知》中對于試點項目的優(yōu)先支持區(qū)域進行了規(guī)定，即優(yōu)先支持京津冀、長江經(jīng)濟帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲等重點區(qū)域，支持國家級新區(qū)、有條件的國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)開展試點。同時，試點項目應符合國家宏觀調控政策和產業(yè)政策，符合國家和當?shù)氐膰窠?jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、有關專項規(guī)劃。
第一百〇八條 《REITs試點通知》及《REITs試點申報通知》中對于試點項目的優(yōu)先支持行業(yè)進行了規(guī)定，即：
（1） 倉儲物流項目。
（2） 收費公路、鐵路、機場、港口項目。
（3） 城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫(yī)廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項目。
（4） 城鎮(zhèn)供水、供電、供氣、供熱項目。
（5） 數(shù)據(jù)中心、人工智能、智能計算中心項目。
（6） 5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡、有線電視網(wǎng)絡項目。
（7） 智能交通、智慧能源、智慧城市項目。
第一百〇九條 《REITs試點通知》及《REITs試點申報通知》中亦鼓勵國家戰(zhàn)略性新興產業(yè)集群、高科技產業(yè)園、特色產業(yè)園等開展試點。試點項目應滿足以下條件：
（1） 位于國家發(fā)展改革委確定的戰(zhàn)略性新興產業(yè)集群，或《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》確定的開發(fā)區(qū)范圍內。
（2） 業(yè)態(tài)為研發(fā)、創(chuàng)新設計及中試平臺，工業(yè)廠房，創(chuàng)業(yè)孵化器和產業(yè)加速器，產業(yè)發(fā)展服務平臺等園區(qū)基礎設施。
（3） 項目用地性質為非商業(yè)、非住宅用地。
第一百一十條 根據(jù)《REITs試點通知》及《REITs試點申報通知》，并結合中國證監(jiān)會發(fā)布的《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，律師應對試點項目的產權證書、建設及審批程序、竣工驗收審批證件、運營情況、現(xiàn)金流產生情況、原始權益人及基礎設施運營企業(yè)信用情況等進行核查（主要核查內容可參照本指引“第三章/第五節(jié)、基礎設施類資產”及“第三章/第六節(jié)、政府和社會資本合作項目類資產”部分內容），以審查試點項目是否符合如下要求：
（1） 項目權屬清晰，已按規(guī)定履行項目投資管理，以及規(guī)劃、環(huán)評和用地等相關手續(xù)，已通過竣工驗收。PPP項目應依法依規(guī)履行政府和社會資本管理相關規(guī)定，收入來源以使用者付費為主，未出現(xiàn)重大問題和合同糾紛。
（2） 具有成熟的經(jīng)營模式及市場化運營能力，原則上運營3年以上，已產生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流，投資回報良好，并具有持續(xù)經(jīng)營能力、較好的增長潛力。
（3） 現(xiàn)金流來源合理分散，且主要由市場化運營產生，不依賴第三方補貼等非經(jīng)常性收入。
（4） 發(fā)起人（原始權益人）及基礎設施運營企業(yè)信用穩(wěn)健、內部控制制度健全，具有持續(xù)經(jīng)營能力，最近3年無重大違法違規(guī)行為。基礎設施運營企業(yè)還應當具有豐富的運營管理能力。
第一百一十一條 律師應對試點項目的性質進行核查，以確保試點項目非酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產項目。
第一百一十二條 律師應對試點項目的財務情況、產生現(xiàn)金流的法律文件、相關方是否存在糾紛等進行核查，以審查現(xiàn)金流是否持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，投資回報是否良好，近3年內是否保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。
第一百一十三條 律師應對試點項目未來3年的現(xiàn)金流產生來源、分派規(guī)則等進行核查，以審查未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預計年度可分配現(xiàn)金流/目標不動產評估凈值）是否低于4%。
第一百一十四條 律師應對基礎設施運營管理機構過往運營管理業(yè)績、運營管理人員、公司內控制度、審計報告、財務報表及運營情況等進行核查，以審查其是否具備豐富的同類項目運營管理經(jīng)驗，配備充足的運營管理人員，公司治理與財務狀況是否良好，是否具有持續(xù)經(jīng)營能力。
第一百一十五條 就發(fā)起人（原始權益人）、基金管理人、基礎設施運營管理機構的主體信用情況，律師可通過人民銀行出具的《企業(yè)信用報告》、中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)中全國法院被執(zhí)行人信息查詢系統(tǒng)和最高人民法院的“全國法院失信被執(zhí)行人名單信息公布與查詢系統(tǒng)”等查詢前述主體的資信情況；通過應急管理部、生態(tài)環(huán)境部網(wǎng)站、市場監(jiān)督管理局網(wǎng)站、國家發(fā)展改革委網(wǎng)站、財政部網(wǎng)站、“信用中國”網(wǎng)站和國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)等查詢前述主體是否存在安全生產領域、環(huán)境保護領域、產品質量領域、財政性資金管理使用領域失信記錄；通過稅務機關門戶網(wǎng)站、“信用中國”網(wǎng)站和國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)等查詢前述主體是否為重大稅收違法案件當事人。
第一百一十六條 若試點項目涉及外商投資項目的，律師還應對試點項目是否符合國家利用外資的有關法律法規(guī)進行核查驗證。
第四章 附則
第一百一十七條 本指引由上海市律師協(xié)會金融工具業(yè)務研究委員會起草，并非強制性或規(guī)范性規(guī)定，僅供律師在實際業(yè)務中參考。
撰稿人：
李虎桓 上海市律師協(xié)會金融工具業(yè)務研究委員會委員
北京市漢坤律師事務所上海分所合伙人
劉應檀 北京市漢坤律師事務所上海分所律師
滬公網(wǎng)安備 31010402007129號
